導(dǎo)讀：房屋的普通承租人在涉及到征收時(shí)，能否要求征收方給予補(bǔ)償呢？如果征收方不給補(bǔ)償，承租人是否可以通過行政訴訟的方式獲得救濟(jì)呢？本文，在明律師事務(wù)所的宋曉峰律師團(tuán)隊(duì)就為大家淺析這一房屋承租人在征拆中普遍關(guān)心的問題。

基本案情：劉女士自2015年起與廣東省某市某區(qū)的房東簽訂了房屋租賃合同，承租房屋用于經(jīng)營，每年向房東支付租金并且其創(chuàng)辦的公司每年向稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

2018年，劉女士租賃的房屋碰上城中村改造，相關(guān)部門就補(bǔ)償安置事項(xiàng)與被征收人即房東進(jìn)行過協(xié)商，但是卻沒有找劉女士協(xié)商過，也對劉女士等案涉其他承租人說不會(huì)有任何補(bǔ)償。

但是之后卻又打電話詢問過劉女士期望獲得的補(bǔ)償款是多少。后來劉女士租賃的房屋已經(jīng)被停水、停電，并被相關(guān)人員告知要盡快騰空。

那么，征收補(bǔ)償?shù)降缀蛣⑴窟@樣的房屋承租人有沒有關(guān)系呢？

一、什么是普通民事法律關(guān)系中的承租人

普通民事關(guān)系中的承租人其實(shí)主要是區(qū)別于公房承租人的。關(guān)于公房承租人，因?yàn)槠溥€是帶有行政色彩的租賃關(guān)系，法律和相關(guān)的實(shí)踐判例都承認(rèn)其行政訴權(quán)，也對其補(bǔ)償利益予以認(rèn)可。

而普通民事關(guān)系下的承租人主要是指基于平等主體之間的租賃合同而承租房屋的承租人。實(shí)踐中，租賃房屋僅用于居住的承租人一般所涉及的補(bǔ)償糾紛也比較少，因?yàn)樯婕暗降幕揪褪亲饨鸬膯栴}，可通過租賃合同中的相關(guān)條款約定、協(xié)商調(diào)解直至民事訴訟加以解決。

但是如果普通民事關(guān)系中的承租人租賃房屋是用于經(jīng)營，此時(shí)涉及的糾紛就可能比較多。因?yàn)槌凶馊岁P(guān)心的不僅是租金的損失，還有數(shù)目更大的停產(chǎn)停業(yè)損失。

二、實(shí)踐中比較常見的補(bǔ)償情況

在實(shí)踐中，一旦房屋遇到征收，征收部門通常會(huì)直接與房屋的所有權(quán)人即房東溝通協(xié)商簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，而忽略對承租人的補(bǔ)償。

即使確實(shí)牽涉對生產(chǎn)經(jīng)營所致的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，也是在征收部門與房東簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議中約定的，由房東交由承租人，盡量不讓承租人牽涉進(jìn)來，很少會(huì)有征收部門與承租人專門簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

這樣一來，補(bǔ)償?shù)慕痤~完全是由房屋所有權(quán)人來決定的。因此，如果承租人未獲得補(bǔ)償或者對于補(bǔ)償?shù)慕痤~不滿意，是否具有行政訴權(quán)對承租人的補(bǔ)償利益能否獲得救濟(jì)就尤為重要了。

三、承租人可能采取的救濟(jì)方式

承租人為維護(hù)自己的合法權(quán)益，可以采取的救濟(jì)途徑，從大的方面來講，分為民事和行政兩種救濟(jì)方式，我們接下來就這兩種救濟(jì)方式簡單探討一下。

（一）民事救濟(jì)

民事救濟(jì)即承租人依據(jù)房屋租賃合同，與房屋所有權(quán)人就自己的停產(chǎn)停業(yè)損失、租金等問題進(jìn)行協(xié)商。

協(xié)商不成的，直接通過提起仲裁或者民事訴訟來維護(hù)自己的權(quán)益。但是在實(shí)踐中，僅依租賃合同，承租人很難獲得租金之外的損失。所以通過民事救濟(jì)承租人的利益并不能得到充分的保護(hù)。

（二）行政救濟(jì)

如果采取行政救濟(jì)的方式，一般是通過訴訟，這里首先要考慮的是承租人是否有訴權(quán)。如果承租的房屋遭遇征收，承租人會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)以及可能的裝飾裝修費(fèi)損失等，承租人的合法權(quán)益受損，而且這些損失是由于行政主體的征收行為引起的，僅依據(jù)與房屋所有權(quán)人之間的租賃合同向房東主張停產(chǎn)停業(yè)損失又不太現(xiàn)實(shí)，由征收方承擔(dān)這部分損失比較合理。

根據(jù)《行政訴訟法》第二十五條之規(guī)定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。”

筆者認(rèn)為承租人是補(bǔ)償行為的利害關(guān)系人，但因承租人是基于普通民事關(guān)系產(chǎn)生的，又需要對其訴權(quán)加以條件限制。

根據(jù)最高院的（2020）最高法行再110號的裁判要旨，只有在補(bǔ)償義務(wù)主體知道或者應(yīng)該知道承租人的上述利益獨(dú)立存在，但是卻沒有在與房屋所有權(quán)人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出的補(bǔ)償決定中給予承租人補(bǔ)償，也沒有另行與承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下才可以以自己名義提起行政訴訟請求獲得這部分的補(bǔ)償。

綜上所述，普通民事關(guān)系中的承租人在一定條件下是可以通過行政救濟(jì)的方式來爭取自己的合法權(quán)益的。如果您也涉及到文中所述的這種情況想要尋求救濟(jì)，建議您委托專業(yè)的律師來為您爭取合法權(quán)益。

如對于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。