導(dǎo)讀：2020年以來，受疫情影響和大規(guī)模城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目的接近尾聲，城市房屋征收從總量上有所縮減，所涉的補償糾紛也有緩和跡象。事實上，在《國有土地上房屋征收與補償條例》施行接近第10個年頭的背景下，城市房屋征收進入到相對“平穩(wěn)有序”的狀態(tài)下也在情理之中。那么，被征收人又該怎樣爭取更加公平、合理的征收補償呢？本文，在明律師就為大家提供5種行之有效的行為舉措，做到了你的補償權(quán)益就能得到最大限度的保障。

【做法一：盡早獲悉征收動態(tài)，及時跟進參與】

面對征收拆遷，有的人知情早行動也早，有的人則是不著急。相較而言，前者更有優(yōu)勢。征收項目的啟動通常以“房屋征收范圍公告”的發(fā)布為標(biāo)志，此后便依據(jù)590號令規(guī)定的程序逐一展開。

在項目的早期，及早知情和參與尤為重要。有的被征收人太“穩(wěn)”了，對牽涉自己未來居住生活的大事漠不關(guān)心，補償方案征求意見也不參與，評估機構(gòu)的協(xié)商選擇也沒意見，這就很容易導(dǎo)致一種“慣性”，給后面的權(quán)利救濟埋下障礙。

須知，提早參與介入將會促使被征收人更早地就自家的補償利益問題深入思考，并在征收啟動的初期尋求解決問題的思路。一旦征收程序在不知不覺之中向后推進，被征收人的權(quán)利救濟途徑就會逐步喪失，等想起來要行動時恐為時已晚。

故此，在征收決定未正式公告前及時針對補償方案提出意見、要求聽證，實際參與房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定和入戶調(diào)查登記都十分必要。

【做法二：對征收決定依法審查，補償權(quán)益維護小試牛刀】

房屋征收決定作為法定的城市房屋征收的第一個核心文件，將直接決定你的房屋是否會被不可逆轉(zhuǎn)地征收拆除。若被征收人對房子該不該拆，是不是“為了公共利益的需要”或者自覺故土難離有所主張，及時提起復(fù)議或者訴訟勢在必行。

針對征收決定的審查，在明律師提示大家以下3大注意事項：

其一，要避免在征收決定作出前盲目簽訂附生效條件的補償協(xié)議。注意，這里講得是“盲目”簽約，不包括被征收人對補償條件很滿意，自愿配合簽約的情形。

一旦“預(yù)簽約”，想在后面的程序中“翻盤”，希望渺茫。

其二，將審查重點放在征收項目是否符合社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、“四規(guī)劃一計劃”、對未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理，以及是否召開政府常務(wù)會議討論，補償資金是否按時足額到位并專戶存儲等客觀上需要滿足的法定步驟上，不要僅僅強調(diào)“商業(yè)開發(fā)”“被棚改”或者補償標(biāo)準(zhǔn)太低等主觀色彩較濃厚的主張。

其三，可針對征收補償方案的具體補償標(biāo)準(zhǔn)、項目、方式以及評估機構(gòu)選定等問題捕捉違法點，注意一定要做到“具體”，“點”要抓得精準(zhǔn)，而不能籠統(tǒng)、泛泛地強調(diào)這些事項上違法。通常，重大的違法點更有可能導(dǎo)致征收決定的合法性受到質(zhì)疑。

【做法三：關(guān)注3方面對補償結(jié)果有直接影響的事項】

這3方面事項分別是：

1. 補償范圍要齊全。根據(jù)《條例》第17條之規(guī)定，對被征收人的補償包括被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償和因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

此外，政策性的補助和獎勵也可能帶來一筆不小的利益，區(qū)別在于這并不是所有被征收人都能獲取的，而要看是否符合補助條件，以及是否配合簽約搬遷。

故此，“漏項”將會直接導(dǎo)致被征收人的權(quán)益減損，被征收人要在協(xié)商溝通中首先關(guān)注這一問題。

2. 補償標(biāo)準(zhǔn)要合法。法定的補償標(biāo)準(zhǔn)就是一句話——對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

