【案情簡介】

最高人民法院（2020）最高法行申1125號判例

1969年，滕久平等四人之母鄧鳳英（已故）將房屋約60平方米作價50元賣給時友忠等四人之母鄧樹清（已故）。房架拆走后，鄧樹清在該宅基地上修建了一個簡易廁所。鄧鳳英認為其只將房賣給鄧樹清，未轉讓宅基地。因此，1987年鄧鳳英向鄧樹清要求取回宅基地，但遭到鄧樹清拒絕。于是二人發(fā)生宅基地權屬爭議。

1989年，鄧樹清拆除廁所，在爭議地內下基腳準備建房。滕久平等四人向吉首市政府提出申請，要求其對土地進行確權。吉首市政府通過確權程序，將土地使用權確定給時友忠等四人。滕久平等四人不服，提起了行政訴訟。

該案件爭議焦點在于：只賣房不賣地，還是既賣房又賣地？

一、二審法院均認為，鄧鳳英將房屋賣給鄧樹清時，根據不動產權利一體化原則，涉案房屋占用范圍內的土地使用權，也應同時轉讓給鄧樹清。因此，一、二審法院駁回了滕久平等四人的訴訟請求。

從最高院判例分析我國房地一體原則

一、房地一體原則的歷史沿革

上述案件無疑是對房地一體原則的重申。該原則最早出現(xiàn)在1984年，最高院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中提出：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用”。

1989年，建設部在《關于國有房屋土地使用證及房地產交易中土地使用權等有關問題的答復》中提到：“房屋交易時，連同所使用的土地一并轉移。”

1995年，《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第二十六條規(guī)定，土地使用權確定給直接使用土地的具有法人資格的單位或個人。

房地一體原則是我國在探索解決土地和地上建筑物物權關系，而在立法中創(chuàng)設的處理規(guī)則，也是我國長期遵循的一項基本原則。“房隨地走”，“地隨房走”，將房屋和土地視為整體，統(tǒng)一進行處分，兩者的權利歸屬于同一個主體。這樣能夠避免土地的使用權主體和房屋的所有權主體分離，產生無權占有的現(xiàn)象。從而避免房地之間的權利沖突。

二、房地關系之辨析

房屋的所有權和土地的使用權既相互獨立，又不可分割，相互依附。

一方面，兩者是不同屬性的權利。我國現(xiàn)有的法律也承認土地和房屋是各自獨立的物權，所有權屬于自物權，使用權是用益物權。兩種權利是獨立存在的，具有不同的價值。實踐中，管理制度上由不同的部門進行管理，不同的登記機關予以登記。

另一方面，房屋和土地具有天然的附和性、密不可分性。房屋依附于土地而建，沒有土地，房屋只是空中閣樓，如同無源之水。在拆遷中，合法建筑物的證明，房產證和土地使用證兩者缺一不可。合法的產權人必須擁有對土地的使用權，即土地使用權的取得是房屋所有權的前提。

關于房地關系的論述，學界存在不動產一元主義立法模式和不動產二元主義立法模式。前者是將房屋視為土地的一部分，后者則是將土地和房屋視為各自獨立的不動產，房屋獨立于土地而存在。

筆者認為，兩種學說都是存在缺陷的。從實踐角度出發(fā)，將房屋和土地視為一個整體進行轉讓和抵押，會使問題更加簡單明了，易于解決。

三、房地一體原則適用范圍

（一）房地一體原則適用的情形

我國《物權法》和《擔保法》對該原則的適用進行了明確的規(guī)定。土地使用權轉讓、抵押時，地上建筑物、附著物同時轉讓、抵押。反過來，對地上房屋所有權進行轉讓、抵押的，該房屋占有范圍內的土地也隨之轉讓、抵押。即使雙方當事人沒有約定土地的轉讓、抵押，也將其視為整體同時處分。

（二）房地一體原則適用的例外

土地及地上建筑物必須同時抵押，但是若土地面積遠遠大于房屋面積，此時若一并抵押會導致土地資源的浪費。因此，為應對這種情況，《物權法》進行了分割處理。我國《物權法》第200條規(guī)定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。

為了充分提高土地的利用效率，現(xiàn)實生活中，存在偏離房地一體原則的情形。將房屋和土地進行分割，在轉移房屋所有權的同時，當事人又保留了一部分土地的使用權。

例如在不違反《物權法》有關優(yōu)先滿足業(yè)主需要的前提下，房地產商出賣商品房的同時，保留在地下修建停車場的權利，或者建筑物所有權人將頂上空間利用權轉讓給他人，自己保留建筑物所有權等，客觀上與房地一致原則形成了偏差。[ 田道歧：《論“房隨地走”與“地隨房走”原則》，山東大學碩士學位論文，第9頁。]

四、房地一體原則在實踐中的問題及解決

在實踐中，農村房地沖突的情形非常普遍，即土地使用權和房屋所有權不是同一個主體。這種現(xiàn)象源于我國宅基地使用權的主體僅限于本村村民。當房屋的所有權由于繼承、買賣、遺贈等原因，主體幾經變更，造成了權利主體的不一致。

司法實踐中，根據房地一條原則解決路徑有兩種：一是將地權作為確認房權的基礎，房屋歸土地使用權人；二是將房權作為基礎，土地使用權歸房屋所有權人。[ 趙玉東：《“房地一體”原則在農村權屬糾紛中的司法適用》，載《法律適用法》2012年第6期，第83頁。]

由于我國農村宅基地存在主體的限制，因此農村房地關系只能采取第一種解決路徑，根據土地確定房屋權屬。而在具體的裁判過程中，法院對房屋所有權的分割是采用實物分割，還是折價分割，觀點并不統(tǒng)一。立法的模糊之處需要專業(yè)的律師結合案情，運用其專業(yè)能力具體進行分析。