城市拆遷律師維權(quán)案例之四十八/?辦案律師：馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、拆遷糾紛、拆遷評(píng)估、裁決、行政強(qiáng)制拆遷

? ? ? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

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? ? ? 2000年9月，倪民旭（化名）與北京第三棉紡織廠簽訂《北京市公有住宅租賃合同》，承租單位宿舍面積約35.6平方米。2005年9月，北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“拆遷人”）取得京棉新城工程的《房屋拆遷許可證》，并于該月下旬開始動(dòng)遷。單位宿舍處于拆遷范圍之內(nèi)的北京第三棉紡織廠單方作出放棄拆遷受償?shù)臅媛暶?，故而倪民旭搖身成為房屋拆遷評(píng)估、拆遷糾紛裁決的主體。2007年12月中旬，朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局作出《北京市城市房屋拆遷糾紛裁決書》，認(rèn)定倪民旭承租房屋面積為64.117平方米，裁決其限期騰房搬至周轉(zhuǎn)房，并在回遷一套兩居室與貨幣補(bǔ)償21.1萬(wàn)元兩種拆遷補(bǔ)償安置方式之間擇一選擇。2008年2月底，一直堅(jiān)持不予搬遷的倪民旭接到了朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局所作《行政強(qiáng)制拆遷聽證會(huì)通知書》。這一通知敲響了強(qiáng)拆的警鐘，也震壞了倪民旭的陣腳。方寸大亂的倪民旭將危急時(shí)刻的希望壓在了法律救濟(jì)之上，與馬麗芬律師簽訂一攬子代理協(xié)議，希望能在強(qiáng)拆聽證會(huì)程序上“虎口脫險(xiǎn)”，并最終獲得一套三居室的房屋安置。

? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? 因委托人的自力救濟(jì)已經(jīng)將拆遷人的程序放任至強(qiáng)拆聽證會(huì)程序，因此，即使律師介入，其勝利維權(quán)的空間也已然變得狹隘。萬(wàn)無(wú)一失地應(yīng)對(duì)好強(qiáng)拆聽證會(huì)，成為馬律師打開局面的第一張牌，也是唯一一張牌。

? ? ??辦案第一計(jì)：縝密的強(qiáng)拆聽證方案！

? ? ? 經(jīng)過一番緊鑼密鼓的籌備，馬律師一并帶著委托人的希望與一套縝密的聽證方案參加了朝陽(yáng)區(qū)房屋管理如期召開的強(qiáng)拆聽證會(huì)。在聽證會(huì)上，馬律師展開了一番違法成本分析的“公開課”：①倪民旭并未依房改房政策購(gòu)買其承租的單位公房，因此不得將其作為被拆遷人；②產(chǎn)權(quán)單位北京第三棉紡織廠所作放棄拆遷受償?shù)臅媛暶魇欠裼行н€有待查證，因?yàn)樵撀暶飨蒂?zèng)與行為，其效力產(chǎn)生需贈(zèng)與對(duì)象同意接受，而并不當(dāng)然產(chǎn)生效力，因此承租人不依產(chǎn)權(quán)單位的單方拆遷利益讓渡聲明而成為被拆遷人。此外，產(chǎn)權(quán)單位作為國(guó)有企業(yè)，其放棄補(bǔ)償安置權(quán)的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓國(guó)有固定資產(chǎn)，非經(jīng)市國(guó)資委批準(zhǔn)而無(wú)效；③被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的《城市房屋拆遷糾紛裁決書》涉及一個(gè)重大事實(shí)問題，即房屋面積沒有查清。

? ? ? ?被拆遷人的祈禱，律師的辛勞，迎來(lái)了強(qiáng)拆令的消亡。孤注一擲風(fēng)格的開篇之戰(zhàn)開始改寫被拆遷人原本走向落寞的命運(yùn)！

? ? ? ?辦案第二計(jì)：連環(huán)雙訴大反攻！

? ? ? ?被動(dòng)局勢(shì)穩(wěn)定下來(lái)后，快速化被動(dòng)為主動(dòng)是不言而喻的常規(guī)選擇。2008年3月中旬，馬律師以委托人名義以朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局為被告提起行政訴訟，訴請(qǐng)撤銷被告作出的《北京市城市房屋拆遷糾紛裁決書》。4月中旬，朝陽(yáng)區(qū)法院開庭審理該訴。庭審中，馬麗芬律師圍繞談話調(diào)解的程序違法性、以承租人為裁決主體的不適法性、產(chǎn)權(quán)單位放棄拆遷受償之聲明的效力待定性、送達(dá)回證與法定留置送達(dá)要求的不一致性、裁決認(rèn)定房屋面積的矛盾性展開了對(duì)訴訟客體法效力批駁。

? ? ? 緊承開庭審理的次日，馬律師連環(huán)性地提起拆遷許可證之訴，將拆遷裁決的前置行政行為的違法性訴諸于“正義之宮”。一訴方中止，另一訴又即將拉開帷幕。行為合法性面臨雙重訴之追問的行政機(jī)關(guān)的壓力，自然而然地?cái)U(kuò)大著拆遷人的壓力。

? ? ? ?4月下旬，未等拆遷許可證之訴開庭審理，拆遷人即找到倪民旭，同意對(duì)其安置一套二居室與一套一居室。期望值的超額實(shí)現(xiàn)，使得倪民旭欣然同意簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議并撤回起訴。未見硝煙彌漫，已是一“紙”泯恩仇……

? ? ? ?三、城市拆遷律師說法

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? ? ? ?本案在激揚(yáng)格調(diào)中開始，卻在淡然靜謐中終結(jié)，反映了拆遷這一時(shí)代話題中的元素從來(lái)都是如此沉浮不定，不是被拆遷人的妥協(xié)，便是拆遷人的讓步！宇宙之中，不但能量始終守恒，利益也恪守守恒原則。但是，誰(shuí)入誰(shuí)敷則不能預(yù)先蓋棺定論，因?yàn)檫@始終貫穿這一個(gè)過程決定結(jié)果的定律。

? ? ? ?作為秉持拆遷維權(quán)立場(chǎng)的律師，在實(shí)現(xiàn)委托人期待利益最優(yōu)化的過程中，勢(shì)必在掌控前述定律的基礎(chǔ)之上為一番運(yùn)籌帷幄，以蒙太奇手法進(jìn)行法律程序運(yùn)作，步步深入地計(jì)算出拆遷人所應(yīng)承擔(dān)的直接違法成本以及間接違法成本。所謂直接違法成本，即指直接由拆遷人在為各項(xiàng)程序中所產(chǎn)生的違法行為帶給拆遷人的約束力；而簡(jiǎn)介違法成本則是指違法行為存在于拆遷人以外的其他主體（現(xiàn)階段多指有拆遷提起的各項(xiàng)行政程序中的行政權(quán)行使者）圍繞拆遷人所承接拆遷項(xiàng)目所做出的（行政）行為之中，但這些違法性經(jīng)過救濟(jì)性行政程序或司法程序的層層揭露，將最終演化為拆遷人所需承擔(dān)的壓力，或言違法成本。當(dāng)這兩項(xiàng)成本基本為拆遷戶及其維權(quán)律師所掌控時(shí)，也就是拆遷人舍部分利益換違法代價(jià)追究之時(shí)。

? ? ? ?攻城為下，攻心為上。古人的智慧，應(yīng)該成為拆遷人法律維權(quán)的指引：放棄盲目的各式釘子戶策略，轉(zhuǎn)而通過法律程序?qū)共缓戏?，直逼不合法行為主體的心理承受底線！

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