導(dǎo)讀：我們都知道，農(nóng)村戶口的村民可以依據(jù)戶口申請(qǐng)相應(yīng)的宅基地用于建造住宅。但是根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員實(shí)行“一戶一宅”原則，這是對(duì)農(nóng)村村民擁有宅基地處數(shù)的規(guī)定。具體法律依據(jù)為《土地管理法》第六十二條第一款：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”但法律并未對(duì)“戶”應(yīng)當(dāng)如何界定予以明確規(guī)定。也就是說，每戶農(nóng)村人只能有一處宅基地，多出來的宅基地按規(guī)定是要被村集體收回的。同時(shí)國家對(duì)農(nóng)村宅基地的申請(qǐng)和審批制度又進(jìn)行了嚴(yán)格管控。但在實(shí)踐中，并不是每個(gè)村都能夠嚴(yán)格執(zhí)行，村內(nèi)宅基地流轉(zhuǎn)，申請(qǐng)新的宅基地建房都是常有的事情，難道這種行為就是違反了“一戶一宅”而違法了嗎？已經(jīng)擁有宅基地的農(nóng)民朋友們是否就不能夠在農(nóng)村重新申請(qǐng)宅基地修建新房了呢？如何讓“一戶多宅”合法起來，本文由北京在明律師事務(wù)所的黃曉麗律師為大家做簡(jiǎn)單講解。

【宅基地建房】

敲黑板劃重點(diǎn)一：“一戶多宅”了，怎么合法化？

第一，可以與原戶主分戶，申請(qǐng)新的宅基地建房。比如村民的成年子女年滿18周歲，或者嫁娶后可以另行分戶，只要符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件但尚未分戶另行建房的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，且經(jīng)本村農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；如果分戶后尚未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

第二，與原戶主存在繼承關(guān)系。雖然《土地管理法》明確規(guī)定作為集體所有的宅基地使用權(quán)是無法繼承的。但是，在宅基地上所建蓋的房屋作為農(nóng)戶的私產(chǎn)是可以繼承的。此時(shí)我們可以主張“地隨房走”，隨之也就把宅基地加以確權(quán)。因此，因繼承農(nóng)房占有宅基地而形成的一戶多宅的情況，是可以進(jìn)行土地確權(quán)的，并不能因此認(rèn)定為違法建筑。

第三，“多宅”之面積未超過本村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。由于歷史遺留和自然環(huán)境等原因，一些農(nóng)村并不能劃定整塊大面積的宅基地，譬如在“蓑衣蓋過田”的山區(qū)梯田周邊的村落。因此對(duì)宅基地進(jìn)行小面積分割導(dǎo)致的“一戶多宅”情況，也就是說一戶村民在本村有兩處以上宅基地，但是加起來的面積總和并沒有超過本地明文規(guī)定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，此時(shí)就可以按一宅予以確權(quán)，而不能認(rèn)定為違法。

第四，宅基地上房屋同村流轉(zhuǎn)買賣。有很多當(dāng)事人都有這種疑慮，我的土地是買來的，然而國家好像規(guī)定農(nóng)村土地不能買賣，這可怎么辦？這種情況下，必須要符合一個(gè)條件，即是本村的村民，擁有本村的戶口，同一個(gè)村集體的人可以進(jìn)行房屋買賣。這種情況下出現(xiàn)的一戶多宅也是合法的，但要注意簽訂購買合同和產(chǎn)權(quán)的及時(shí)確權(quán)過戶。

第五，由于戶籍的外遷或回遷導(dǎo)致的多宅情形。農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口的原因有很多，參軍入伍、外地上大學(xué)等都有可能要遷戶口。但到退伍、畢業(yè)時(shí)如果要將戶口遷回農(nóng)村，戶籍部門需要申請(qǐng)宅基地，國土部門需要分戶，不同的政策要求就可能導(dǎo)致一戶多宅的情況，這種情況也是可以予以確權(quán)的。

上述5種情況下造成的“一戶多宅”是合理合法的，村集體和村委會(huì)不能以任何理由強(qiáng)行收回宅基地。

【宅基地建房】

敲黑板劃重點(diǎn)之二：有了宅基地怎么申請(qǐng)新的宅基地？

已經(jīng)有了宅基地，就不能再申請(qǐng)新的了嗎？答案當(dāng)然是否定的，那么符合什么條件可以再申請(qǐng)呢？3個(gè)條件：

其一，農(nóng)村危房改造。這是一種新型的在農(nóng)村新建房屋的方式，目前國家也正在積極推動(dòng)農(nóng)村危房改造工作的展開，因?yàn)樗驼迕撠毜摹坝哺芨堋敝苯酉嚓P(guān)——如果一些土坯房屋始終處于危房狀態(tài)，建檔立卡戶脫貧就無法實(shí)現(xiàn)。

