在日常的咨詢中，總有當(dāng)事人詢問這樣的問題：自己與某地村委會(huì)、村集體簽訂了書面了房屋租賃合同，承租若干畝集體土地上的廠房、庫(kù)房等從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，也一直按約定足額交納租金。結(jié)果近期傳來要征收拆遷的風(fēng)聲，村委會(huì)當(dāng)即表示要解除租賃合同，要求我們盡快自行騰退。但合同的履行期限尚未屆滿，僅僅履行了一個(gè)租金支付周期，自己已經(jīng)在涉案房屋上投入了成本進(jìn)行了裝修改造，此種情況下自己能主張?jiān)诓疬w中獲取補(bǔ)償利益嗎?

事實(shí)上，單就獲取征收補(bǔ)償?shù)闹黧w資格而言，這類問題的答案并不難得出。房屋的承租人，不是法律意義上的“被征收人”，也不是國(guó)有土地上歷史形成的“公有房屋承租人”，理論上講普通承租人沒有直接從征收方那里獲取補(bǔ)償安置的資格。

怎么樣，這個(gè)結(jié)論是不是有些簡(jiǎn)單粗暴不講理?無論房屋的承租人怎么看，請(qǐng)大家先牢牢記住這個(gè)結(jié)論，再說其他的。

最淺顯的道理就是，農(nóng)村集體土地歸村集體所有、具體某戶的村民承包或者占有使用，地上的建筑物也是村里建造的，那么征收行為事實(shí)上是對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)，補(bǔ)償也僅針對(duì)享有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主體。

交租金租賃來的，不是你自己的，而是人家的，征收補(bǔ)償也就自然和你沒什么直接的關(guān)系。

我們假設(shè)投資者只是出資租賃土地，后又在涉案地塊上合法建造廠房、倉(cāng)庫(kù)等建筑，那么其對(duì)這些自建的房屋享有所有權(quán)。此時(shí)遇到征收補(bǔ)償，集體土地的承租人也就自然能夠被作為被征收人對(duì)待，獲取其他地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)用了。

話說回來，當(dāng)涉案地塊面臨征收拆遷的風(fēng)聲傳來，村委會(huì)“翻臉”要收回集體土地時(shí)，承租人的權(quán)益究竟該怎樣得到保障呢?

在明律師認(rèn)為，這主要靠簽訂房屋租賃合同時(shí)的約定。投資者打算租賃集體土地上房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，就一定要事先做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，將可能的風(fēng)險(xiǎn)隱患通過簽訂一份內(nèi)容詳實(shí)、細(xì)膩的協(xié)議盡可能的規(guī)避掉。

具體而言，一是要明確約定租賃廠房遇征收拆遷時(shí)補(bǔ)償利益的分配方式。譬如約定廠房建筑物部分的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)用補(bǔ)償、過渡安置費(fèi)用等歸承租人所有。

二是要明確約定具有可執(zhí)行性的違約責(zé)任。如果村委會(huì)在面臨拆遷時(shí)單方面主張解除租賃合同，承租人可獲取怎樣的違約金賠償。

而如果涉案廠房所在地塊被納入征收范圍前租賃期限已經(jīng)屆滿，房屋承租人是無法通過法律途徑要求出租方繼續(xù)租賃的。如果在租賃期間對(duì)涉案廠房進(jìn)行了裝修改造，構(gòu)成民法意義上的添附的，承租人有權(quán)依法主張相應(yīng)的賠償。

在明律師最后要提示大家的是，總體而言，租賃集體土地上的房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一件法律風(fēng)險(xiǎn)較大的事情。承租人對(duì)所租賃房屋的修繕、翻建、擴(kuò)建等行為稍不注意就可能涉嫌違法，而違法建設(shè)所獲取的利益是不受法律保護(hù)的，即使遇到拆遷也遵循“違建不補(bǔ)”的大原則。故此，這更需要承租人在決定租下某處房屋時(shí)三思而行，在專業(yè)律師的指導(dǎo)下穩(wěn)妥謹(jǐn)慎地簽訂租賃合同，遇到村委會(huì)違約情形時(shí)更要盡早咨詢專業(yè)律師，在個(gè)案中尋求糾紛的最優(yōu)解，將自己的損失降到最低。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。