最近，新疆維吾爾自治區(qū)發(fā)生了這樣一個(gè)案件。

2013年，劉某購(gòu)買(mǎi)了一棟房屋，并與原房東簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。雖然房屋已經(jīng)交付給劉某，但劉某與原房主一直未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

然而，風(fēng)云不定，變生不測(cè)。

2018年，該房屋被納入征收范圍。

眾說(shuō)周知，類(lèi)似于房屋類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬是以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)的，也就是說(shuō)，假如你想買(mǎi)房，只簽了買(mǎi)賣(mài)合同，這個(gè)房屋仍舊不屬于你。只有雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，房屋的產(chǎn)權(quán)才屬于你。

同時(shí)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》也規(guī)定，征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象為被征收房屋所有權(quán)人。因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)而未過(guò)戶(hù)情況下，原房主可能會(huì)直接拿著產(chǎn)權(quán)所有證領(lǐng)取征收補(bǔ)償款。

這也就意味著如果征收部門(mén)不知道存在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的情況下，其與原房主簽訂補(bǔ)償協(xié)議的行為是善意處分，這里的“善意”是指征收部門(mén)在查看了房屋所有權(quán)證后，才與原房主簽訂補(bǔ)償協(xié)議，其行為是合法的。

那么，作為房屋的買(mǎi)方是不是就抓瞎了呢?

其實(shí)不然。

如果出現(xiàn)以上情況，房屋的買(mǎi)方最好的辦法便是向征收部門(mén)發(fā)出聲明，并郵寄買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以示其對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利。同時(shí)，房屋的買(mǎi)方需要向征收方發(fā)出履行補(bǔ)償職責(zé)申請(qǐng)書(shū)，要求征收部門(mén)直接與自己進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償事宜。

如果原房主已經(jīng)與征收部門(mén)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并領(lǐng)取了補(bǔ)償款，房屋的買(mǎi)方該怎么辦?

如果補(bǔ)償款已經(jīng)被房屋原房東領(lǐng)走，房屋買(mǎi)方仍可以基于《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》主張出賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任并賠償因違約造成的實(shí)際損失。同時(shí)，房屋買(mǎi)方能夠獲得的權(quán)益包括退回合同價(jià)款，并要求出賣(mài)方按照征收補(bǔ)償款總額減去合同款的標(biāo)準(zhǔn)賠付實(shí)際損失。

值得注意的是，如果雙方已簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并在合理期限內(nèi)開(kāi)始辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但在手續(xù)辦理過(guò)程中房屋涉及征收，那么這時(shí)出賣(mài)方可以情勢(shì)變更或者顯失公平為由起訴撤銷(xiāo)雙方已經(jīng)簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。

最后，在明律師提醒大家，為了維護(hù)個(gè)人的權(quán)益，在簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù);如果發(fā)現(xiàn)房屋涉及征收，應(yīng)當(dāng)及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。