導(dǎo)讀:近日的一則媒體報道顯示，某村在征地拆遷項目啟動后補償安置方式發(fā)生調(diào)整，由按戶籍人口數(shù)提供安置房面積轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑辗课菝娣e計算貨幣補償。一時間為了讓自己的房屋擁有更大的面積，一些村民甚至打起了搶建房屋的歪算盤。那么，老百姓所熟悉的“按人頭給面積”和“按面積計算補償”之間究竟有何區(qū)別？房屋面積居于主導(dǎo)地位是否已成事實？又會給被拆遷村民帶來怎樣的影響？
在2019年8月26日新修訂的《土地管理法》公布前，我國并無國家層面對農(nóng)村村民住宅房屋的法律、法規(guī)規(guī)定。當(dāng)時的《土地管理法》和《土地管理法實施條例》都只涉及了“地”這一個因素，而沒有涉及“房”。
在農(nóng)村與城市界限森嚴(yán)的二元化模式下，農(nóng)村房屋就不值幾個錢的觀點為大多數(shù)人所認(rèn)可。然而隨著城鄉(xiāng)一體化、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的深入，這一觀點已然被歷史前進的車輪徹底碾碎。
此時，以往農(nóng)村房屋在征收拆遷中作為“地上附著物”的一類補償，主要考慮人員安置的補償思路就跟不上趟了。宅基地上房屋的“區(qū)位價值”開始顯現(xiàn)，拆遷領(lǐng)域同樣在迅速地“城鄉(xiāng)融合”。
于是，就有了新修訂的《土地管理法》第48條中的如下規(guī)定：
1.征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。
該條款首次將“農(nóng)村村民住宅的補償費用”與“地上附著物和青苗的補償費用”獨立開來，明確了農(nóng)村宅基地上房屋的補償系征地的法定補償項目。既然是要針對房屋計算補償，面積顯然具有絕對的關(guān)聯(lián)性，而戶籍人口數(shù)則與房屋的價值本身無關(guān)。
2.制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素……
該條款中的區(qū)片綜合地價本來和農(nóng)村房屋拆遷補償無直接關(guān)系，是征收“農(nóng)用地”的標(biāo)準(zhǔn)。但在實際操作中，宅基地等非經(jīng)營性集體建設(shè)用地的補償標(biāo)準(zhǔn)通常是參照區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的，其比例多為“1:1”。
在這里，土地區(qū)位價值得到凸顯，地方性規(guī)定中將其表述為“宅基地區(qū)位補償價”或者“土地使用權(quán)價值”，這顯然也是要按面積計算的，與戶籍人口數(shù)無直接關(guān)系。
這一新規(guī)也徹底打破了此前“農(nóng)村房屋本來就不值錢”的認(rèn)知，宅基地區(qū)位本身就是自帶價值的，而且是整個農(nóng)村村民住宅補償中的真正“大頭”。
3.對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償……保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。
該條款無論從“先補償后搬遷”的原則，還是尊重農(nóng)民意愿的補償方式選擇上都明顯在向590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》靠攏。在此背景下，按人頭提供安置面積逐漸被按房屋、宅基地面積計算補償所取代。
除去法律修改帶來的影響外，“按人頭安置”事實上也欠缺公平合理性，尤其對“戶籍人口少”的戶而言將面臨居住條件下滑的狀況，這就與前述法律的原則要求不相符合了。
面對農(nóng)村房屋拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)的“面積化”，農(nóng)民朋友們要注意做好以下4點：
一是要盡快配合有關(guān)部門完成宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記工作，爭取將房地一體的不動產(chǎn)權(quán)證早日握在手里。一證在手，房屋、土地面積一目了然，征地補償時自然多了一份安心。
二是對歷史遺留原因形成的無證房屋要收集證明其系合法建造的證據(jù)，如建造前村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等表態(tài)同意的書面材料，申請宅基地建房的相關(guān)材料、村民會議紀(jì)要等等，避免房屋被認(rèn)定為違建、私搭亂建進而不予補償。
三是重視對房屋的評估環(huán)節(jié)，依據(jù)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村住宅房屋拆遷評估規(guī)定參與、監(jiān)督和救濟權(quán)利。
四是對房屋的補償決定或者裁決不滿時要及時咨詢專業(yè)律師，通過復(fù)議或者訴訟途徑及時救濟。
最后要強調(diào)的一點是，大家千萬不要因為“看面積”而動起搶建搶蓋違建以騙取補償?shù)耐崮X筋，這樣做是犯法的，甚至有可能涉嫌犯罪。配合并監(jiān)督征收方將房屋、宅基地的面積認(rèn)定準(zhǔn)確，才是我們最需要做好的事情。
如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。
