《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

由此可知，房屋的評估價值直接決定了被拆遷人最后征收補(bǔ)償利益的高低。因此，如何進(jìn)行房屋評估成了衡量房屋價值高低的關(guān)鍵，也是決定被拆遷人補(bǔ)償利益的關(guān)鍵。那么，房屋拆遷該如何評估，才能最有利于我們被拆遷人的補(bǔ)償利益呢？下面在明律師來分析這個問題。

首先，對于評估機(jī)構(gòu)的選擇，被拆遷人要主動參與。

要保障被拆遷房屋價值的公正、合理，首先就要保證評估機(jī)構(gòu)的客觀、公正性。征收實踐中，大部分房屋評估機(jī)構(gòu)都是由政府單方面指定。試想：既然是由政府指定的評估機(jī)構(gòu)，那么大概率上，評估結(jié)果也是在政府的“指定”范圍內(nèi)。這樣的評估結(jié)果肯定是傾向性的，對于被拆遷人是很不利的。

對此，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

該規(guī)定明確了在征收中，對于房屋評估機(jī)構(gòu)的選擇，被拆遷人是有參與權(quán)的，這在很大程度上束縛了行政方的權(quán)力濫用，有利于保證評估機(jī)構(gòu)的客觀、公正性。因此，被拆遷人一定要掌控好自己的參與權(quán)，主動參與到評估機(jī)構(gòu)的選擇中。

再者，要選擇對被拆遷人較為有利的評估方法進(jìn)行評估

選定好客觀、公正的評估機(jī)構(gòu)后，該評估機(jī)構(gòu)怎么評估房屋價值是評估環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵。也就是說，評估機(jī)構(gòu)用怎樣的評估方法，會決定房屋的評估價值。

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《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

具言之，在征地拆遷實踐中，拆遷補(bǔ)償價格評估的法定依據(jù)一共有：市場評估價、收益法、假設(shè)開發(fā)評估法。它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。即：

1、如果被征收的房屋周圍有類似房屋市場交易價格的，是采用市場法。市場法是什么？房子有可比性，有房子類似地段也有房屋有可比性的，就按照市場交易法。市場怎么賣，房屋就怎么評估。

2、被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估。收益法的評估往往要比市場法的評估適用的對象更具確定性，如住改非的商業(yè)用房的，門面房的商鋪的這些，因為它有經(jīng)濟(jì)收益，所以用這個方法會比較更趨于補(bǔ)償合理。

3、被征收的房屋還是正在建設(shè)還沒建成，遇到征收的，往往是適用假設(shè)開發(fā)評估法。

這幾種方法，可以選擇一種評估方法，也可同時選用兩種或者是兩種以上的評估方法。具體怎么適用評估方法，評估機(jī)構(gòu)需以有利于保障被拆遷人補(bǔ)償利益為原則，對各種評估方法測算的結(jié)果進(jìn)行校對和比較分析，合理確定一個補(bǔ)償結(jié)果。以客觀事實為依據(jù)，拒絕話語權(quán)歸為政府。

最后，在明律師提醒大家：如果評估結(jié)果確實不合理，被征收人可及時進(jìn)行救濟(jì)。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

因此，對于評估結(jié)果有異議的，被拆遷人可申請復(fù)核和重新鑒定。對鑒定結(jié)果仍然有異議的，被拆遷人可以提起復(fù)議或者訴訟，維護(hù)自己的合法補(bǔ)償利益。（文|黃小仙）