?　　2021年11月3日，北京市城鄉(xiāng)結(jié)合部建設領導小組公布了《北京市“十四五”時期綠化隔離地區(qū)建設發(fā)展規(guī)劃》。

根據(jù)這個規(guī)劃，北京“綠化隔離地區(qū)將會迎來重大的發(fā)展變化，尤其是可能將會迎來北京最大規(guī)模的拆遷疏解潮。

其中一大批北京農(nóng)民北京拆遷有可能將會成為北京市民，身份實現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”!

那么，北京的“綠化隔離地區(qū)”究竟指的是哪里?

北京的“綠化隔離地區(qū)”主要指“一綠地區(qū)”和“二綠地區(qū)”的中間地帶，一綠地區(qū)主要是指沿著五環(huán)路的“城市公園環(huán)”，二綠地區(qū)主要是沿著六環(huán)路“郊野公園環(huán)”。

這兩個環(huán)線之間的地區(qū)，就是“綠化隔離地區(qū)”。

因此“綠化隔離地區(qū)”，從北京環(huán)線上看，就是五環(huán)-六環(huán)之間的地帶，占地面積高達1500平方公里左右，幾乎占到北京六環(huán)以里地區(qū)70%的面積。

這個“綠化隔離地區(qū)”把北京五環(huán)以里的主城區(qū)和六環(huán)以外的遠郊區(qū)隔離開了，是未來周邊地區(qū)進主城區(qū)的重要“緩沖地帶”。

這個地區(qū)的重要性不言而喻，所以北京打算下力氣實施“整改發(fā)展”。

北京目前5-6環(huán)的“綠化隔離地區(qū)”主要有三大特點：

第一，是北京“城中村”最為集中的地區(qū)，北京的各種行政鄉(xiāng)、行政村，都主要集中在這個5-6環(huán)之間的綠化隔離地區(qū)。

比如像朝陽地區(qū)的豆各莊鄉(xiāng)，金盞鄉(xiāng)，孫河鄉(xiāng)等，城中村相當密集。

應該說，綠化隔離地區(qū)是北京目前為止“城市化”水平較低、城市界面比較差的地區(qū)。

第二，是北京城市配套相對不足的地區(qū)，很多地區(qū)不僅沒有地鐵軌道交通，甚至連學校、醫(yī)院都缺乏，整體的生活環(huán)境相當亂。

可以說，北京的5-6環(huán)之間屬于典型的“城鄉(xiāng)結(jié)合部”!

第三，是北京外省市流動人口相對集中的地區(qū)，外來人口集聚性相當高。

由于這個地區(qū)的住房租金低，管理相對寬松，所以聚集了大量的外省市流動人口，形成了一定的外來人口聚集區(qū)。

因此至少從目前看，北京五環(huán)依然是北京城市和鄉(xiāng)村的重要分界線，五環(huán)內(nèi)外仍然是兩個“截然不同”的世界。

五環(huán)，也是北京房價最重要的“分水嶺”，五環(huán)里是一個房價，五環(huán)外又是一個房價，五環(huán)房價歧視鏈在北京樓市格局中已經(jīng)存在了很多年了。

但是五年后，這個格局可能將會被打破!

本次北京出臺《綠化隔離地區(qū)建設發(fā)展規(guī)劃》后，未來的北京5-6環(huán)之間的房價，有望直接向五環(huán)里看齊。

那么，北京打算從幾個方面來建設這個“綠化隔離地區(qū)”呢?

根據(jù)規(guī)劃，主要是以下幾個方面入手：

第一，“減量發(fā)展，濃縮城鄉(xiāng)建設用地”。

在十三五規(guī)劃時期，也就是過去五年，北京綠化隔離地區(qū)已經(jīng)減少了62平方公里的建設用地，未來還要進一步減量。

說白了，就是不能大規(guī)模供地，不能在這個地區(qū)大規(guī)模搞房地產(chǎn)開發(fā)，減量發(fā)展，就是壓縮建設規(guī)模。

北京五環(huán)以里沒多少用地了，五環(huán)到六環(huán)從目前規(guī)劃上看，也不打算大規(guī)模供地了，人口很快就只能向六環(huán)外疏解了。

