某高新技術(shù)企業(yè)坐落于某區(qū)文化鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)，該公司系2000年依據(jù)鎮(zhèn)政府招商引資政策文件入駐，并與鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)管委會簽訂了《土地租賃協(xié)議書》，租賃期限50年。

公司占地30畝，入駐園區(qū)后前后投入約3000萬元資金建設(shè)廠房，共建有辦公樓、員工宿舍樓、大型生產(chǎn)車間一座，中型生產(chǎn)車間一座和庫房兩座，總建筑面積約10000余平方米。

2021年6月1日，該公司接到鎮(zhèn)政府下發(fā)的限期拆除通知書，稱其涉嫌違法建設(shè)，需限期清理相關(guān)設(shè)備及物品。之后，又接到鎮(zhèn)政府下發(fā)的《權(quán)利義務(wù)告知書》，要求該公司3個工作日內(nèi)進(jìn)行違法建設(shè)相關(guān)的陳述申辯。

招商引資建廠房，無規(guī)劃手續(xù)一律算違建合理嗎？

北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師代理該案后，認(rèn)真研究了相關(guān)資料，認(rèn)為基于對政府的信賴?yán)娌粦?yīng)當(dāng)僅僅以未取得規(guī)劃許可證認(rèn)定涉案廠房等建筑為違法建設(shè)，具體意見如下：

一、該公司入駐工業(yè)區(qū)并建房受惠于當(dāng)時的招商引資政策，有其特殊的歷史背景，其房屋不應(yīng)因未取得建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)而一律被認(rèn)定為違法建設(shè)，行政執(zhí)法應(yīng)考慮歷史因素及背景緣由。

該公司系招商引資而來，建設(shè)廠房當(dāng)時是經(jīng)區(qū)政府、鎮(zhèn)政府同意的，涉案建筑具有特殊歷史背景。涉案建筑由于歷史原因未取得最終的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)，但該原因不能歸咎于該公司，而系特定歷史情況下政策因素所致。

有關(guān)部門對涉案建筑的合法性進(jìn)行判斷時，應(yīng)當(dāng)綜合考量，不宜以是否取得規(guī)劃許可手續(xù)作為唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而將涉案建筑直接認(rèn)定為違法建設(shè)，否則將會對政府公信力造成負(fù)面影響，不利于社會治理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、該企業(yè)建房已經(jīng)取得了區(qū)政府相關(guān)部門辦理工業(yè)小區(qū)的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃文件，用地手續(xù)合法，也符合當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃，其房屋不屬于違法建設(shè)。

該工業(yè)大院建設(shè)自上世紀(jì)九十年代開始，最初是依據(jù)《某區(qū)委區(qū)政府關(guān)于新建工業(yè)小區(qū)的有關(guān)問題的規(guī)定》。2000年又取得該區(qū)經(jīng)濟(jì)委員會作出同意建設(shè)工業(yè)小區(qū)的批復(fù)，其后，又按照鎮(zhèn)政府招商引資的政策文件，明確凡是到本鎮(zhèn)投資辦企業(yè)的，鎮(zhèn)政府協(xié)助辦理立項審批、土地規(guī)劃、環(huán)保、工商、供電、供水等相關(guān)手續(xù)。

該公司入駐工業(yè)區(qū)后，其公司用地手續(xù)、建設(shè)手續(xù)由工業(yè)小區(qū)管委會負(fù)責(zé)辦理，公司按照管委會整體規(guī)劃建設(shè)。

當(dāng)時管委會向公司提供了相應(yīng)的用地規(guī)劃手續(xù)，即以該地區(qū)辦事處、經(jīng)聯(lián)社、市場辦公室等名義辦理的建設(shè)用地批準(zhǔn)書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

廠房建好后，該公司辦理了環(huán)評手續(xù)，鎮(zhèn)政府也出具了認(rèn)定其合法建設(shè)的意見。因此，雖然相應(yīng)的用地、規(guī)劃許可文件并未變更為該公司名下，但不能否認(rèn)其已經(jīng)取得了規(guī)劃用地手續(xù)，用地合法，建設(shè)也符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。因此，其房屋不應(yīng)被認(rèn)定為無任何批準(zhǔn)手續(xù)的違法建設(shè)。

三、退一步講，即便該公司房屋規(guī)劃手續(xù)不全，也屬于“尚可采取改正措施”的情形，不是必須要拆除的，可以補(bǔ)辦手續(xù)，否則屬于不當(dāng)行政行為。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

《B市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第十二條規(guī)定：本規(guī)定第十一條所稱尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的違法建設(shè)，包括：（一）未依法取得規(guī)劃許可證件，但已經(jīng)取得選址意見書、規(guī)劃綜合實施方案等規(guī)劃文件，且按照前述規(guī)劃文件的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的。

由此可見，對于未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的建筑，鎮(zhèn)政府可以采取責(zé)令限期改正的方式責(zé)令補(bǔ)全手續(xù)，而非直接責(zé)令該公司將房屋拆除。