故此，被征收人要明晰幾個要點：

一是房屋價值評估的時點是否合法，是否就是法定的房屋征收決定公告之日；

二是被征收房屋的“類似”房地產(chǎn)選取是否合理，別墅房屋和高層樓房顯然不能算是“類似”，剛建成的新房與用了幾十年的老舊樓房價值上也存在較大差異；

三是所謂“市場價格”是否真的客觀屬實，若拿著這樣的標(biāo)準(zhǔn)的補償在附近地段買不到價值相當(dāng)?shù)姆课?，這點就存疑了。

3. 補償方式選擇權(quán)要保障。根據(jù)《條例》第21條的規(guī)定，被征收人有權(quán)選擇貨幣補償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，注意只能二者擇其一，不能兩邊都占著。

需要指出的是，對于被征收房屋系臨街門面房或者營業(yè)性用房的，法規(guī)并未規(guī)定一定要給予同用途的房屋置換。在平房換樓房的過程中，適合用于經(jīng)營的“門面房”數(shù)量會銳減，被征收人的同用途調(diào)換訴求實踐中可能難以實現(xiàn)。

不過，最高法在近期相關(guān)裁判中明確，在有條件的情況下征收方應(yīng)當(dāng)盡量滿足原生產(chǎn)經(jīng)營者繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營的合理要求，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的用途、位置上有所考慮。

【做法四：盯緊評估環(huán)節(jié)，全面細致行使權(quán)利】

房屋價值評估環(huán)節(jié)直接決定被征收房屋最終的補償數(shù)額，對這一過程被征收人務(wù)必做到權(quán)利的“應(yīng)用盡用”，切勿肆意揮霍或者無所作為。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，被征收人在評估程序中享有以下重要的權(quán)利：

1. 參與并監(jiān)督征收調(diào)查登記，及時提供房屋所有權(quán)及合法面積的憑證，對調(diào)查結(jié)果有異議的及時依法提出；

2. 參與并監(jiān)督入戶實地查勘，對實地查勘結(jié)果存疑時可暫不在查勘記錄上簽字確認；

3. 對裝飾裝修價值、機器設(shè)備物資搬遷費用、停產(chǎn)停業(yè)損失等難以協(xié)商一致時，可委托評估機構(gòu)對這部分價值予以評估；

4. 通過公示獲知分戶的初步評估結(jié)果，存在疑問的可要求注冊房地產(chǎn)估價師進行現(xiàn)場說明解釋，發(fā)現(xiàn)錯誤的有權(quán)及時要求評估機構(gòu)修正；

5. 通過依法送達獲取內(nèi)容完整的分戶評估報告；

6. 對評估結(jié)果有疑問時向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核；

7. 對復(fù)核結(jié)果仍有異議時向評估專家委員會申請鑒定

……

【做法五：針對征收補償決定實施嚴格審查】

前述做法三、四中發(fā)現(xiàn)的所有問題、不滿，被征收人都可以在與征收方的當(dāng)面、電話協(xié)商溝通中明確提出，要求其作出解釋說明或者進一步提出自己的訴求。

一般而言，這種協(xié)商溝通至少要進行上三輪左右，被征收人不要輕易忽視“面談”的重要意義，及時尋求專業(yè)律師的指導(dǎo)，通過準(zhǔn)確寄送律師函、提起輔助性的訴訟程序創(chuàng)造溝通機會都有其必要性。

而一旦怎么談都談不攏，征收方往往會在簽約期限屆滿后作出征收補償決定，從而將事情導(dǎo)向司法強拆的路徑。被征收人對這一“決定性決定”果斷提起復(fù)議或者訴訟是維護自身補償權(quán)益的終極重要途徑。

而前述所有協(xié)商溝通無果的問題點，都將成為征收補償決定訴訟中的爭議焦點。近期的司法實踐甚至認為，諸如砌墻圍擋導(dǎo)致臨街門面房難以經(jīng)營，被征收房屋被鑒定為危房進而予以解危拆除等行為所引發(fā)的糾紛，都可以通過對補償決定的訴訟一并予以審理解決。

在明拆遷律師最后要提示大家的是：在做到上述5點的同時，被征收人還要格外留心自己的補償主體資格和被征收房屋的合法性問題，一旦遭遇“以拆違促拆遷”或者以并非被征收房屋的所有權(quán)人為由不予補償?shù)那樾我皶r尋求法律的幫助將難題破解。將細節(jié)做扎實，在法律框架內(nèi)追求個人利益的最大化，城市房屋征收中的權(quán)利救濟仍然大有可為。