在集體土地上會(huì)出現(xiàn)一處宅基地不止一人的情況下，那么，一戶多人都有資格簽安置補(bǔ)償協(xié)議？他人簽訂的后果需要自己承擔(dān)么？

國(guó)有土地上的房屋征收一般將產(chǎn)權(quán)證書中明確記載的權(quán)利人確定為被征收人，并簽訂補(bǔ)償協(xié)議。但是在集體土地上會(huì)出現(xiàn)一處宅基地不止一人的情況下，那么，一戶多人都有資格簽安置補(bǔ)償協(xié)議？他人簽訂的后果需要自己承擔(dān)么？

本文，在明律師結(jié)合最高法的裁判要旨梳理一下集體土地上家庭成員簽訂補(bǔ)償協(xié)議的資格問(wèn)題。

一般情況下，在“一戶一宅”的大原則下，農(nóng)村集體土地上房屋安置補(bǔ)償一般以一處宅基地作為確定一戶的基礎(chǔ)。故在簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，征收方通常與確定家庭成員中的一人（一般是戶主）簽訂相關(guān)協(xié)議。

特殊情況之一：無(wú)產(chǎn)權(quán)登記的房屋

由于征收方一般是按照登記的權(quán)利人確定簽訂主體，因此一旦出現(xiàn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的房屋，征收方是難以明確房屋所有權(quán)人以及各自份額的。

為什么難以確定？原因在于：在宅基地上置辦一套完整的房屋常需要多人出資，同時(shí)房屋作為合法的財(cái)產(chǎn)可以買賣、贈(zèng)與、繼承等。一旦缺少具有較高公信力的權(quán)屬登記，別說(shuō)征收方了，人民法院一時(shí)半會(huì)也不能確定房屋的權(quán)屬關(guān)系。

故在這種情況下，征收方和該房屋的家庭成員簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議并無(wú)不妥。最高法的裁判要旨也明確說(shuō)明：難以苛責(zé)行政主體就尚未分家析產(chǎn)的某戶房產(chǎn)分別與被征收人簽訂各自具體份額的安置補(bǔ)償協(xié)議。

不過(guò)，既然此時(shí)房屋份額不明晰，那么安置補(bǔ)償協(xié)議中當(dāng)然不能擅自將補(bǔ)償款就按份額分配到人頭上，更不能約定讓其中一人全額拿走。

因此，協(xié)議的安置補(bǔ)償內(nèi)容應(yīng)該均以“該戶”作為安置補(bǔ)償對(duì)象。這樣才不會(huì)存在征收方與某一家庭成員簽訂協(xié)議時(shí)損害到其他成員安置補(bǔ)償權(quán)益的情況。

特殊情況之二：子女代簽是否有效

在我國(guó)，一些農(nóng)村地區(qū)存在這樣的思想：沒(méi)分戶的子女就還是孩子，怎么能簽補(bǔ)償協(xié)議。

但最高院的判決明確指出：與當(dāng)事人共同生活且在宅基地上出資修建案涉房屋的成年子女，有權(quán)代表家庭與行政機(jī)關(guān)簽訂被訴補(bǔ)償安置協(xié)議。

簡(jiǎn)言之，子女簽署補(bǔ)償安置協(xié)議必須符合三個(gè)條件：其一，與戶主共同生活；其二，與戶主共同出資（并不要求特定比例）；其三，已成年。

因此，只要符合了上述三個(gè)條件，子女實(shí)際上就不是“代簽”，其本身就具有簽署安置補(bǔ)償協(xié)議的資格。

特殊情況之三：離婚后還未變更房屋登記信息

現(xiàn)實(shí)中存在這樣的情況：戶主夫妻雙方雖然已經(jīng)辦了離婚手續(xù)，并且也對(duì)宅基地上的房屋進(jìn)行了協(xié)議分割，但是宅基地仍然登記在一方名下，那么另一方是否有權(quán)利簽署協(xié)議呢？

根據(jù)《土地管理法》關(guān)于農(nóng)村“一戶一宅”的規(guī)定，宅基地及宅基地上房屋仍需按照一戶進(jìn)行補(bǔ)償安置。

而最高法的判例明確說(shuō)明：只要安置補(bǔ)償協(xié)議不損害包括權(quán)屬登記人在內(nèi)的涉案房屋的實(shí)際所有人的實(shí)體權(quán)益，即使程序存在瑕疵，該征收補(bǔ)償安置協(xié)議也是有效的。

由此可知，征收補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體認(rèn)定，在程序方面并不嚴(yán)苛。關(guān)鍵在于實(shí)體方面是否侵犯了其他權(quán)利人的合法權(quán)益。

故，即使離婚后宅基地的權(quán)屬登記信息還未變更，夫妻中的一方仍然可以就內(nèi)部達(dá)成的財(cái)產(chǎn)份額協(xié)議向另一方實(shí)際簽訂人主張自己的份額。

從上述我們主要闡述了特殊情況下簽署安置補(bǔ)償協(xié)議的資格問(wèn)題，可以看出具有簽字權(quán)的人并非單一的個(gè)人。

那么，如果其他家庭成員不認(rèn)可其他家庭成員簽署的安置補(bǔ)償協(xié)議，可以拒絕履行安置補(bǔ)償協(xié)議中的義務(wù)嗎？

事實(shí)上，若征收方與具有簽字權(quán)的家庭成員惡意串通，損害了其他成員的安置補(bǔ)償利益，這樣的補(bǔ)償協(xié)議直接無(wú)效，自然無(wú)需履行。但若簽字人具有簽署資格，且協(xié)議內(nèi)容也沒(méi)有損害其他人的合法權(quán)益，那么，即使其他家庭成員沒(méi)有直接簽署也需要履行相應(yīng)的義務(wù)。

最高法的裁判要旨也指出：由于農(nóng)村宅基地上的房屋是家庭成員的共同財(cái)產(chǎn)，以戶為單位的家庭成員共同財(cái)產(chǎn)的處分，效力應(yīng)及于全體家庭成員。因此，再以“征收方?jīng)]找我簽協(xié)議就是違法強(qiáng)拆”為由提起上訴，顯然站不住腳。

在明提醒大家，為了更好滿足自己的合法權(quán)益同時(shí)也照顧到其他家庭成員的安置權(quán)益，簽署協(xié)議必須多和家里人商量，必要時(shí)還可以咨詢專業(yè)的律師。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。