現(xiàn)涉案建筑已經(jīng)取得了建設(shè)用地批準(zhǔn)和建設(shè)用地規(guī)劃許可文件，其完全可以采取進(jìn)一步上報審批的形式完善手續(xù)。

對此，鎮(zhèn)政府在進(jìn)行行政執(zhí)法時應(yīng)予以考慮和衡量，按照比例原則，采取對該公司影響程度最小的執(zhí)法方式，而非采用一概拆除的處罰方式。

招商引資建廠房，無規(guī)劃手續(xù)一律算違建合理嗎？

四、如鎮(zhèn)政府不加以區(qū)分，一刀切將涉案建筑拆除，不僅執(zhí)法過當(dāng)，對公司也會造成難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失，還將造成社會資源的浪費，嚴(yán)重?fù)p害政府公信力，也是對民營企業(yè)和企業(yè)家權(quán)益的危害。

費了大量的人力物力資源，該公司當(dāng)初在此進(jìn)行建設(shè)，是因鎮(zhèn)政府招商引資而來，鎮(zhèn)政府也發(fā)文明確表示協(xié)助辦理相關(guān)的建設(shè)手續(xù)。公司是出于對鎮(zhèn)政府等相關(guān)部門的信任才進(jìn)行如此大規(guī)模的投資，如鎮(zhèn)政府對涉案房屋直接認(rèn)定違建并決定拆除，必然會造成當(dāng)事人巨大的財產(chǎn)損失及社會資源的極大浪費，行政行為實屬不當(dāng)。

如果僅僅因為沒有符合規(guī)定的規(guī)劃許可手續(xù)就直接予以拆除，也不符合《循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》的規(guī)定。行政機(jī)關(guān)在行政執(zhí)法時應(yīng)當(dāng)充分考慮社會資源的節(jié)約和執(zhí)法行為的社會效果，積極引導(dǎo)相對人，而不是一拆了之。

國家三令五申要保護(hù)民營企業(yè)和企業(yè)家的財產(chǎn)權(quán)益，該公司投入3000多萬元的資金，經(jīng)營了二十多年才取得現(xiàn)在的規(guī)模和成績。一紙限期拆除文書，該公司近二十年的心血毀于一旦，企業(yè)面臨破產(chǎn)并背負(fù)巨額債務(wù)，員工面臨失業(yè)，幾十個家庭或失去經(jīng)濟(jì)來源。招商引資讓企業(yè)建房，現(xiàn)又因政策調(diào)整要清退企業(yè)，所有損失和后果應(yīng)當(dāng)由企業(yè)一方自行承擔(dān)嗎？

五、認(rèn)定和拆除違法建設(shè)有嚴(yán)格的法律程序，政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《行政強(qiáng)制法》的規(guī)定進(jìn)行，在當(dāng)事人復(fù)議和訴訟期間不應(yīng)進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

依據(jù)《行政強(qiáng)制法》及《行政處罰法》相關(guān)規(guī)定，政府在認(rèn)定違法建設(shè)之前應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)事人的陳述和申辯意見，對產(chǎn)權(quán)人以及實際使用人進(jìn)行調(diào)查了解，聽取其陳述和申辯意見；進(jìn)行實地查勘和測量；下發(fā)限期拆除通知書、催告書、強(qiáng)拆決定書等文書，并且給予當(dāng)事人申請復(fù)議和訴訟的權(quán)利。

同時《行政強(qiáng)制法》第四十四條規(guī)定，在當(dāng)事人復(fù)議和訴訟期間不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

招商引資建廠房，無規(guī)劃手續(xù)一律算違建合理嗎？

六、如涉案地塊因政府政策調(diào)整需要騰退企業(yè)，則應(yīng)當(dāng)按照非宅騰退政策進(jìn)行搬遷騰退，給予公平合理的騰退補(bǔ)償。

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定，在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

據(jù)悉，涉案地塊面臨規(guī)劃調(diào)整，可能有新的建設(shè)項目。那么相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照騰退政策進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償企業(yè)的房屋價值、停產(chǎn)停業(yè)及搬遷等損失。

在明律師最后要提示廣大企業(yè)經(jīng)營者的是，當(dāng)年的招商引資政策并不能成為自己廠房、庫房等建筑完全合法的保障。在查處、拆除違法建設(shè)如火如荼推進(jìn)的今天，大家要有足夠的風(fēng)險防范意識，及時梳理企業(yè)在建筑合法性上的可能存在的漏洞，咨詢專業(yè)律師尋找補(bǔ)救的有效措施。一旦收到有關(guān)部門的責(zé)令限期拆除通知、決定，要盡早委托律師介入，積極與地方政府協(xié)商溝通，爭取保住企業(yè)財產(chǎn)或者獲取公平、合理的補(bǔ)償。對于投資行為而言，政策和法律都需要充分考量，尤其是合法性必須被擺在首位去審視，這或許是此類案件帶給大家的最大的啟示。