《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規(guī)定：第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。該條款明確了貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換是法定的兩種補償方式。

也就是說，如果房屋遇到征收拆遷，在征收補償方案中必須有貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換兩種補償方式供被征收人選擇，被征收人可以選擇一種最有利于自己的補償方式。如果征收方只給貨幣補償，或者只給產(chǎn)權調(diào)換，都會侵害被征收人的選擇權，被征收人可以拒絕拆遷或者提起訴訟救濟。

但在征收實踐中，確實存在很多只給貨幣補償，或者只給產(chǎn)權調(diào)換的情況，那面對這種情形，是不是全都不合法呢？

拆遷時不給產(chǎn)權調(diào)換，合法嗎？

一般說來，根據(jù)《條例》規(guī)定，對于房屋的征收拆遷，如上所述，只給貨幣補償，不給產(chǎn)權調(diào)換，是不合法的。但在明律師提醒大家，這里的被征收人“房屋”，僅指住宅用房。也就是說，《條例》二十一條規(guī)定的貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換兩種法定補償方式，僅指對住宅用房的補償方式。

換言之，對于非住宅用房，或者工業(yè)用地，不能完全適用在拆遷時必須有貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換兩種補償方式給被征收人選擇的規(guī)則。這在最高人民法院司法判例有相關判決。

最高法判例：政府沒有給予工業(yè)用地和非住宅房屋被征收人產(chǎn)權調(diào)換權利，不違反法律規(guī)定。

具體裁判理由為：給予產(chǎn)權調(diào)換選擇權的前提條件是，政府要有可供建設產(chǎn)權調(diào)換房屋的土地資源。在土地存量資源有限的大背景下，因客觀上難以提供工業(yè)用地和非住宅房源，補償決定和補償方案沒有給予非住宅房屋被征收人產(chǎn)權調(diào)換權利，系地方政府根據(jù)當?shù)赝恋乩靡?guī)劃現(xiàn)狀作出的合理調(diào)整，不違反法律規(guī)定。

在明律師說法：總體來說，地方征收拆遷項目需要符合地方經(jīng)濟規(guī)劃、社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。因此，用于征收拆遷中置換的房屋也必須符合上述規(guī)劃條件。

但受限于各個地方的土地資源和經(jīng)濟條件，并不是所有地區(qū)、所有被征收范圍內(nèi)的土地房屋都有足夠的資源和條件來進行征收產(chǎn)權置換。在這樣的情況下，只能先滿足最基本的被征收住宅房屋的產(chǎn)權置換。

而對于非住宅用房、工業(yè)用地，由于并不是基本生活所需，在有限土地資源的情況下，只能采取貨幣補償來滿足足額、合理補償?shù)幕緱l件。

這并不是過錯問題，而是客觀條件限制導致，因此是不能上升到違法性質(zhì)的，也并不能以此來苛責征收方承擔責任。

但在明律師還要提醒大家的是：非住宅用房、工業(yè)用地的經(jīng)濟價值畢竟要比普通住宅用房的經(jīng)濟價值大，如果不能產(chǎn)權置換，只是等額的貨幣補償?shù)脑?，對非住宅用房、工業(yè)用地所有者來說，是不能達到公平、合理的。所以，對于非住宅用房、工業(yè)用地，在征收拆遷時，地方征收方?jīng)]有土地資源可供置換而采取貨幣補償?shù)脑?，不能只是“等價”交換，而應該是在“等價”基礎上，給予一定比例的上浮幅度。

因此，如果對非住宅用房、工業(yè)用房，只給貨幣補償?shù)脑?，只?：1的“等價”補償?shù)脑?，這個補償是偏低的，被征收人一定要及時咨詢律師，通過行政訴訟或復議的方式維權。（文|黃小仙）