在復(fù)核、專家鑒定程序完畢后，被征收人對補償仍有異議的，方才按照《條例》第26條的規(guī)定處理，即由征收方依法作出征收補償決定。

在房屋征收拆遷中，無證自建房受到“特殊待遇”的情況比比皆是，最典型的莫過于補償數(shù)額“打折扣”。除此之外，限制補償方式也是常見的情形，多表現(xiàn)為無證建筑的權(quán)利人只能選擇貨幣補償，無權(quán)選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。那么具體到個案中，這種限制補償方式的做法會得到法院怎樣的裁判態(tài)度呢？圍繞評估報告送達后被征收人申請復(fù)核和專家委員會鑒定的權(quán)利，征拆雙方又會展開怎樣的博弈呢？本文，在明律師就結(jié)合最高法的一則裁判為大家淺析。

【要點一：無證自建房只給貨幣補償，合法嗎？】

在汪先生訴甘肅省蘭州市七里河區(qū)政府征收補償決定糾紛一案（完整判決書附后）中，汪先生的房屋是上世紀50年代建造的磚木結(jié)構(gòu)建筑，未辦理規(guī)劃、建房許可手續(xù)，也未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

而涉案征收項目的征收決定中指出，補償安置方式為：住宅房屋實行貨幣補償或現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由被征收人自愿選擇；非住宅房屋實行貨幣補償。

據(jù)此，征收方認定涉案自建房不是法律意義上的住宅，只能給予貨幣補償。那么這種處置是否合法呢？

最高人民法院在（2020）最高法行再4號《行政判決書》中提出如下裁判觀點：

1.根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第21條的規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。也就是說，法規(guī)并未明確規(guī)定無證房屋或者非住宅房屋的權(quán)利人就不享有補償方式的選擇權(quán)。

2.無證建筑是否屬于違法建筑，應(yīng)當由征收方依法調(diào)查、認定和處理。本案中區(qū)政府沒有提供證據(jù)證明已對涉案房屋進行調(diào)查、認定和處理。在此情況下，汪先生對補償安置方式的選擇權(quán)也就無從保障。區(qū)政府在《補償決定》中將補償安置方式確定為貨幣補償，構(gòu)成主要證據(jù)不足。

也就是說，對于合法建筑而言，被征收人當然依法享有補償方式的選擇權(quán)，非住宅房屋只給貨幣補償?shù)囊?guī)定無法律依據(jù)。但對于違法建筑而言，被征收人也自然沒有什么選擇權(quán)可言，只能是給什么拿著什么了。

在明律師需要補充的是，實踐中很多地方通過地方性規(guī)定明確限制無證房屋的補償方式僅有貨幣補償這一種。這種做法是否涉嫌與上位法的規(guī)定相沖突，有待商榷。但個案中的被征收人則可以就此放手一搏，在補償決定的復(fù)議、訴訟中明確就此問題提出自己的主張，積極爭取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的實現(xiàn)。

【要點二：“評估表”與補償決定同日送達，能合法得了嗎？】

本案的另一個爭議焦點在于，征收方于同一天向汪先生送達了“房屋征收價值評估分戶表”和征收補償決定，這樣的“連貫操作”符合法律規(guī)定嗎？

對此，最高法在判決中予以了明確否定。《國有土地上房屋征收評估辦法》第20條規(guī)定，被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

其第22條進一步規(guī)定，對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

在復(fù)核、專家鑒定程序完畢后，被征收人對補償仍有異議的，方才按照《條例》第26條的規(guī)定處理，即由征收方依法作出征收補償決定。

綜上可知，本案中征收方在同一天送達上述兩份文書的做法存在兩點明顯違法之處：

一是所謂的“評估表”和法律意義上的分戶評估報告不是一個東西。被征收人有權(quán)獲取完整的分戶評估報告，而不是僅僅幾頁紙的“評估表”或者“估價單”。不提供完整的分戶評估報告，等于變相剝奪了被征收人申請復(fù)核的權(quán)利，因為被征收人將無法在書面復(fù)核申請中“指出評估報告存在的問題”。

二是同一天送達評估結(jié)果和補償決定的做法不合法。評估機構(gòu)提供的分戶評估報告是征收方作出補償決定的基礎(chǔ)。

被征收人沒有表示放棄對評估結(jié)果申請復(fù)核及鑒定的權(quán)利，征收方將房屋征收價值評估分戶表與補償決定同日送達，使其失去了在補償決定作出前申請復(fù)核及鑒定的機會。此種狀況下，涉案補償決定所依據(jù)的證據(jù)是不足的。

針對本案中的這兩處爭議焦點，我們不妨來看一下北京市是怎樣規(guī)定的。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于進一步做好國有土地上房屋征收補償決定有關(guān)工作的通知》中規(guī)定，區(qū)房屋征收部門報請作出補償決定的材料應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

2.被征收房屋的權(quán)屬、公房租賃關(guān)系的調(diào)查資料，涉及未經(jīng)登記建筑的，需提交認定處理意見；

3.被征收房屋的分戶評估報告及送達憑證，以及分戶評估報告相關(guān)復(fù)核、鑒定情況；

一目了然，北京市通過這一細化規(guī)定明確了相關(guān)行為的作出順序——只有在對無證建筑調(diào)查認定清楚，分戶評估報告已依法送達并完成復(fù)核、鑒定程序的情況下，征收補償決定才能啟動“報請作出”的步驟。

那么本案中征收方作出的補償決定明顯是操之過急了，其最終被最高法判決予以撤銷并不意外。

在明律師最后要提示大家的是，針對征收補償決定的訴訟看似永遠都只有一個訴訟請求“撤銷”，但其考驗的卻是征收雙方能否做好“繡花功夫”，在一個個細節(jié)上鎖死法定程序和實體認定，從而使自己的主張得到法院的支持。最高法的相關(guān)裁判某種意義上也只是對某一具體個案的裁判，未必具有“普遍適用”的意義，堅持個案分析原則十分重要。一旦收到征收補償決定，第一時間咨詢專業(yè)律師進行有針對性地分析研判才是最有效的。