摘要：營業(yè)性住宅就是指小區(qū)業(yè)主運(yùn)用住宅開展?fàn)I業(yè)性主題活動的房屋。營業(yè)性住宅處于住宅與商用房中間，特性較為模糊不清。碰到拆遷時(shí)，究竟以住宅規(guī)范補(bǔ)償，或是以鋪面規(guī)范補(bǔ)償，是一個(gè)非常值得關(guān)心的問題。

營業(yè)性住宅就是指小區(qū)業(yè)主運(yùn)用住宅開展?fàn)I業(yè)性主題活動的房屋。營業(yè)性住宅處于住宅與商用房中間，特性較為模糊不清。碰到拆遷時(shí)，究竟以住宅規(guī)范補(bǔ)償，或是以鋪面規(guī)范補(bǔ)償，是一個(gè)非常值得關(guān)心的問題。

營業(yè)性住宅有兩個(gè)特性，一是房屋性質(zhì)為住宅，二是房屋具體作為運(yùn)營，且大多數(shù)早已申請辦理了合理合法的運(yùn)營批準(zhǔn)辦理手續(xù)。生產(chǎn)經(jīng)營性住宅碰到拆遷時(shí)，與一般住宅一樣，有支配權(quán)得到拆遷補(bǔ)償。而拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)量要從房屋具體總面積、特性、主要用途等各個(gè)方面綜合性考慮。小區(qū)業(yè)主將住宅用以生產(chǎn)或是租賃給別人運(yùn)營，比一般住宅多了附加的經(jīng)濟(jì)效益。盡管房屋不動產(chǎn)登記證備案為住宅，按道理應(yīng)當(dāng)判定為住宅，但房屋的具體主要用途和明天的預(yù)期收益率也理應(yīng)考慮到以內(nèi)。根據(jù)這一點(diǎn)，營業(yè)性用地的拆遷補(bǔ)償一般比住宅補(bǔ)償高。

但是，也就是因?yàn)闋I業(yè)性住宅的特性和具體主要用途不符合，判定較為模糊不清，拆遷評定時(shí)，無法肯定劃為住宅或是鋪面，商談補(bǔ)償時(shí)很容易導(dǎo)致彼此分歧。

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》中規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！痹趯?shí)際操作中，地方人民政府可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況對此類

營業(yè)性住宅可以得到高過一般住宅補(bǔ)償?shù)那疤釛l件，是要先明確存有“經(jīng)營”的客觀事實(shí)。通?？梢砸罁?jù)下列三點(diǎn)分辨：

1、是不是合理合法辦理的營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、機(jī)構(gòu)組織代碼等。這種有效證件可以最直接地體現(xiàn)運(yùn)營的地址、范疇、內(nèi)容等，是確認(rèn)房屋具體主要用途的優(yōu)良直接證據(jù)。

2、是不是有完稅憑證。依據(jù)法律法規(guī)，運(yùn)營通常隨著繳稅個(gè)人行為，有完稅憑證則可以證實(shí)有生產(chǎn)運(yùn)營主體活動。

3、是不是有正規(guī)的租用辦理手續(xù)。假如小區(qū)業(yè)主將住宅租賃給別人運(yùn)營，則理應(yīng)給予對應(yīng)的房屋租賃協(xié)議。

實(shí)踐活動中，一些被拆遷人了解商業(yè)房的補(bǔ)償高過住宅，會在獲得拆遷信息后，臨時(shí)性將住宅改成生產(chǎn)運(yùn)營，該類房屋未找到真正的經(jīng)營管理個(gè)人行為，不易被確認(rèn)為“住改商”種類的房屋。

實(shí)踐中，一些被拆遷人知道商用房的補(bǔ)償高于住宅，會在得到拆遷消息后，臨時(shí)將住宅改為生產(chǎn)經(jīng)營，此類房屋不存在真實(shí)的經(jīng)營行為，不會被認(rèn)定為“住改商”類型的房屋。

拆遷方在對經(jīng)營性住宅估價(jià)時(shí)，一方面會審查住宅的用途是否合法。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。”換句話說，房屋特性的評定是評估的必要條件。針對主要用途未知的房屋，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)一般不容易出示宣布的定價(jià)匯報(bào)，沒有定價(jià)匯報(bào)，就不能明確補(bǔ)償額度。評定時(shí)，被拆遷人要留意定價(jià)的時(shí)間點(diǎn)。營業(yè)性住宅在差異時(shí)期的盈利不一樣，還存有將來預(yù)期收益率使用價(jià)值。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展分析時(shí)，理應(yīng)以房屋拆遷許可證書授予之日為定價(jià)時(shí)間點(diǎn)，最好是用兩種以上方式開展評定，爭取得到公平公正的評定結(jié)果。

營業(yè)性住宅的真正價(jià)值通常無法掌握，非常容易激起分歧。假如被拆遷人獲得的補(bǔ)償不科學(xué)，要盡早咨詢技術(shù)專業(yè)的拆遷律師，爭得使自身的合法權(quán)利獲得確保。

如對于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。