北京拆遷供地的減少，當然對這個地區(qū)的房價會有影響了。

第二，“疏解非首都功能”。

這意味著北京5-6環(huán)之間的一般制造業(yè)、物流市場、批發(fā)市場、建材市場等非首都功能業(yè)態(tài)，將會大規(guī)模從向六環(huán)外搬遷。

這些業(yè)態(tài)搬走了，將會變成文化產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園或者是學?；蛘呤轻t(yī)院。

未來5-6環(huán)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、配套水平將有明顯提升。

第三，“精準拆違+拆遷騰退”。

簡單來說就是兩個方面的動作。

一個是“精準拆違”，嚴格控制不再新增違建，同時逐漸消除存量違建，把違建用地逐漸退出來進行增綠。

另外就是“拆遷騰退”，大規(guī)模實現(xiàn)農(nóng)民上樓的市民化改造，改善居住環(huán)境的同時，北京拆遷也可以實施更好的社區(qū)化管理。

這意味著北京5-6環(huán)之間將會迎來大規(guī)模的“拆遷騰退”，一大波北京農(nóng)民將會變成市民，大批量實現(xiàn)農(nóng)民上樓。

第四，繼續(xù)推動人口調(diào)控，加強人口倒掛村疏解整治。

所謂“人口倒掛村”，就是這個村的外來人口數(shù)量已經(jīng)超過了本地戶籍人口，形成了“人口倒掛”的現(xiàn)象。

所以北京本次計劃對這些“人口倒掛村”實施疏解整治，尤其是計劃通過整治“群租房”，“大棚房”來加強對人口的調(diào)控疏解。

很多外省市的流動人口可能將逐漸離開北京5-6環(huán)，整個區(qū)域的城市面貌和人口結(jié)構(gòu)將會“煥然一新”。

這將是未來北京實施“人口騰籠換鳥”的重要地區(qū)：外省市的流動人口走了，騰出來的空間可引進北京適合的人才。

所以未來北京5-6環(huán)的外來流動人口將會大規(guī)?！笆杞獬觥绷h(huán)。

第五，增加地鐵、學校、醫(yī)院、文化設施、養(yǎng)老設施、體育設施，全面提升區(qū)域的城市配套水平。

簡單的說，騰退出來的土地，一方面用來增加綠化面積，另外一個方面就是給北京5-6環(huán)地區(qū)增加地鐵交通、學校，建設醫(yī)院，提高配套水平。

未來這個片區(qū)，生活配套會持續(xù)增加。

第六，優(yōu)先建設農(nóng)民安置房，推進“撤村設居”，實現(xiàn)一綠地區(qū)的“全面城市化”。

所謂全面“城市化”，最重要的就是“撤村設居”，撤銷鄉(xiāng)村行政編制，全面設置“居委會”，村民變成了市民。

在這個過程中，會實現(xiàn)征地拆遷騰退，優(yōu)先建設農(nóng)民安置房，推動農(nóng)民上樓，并實現(xiàn)從村民向市民的身份轉(zhuǎn)變。

在這個過程中，必然會涉及到大規(guī)模的拆遷騰退工作。

《綠化隔離地區(qū)建設發(fā)展規(guī)劃》明確指出，以上這些工作可能將會在十四五規(guī)劃期間完成，也就是說會在2025年基本結(jié)束。

綜上所述，隨著北京五環(huán)以里地區(qū)逐漸發(fā)展飽和，北京開始進入到5-6環(huán)地區(qū)的整改時期，未來的北京將會逐漸從五環(huán)時代，進入到六環(huán)時代。

也就是說，五年以后，北京拆遷建成區(qū)的范圍將從五環(huán)以里擴張到六環(huán)以里，5-6環(huán)地區(qū)將會迎來一次全方位的“大提升”。

包括外來流動人口的疏解、物流市場專業(yè)市場等非首都功能的外遷、地鐵線路的加密、大量學校醫(yī)院的進入，整個5-6環(huán)房價將會有大變化。

這也就意味著北京目前“房價洼地”的5-6環(huán)，五年以后房價將會逐漸向城區(qū)看齊，想要找“低房價”，只能去六環(huán)外了。

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