城市拆遷律師維權(quán)案例之十五/?辦案律師：楊在明、馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、強(qiáng)拆、拆遷裁決、拆遷許可證
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? ??? ??一、城市拆遷律師事實(shí)概要
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? ? ? ?2006年8月，北京玉河歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)修繕工程啟動(dòng)，其拆遷范圍涉及1600多戶的房屋。按拆遷評(píng)估價(jià)格，每平方米的價(jià)格為8800元。家住北京市東城區(qū)某胡同張仁（化名）、陳叔貴（化名）、王景（化名）三戶，認(rèn)為該補(bǔ)償價(jià)格不合理，未能與拆遷人達(dá)成協(xié)議，一直堅(jiān)持不搬遷。2006年10月，北京市王府井地區(qū)建設(shè)管理辦公室，針對(duì)該三戶向東城區(qū)房屋管理局提出了行政裁決申請(qǐng)。2006年10月中旬，張仁、陳叔貴、王景手持行政裁決通知書，委托楊在明律師、馬麗芬律師代理其住房拆遷事項(xiàng)，期望補(bǔ)償價(jià)格能夠達(dá)到38000元/㎡。
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? ? ???二、城市拆遷律師辦案掠影
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? ? ? ?介入該案時(shí)，當(dāng)事人與代理律師已然面臨尤為急迫的狀況：行政裁決申請(qǐng)的提出，當(dāng)事人的房屋直面強(qiáng)制拆遷危險(xiǎn)。如何化險(xiǎn)為夷？根據(jù)多年來積累的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，并經(jīng)得當(dāng)事人認(rèn)可與配合，楊在明律師、馬麗芬律師采取了持久戰(zhàn)術(shù)：
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? ??? ?第一階段：接受委托后，充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)行政裁決作出前的談話。
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? ? ? ?該次談話由東城區(qū)房屋管理局主持。談話伊始，楊在明律師、馬麗芬律師指出評(píng)估報(bào)告沒有依法送達(dá)。房屋管理局作出答復(fù)，要求行政裁決申請(qǐng)人重新送達(dá)評(píng)估報(bào)告，并安排了第二次談話。
? ? ? ?在如約進(jìn)行的第二次談話中，楊、馬二律師又提出新的法律主張：評(píng)估報(bào)告與協(xié)商程序不合法，并曉之以法律明文，動(dòng)之以攸關(guān)利害，直致行政裁決申請(qǐng)人撤回申請(qǐng)，主動(dòng)找到當(dāng)事人協(xié)商，開出補(bǔ)償價(jià)格45000元/㎡。
? ? ? ?當(dāng)事人王景深感滿意，與拆遷單位達(dá)成協(xié)議。然而，陳叔貴家房屋面積小，人口多，認(rèn)為即使45000元/㎡的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，也不足以解決居住問題；張仁則認(rèn)為按照法律法規(guī)及相關(guān)法律文件的規(guī)定，其房屋應(yīng)當(dāng)予以保留，而不必拆除。故協(xié)商未果。
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? ? ? ?第二階段：先訴拆遷許可證，后訴建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
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? ? ? ?向來維權(quán)路漫漫而修遠(yuǎn)。為了兩名當(dāng)事人尚未實(shí)現(xiàn)的權(quán)利主張，楊在明律師、馬麗芬律師努力挖掘出救濟(jì)其權(quán)利的渠道。
? ? ? ?首先，楊律師、馬律師發(fā)現(xiàn)拆遷許可證存在諸多違法之處，遂提起拆遷許可證之訴。從一審打到二審，歷時(shí)八個(gè)多月，遵循中國(guó)行政訴訟難以勝訴的既定軌跡，原告方光榮地?cái)≡V了！何謂光榮地?cái)≡V？即，當(dāng)事人陳叔貴的利益主張得到了實(shí)現(xiàn)：安置一套103平米的三居室，以及18萬元裝修補(bǔ)助金。
? ? ? ?其次，曾國(guó)藩?jiǎng)?chuàng)造了“屢敗屢戰(zhàn)”，楊在明律師與馬麗芬律師則應(yīng)用了“屢敗屢戰(zhàn)”，以維護(hù)權(quán)利依然懸空的第三個(gè)當(dāng)事人之權(quán)益。歷經(jīng)兩次拆遷許可證堂而皇之的敗訴，楊在明律師、馬麗芬律師再一次代為提起訴訟，轉(zhuǎn)移目標(biāo)直指核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的北京市規(guī)劃委員會(huì)。
? ? ? ?孫悟空三打白骨精勝利了，委托人一方三進(jìn)法院似乎均以失利告終。2007年8月中旬，受案法院下達(dá)行政裁定書，裁定不予受理。秉持“論持久戰(zhàn)”的精神，目前此案正在啟動(dòng)上訴程序。
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? ??? ?三、城市拆遷律師說法
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? ? ? ?本案以法律為渠道，拉長(zhǎng)了與開發(fā)商、行政機(jī)關(guān)之間的時(shí)間戰(zhàn)線，在訴訟上雖敗猶勝。其核心精神經(jīng)提煉有以下幾點(diǎn)：
? ? ? ?第一， 找準(zhǔn)切入點(diǎn)。?在拆遷案中，一旦拆遷許可證違法，便可以提出拆遷許可證的行政訴訟，即民告官。這樣一來，可以遏制拆遷人強(qiáng)制拆遷的進(jìn)程，從而迫使拆遷人做出妥協(xié)，以低姿態(tài)和被拆遷人達(dá)成協(xié)議。
? ? ? ?第二，談話這一程序應(yīng)當(dāng)予以重視！?對(duì)于談話這道看似和風(fēng)細(xì)雨的程序，許多當(dāng)事人通常習(xí)慣自行了解法律。但往往當(dāng)事人是知法而不會(huì)用法。而律師，因其職業(yè)性可以竭盡其能，靈活運(yùn)用法律使得當(dāng)事人的利益在細(xì)節(jié)上實(shí)現(xiàn)最大化！就本案而言，在二度談話中，律師直指紕漏，迫使行政裁決申請(qǐng)人主動(dòng)撤回申請(qǐng)，從而挽回了當(dāng)事人的被動(dòng)地位。
? ? ? ?第三，等待新籌碼。?無論什么官司，談判的籌碼越多，勝訴或者實(shí)際勝利的幾率越大。結(jié)合前面兩點(diǎn)，即選擇正確的訴訟秩序，通過有效訴訟阻擋拆遷進(jìn)程，使拆遷人因?yàn)檫`法而付出較大的經(jīng)濟(jì)成本。在此過程中，對(duì)方會(huì)因?yàn)榧痹?、自信、狂妄、幼稚等等原因出現(xiàn)新的違法甚或犯罪的行為。舉之如，本案的拆遷公司涉嫌私自強(qiáng)拆觸犯刑法，被成功立案。“先刑后民”這一點(diǎn)給對(duì)方形成巨大壓力，為其后的各項(xiàng)談判增加了籌碼。
? ? ? ?毛澤東在《論持久戰(zhàn)》里面指出：抗日戰(zhàn)爭(zhēng)是持久戰(zhàn)，最后勝利是中國(guó)的。豪邁大氣地回顧一下本案，確有曠日持久之感，在拆遷補(bǔ)償協(xié)議的談判中，充分運(yùn)用法律的各種方法與措施，達(dá)到拆遷人與被拆遷人的談判地位的相對(duì)均衡，從而達(dá)到“用時(shí)間換取金錢”的戰(zhàn)略目的。
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