危房改造主要有兩種方式：第一種是在原址重新修建房屋，也就是在原有的宅基地上翻蓋和新建，另一種則是由于原有宅基地處于地質(zhì)災(zāi)害高發(fā)區(qū)等問題，比如由于地質(zhì)變化、河道拓寬、處于采煤沉陷區(qū)等等情況，需要重新選擇宅基地修建新房，此類情況農(nóng)民朋友可以重新申請(qǐng)宅基地修建新房，但在新房修建好之后，也必須要將老房屋拆除，并且將原有宅基地進(jìn)行復(fù)墾！

其二，農(nóng)村分戶。主要是由于家庭人口增多，原有的宅基地面積修建的房屋已不能夠滿足家庭人口使用的需要，在此種情況之下，農(nóng)民朋友可以選擇通過分戶的方式來重新申請(qǐng)宅基地修建新房。

其三，拆舊建新。隨著生活水平的不斷提高，不僅城市化的腳步在加快，農(nóng)村的更新?lián)Q代也隨之加快，所居住的房屋也是越蓋越高，越來越好。因此，房屋升級(jí)換代也成為了常事兒。許多農(nóng)民都拋棄了原有的土房，修建起了一幢幢幾層高的小別墅，相比于城市的房屋一點(diǎn)也不遜色。有的農(nóng)戶是在原有宅基地的基礎(chǔ)上修建新房，但還有很大一部分則是在新的宅基地上修建新的房屋。這也是有一定的限制條件，就是農(nóng)民在新的宅基地上將房屋修建好之后，需要滿足“拆舊建新”的原則，將原有的老宅拆除復(fù)墾。

【宅基地建房】

敲黑板劃重點(diǎn)三：這些涉及“戶”和“宅”的行為是違法的！

當(dāng)然，絕不是所有的一戶多宅都是合法的，在明律師也不會(huì)主張大家在征收前私自占地建房，以下幾種情況就是違法的，在遇到征收時(shí)很難獲得補(bǔ)償：

其一，私自翻建宅基地上房屋。這種是最為普遍的違法情況，許多農(nóng)戶知道自己的房屋將要征收，就在自己的房屋周圍大面積圈地，覬覦領(lǐng)取補(bǔ)償款。但是宅基地的使用范圍和位置，在農(nóng)村每家每戶都是劃定好了的，是不能私自選址另外翻建的，比如在耕地或農(nóng)用地上建房子，如果發(fā)生這樣的情況是絕對(duì)不允許的，鬧不好會(huì)弄個(gè)刑事責(zé)任出來。

其二，戶口遷出后仍然占有宅基地。有些農(nóng)戶在城里打工賺錢買了房子，或者子女已經(jīng)在城市扎穩(wěn)腳跟，就把一家人的戶口也遷到了城里。這種情況下也就不屬于原村集體的成員了，那么這個(gè)時(shí)候原有的宅基地應(yīng)當(dāng)依法予以收回，如果將來還想回老家翻建原來的房屋也是不可以的，因?yàn)橐呀?jīng)沒有宅基地的使用權(quán)限了。

其三，宅基地上房屋樓層超高或私挖地下室。現(xiàn)在農(nóng)村樓房越來越多，很多農(nóng)戶都想把自家的房屋改成樓房。一些人覺得房子建的越高，越能夠顯示身份和地位，但是很多地方對(duì)農(nóng)村建設(shè)樓房是有樓層規(guī)定的。如果超出了樓層規(guī)定要求，一定要向村集體直至鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級(jí)政府報(bào)批，否則遇征收時(shí)超高部分無從獲取補(bǔ)償。同理，地下室也不能私自開挖，否則涉嫌違法建設(shè)也將無權(quán)獲取征收補(bǔ)償。

在明拆遷律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，我們很清楚地明白，宅基地是農(nóng)民最重要的東西，想要翻建房屋也是農(nóng)民生活改善的基本需求。實(shí)踐中想要依法依規(guī)“動(dòng)房子”是一件非常困難的事情，報(bào)而不批的情況在各地十分普遍。但即便如此，各位在翻建房屋之前一定要了解清楚一些政策規(guī)定，以免因?yàn)椤盁o知”導(dǎo)致的不合規(guī)讓自己面臨損失。本文的目的也不在于讓廣大農(nóng)戶非法占地和建房，只是由于種種原因讓“一戶多宅”的客觀情況產(chǎn)生，但是有的政府為了減少補(bǔ)償款，將房屋認(rèn)定為違建。

在明律師希望通過本文讓廣大農(nóng)民清楚自己的房屋性質(zhì)，以免被忽悠造成額外損失。