城市拆遷律師維權案例之一百零六/?辦案律師：閆會東、馬麗芬律師 /?關鍵詞：城市拆遷律師、實驗小學、征收決定、補償決定、學區(qū)房、勝訴

? ? ??? 一、城市拆遷律師事實概要

? ? ? ? 張女士是北京某國企的員工，在該單位已經工作多年。北京市西城區(qū)新文化街某號是張女士承租的公房，該公房是從西城區(qū)房屋管理局處承租而來，租賃期限是20年。從地理位置上講該公房屬于學區(qū)房，張女士一家三口一直在這里居住。按照北京市入學規(guī)則，張女士的孩子到了入學年齡，會按照就近入學的原則順理成章的分到附近的重點學校。對于孩子的未來大于一切的中國家長來說，這套公房的附加價值是遠遠高于其經濟價值的。

? ? ? ??2013年6月28日，北京市西城區(qū)人民政府以試驗二小王府校區(qū)西擴工程為名，對包括張女士在內的居民的房屋進行征收改造，張女士的房屋均要拆除，且張女士一家的戶口也要遷出，安置房也要到五環(huán)之外的回龍觀地區(qū)。對于政府的房屋征收，張女士還是第一次遇上，考慮到是國家建設需要，還是積極響應，主動找到征收辦、評估公司協(xié)商征收補償事宜。張女士提出，針對自己的房屋補償價格應該不低于20萬元每平方米，另外，張女士還要求政府解決自己的孩子到了入學年齡到西城區(qū)的學校就讀的問題。但是，征收工作人員稱按照征收補償方案，張女士的房屋補償打包價也就是在85000元每平米。另外，根據張女士的家庭情況，還可以給她選擇位于房山長陽、豐臺張儀村或者昌平回龍觀、北苑路的購買房屋指標一個，購房價格從6500元每平方米到10700元每平方米不等。政府明確表態(tài)：孩子上學的問題不在征收補償方案之列，絕對不能解決。而事實上，張女士家周邊的學區(qū)房市場價高的已經達20萬元每平方米，懸殊的補償價，讓張女士無法接受。

? ? ? ??張女士拒不簽訂征收補償協(xié)議，有關單位就采取圍追堵截的策略，天天找張女士談。不僅如此，有關單位還找到張女士的愛人，對張女士的愛人也是軟硬兼施，軟磨硬泡，他們告訴張女士和她的愛人，現(xiàn)在政策很好，爭取早點簽協(xié)議，如果不配合，房子被政府強拆了，不僅補償額少了，還不能選好的安置房，早簽合同早選房，簽晚了就沒有好戶型了。天天對著張女士夫婦就是講政策，講形勢，講道理，大有不簽協(xié)議就車輪戰(zhàn)到底的勢頭，張女士夫婦真真是疲于應付了。

? ? ? ??更讓張女士氣憤的是單位的領導也找到她，希望張女士妥善解決自己家的征收事宜，不要給單位添麻煩。領導的話讓張女士很不是滋味，明明是自己的家要被征收走了，為什么領導不幫自己，還要給自己施加壓力呢。之后，經多次交涉，征收工作人員態(tài)度越來越強硬，沒有增加任何補償，張女士覺得事情的發(fā)展好像到了一個死胡同。單位不幫自己，征收人員輪番轟炸，態(tài)度強硬，而自己，也找不到更好的解決方法。

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? ? ???二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ??張女士經過多方打聽，慕名找到閆會東律師、馬麗芬律師，閆馬兩位律師即前往詳細了解案件情況，和張女士一家人進行了長談，深入淺出為張女士一家分析征收的程序和在征收過程中可能遭遇到的情形。張女士一家人隨即決定委托律師進行維權。代理律師制定了一個適合張女士家的維權方案，遵循以法律為武器，用時間換金錢的準則，代理律師告誡張女士一家勿急勿躁，保持良好心態(tài)，積極配合律師打好這場戰(zhàn)斗。

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? ? ? ??辦案第一輯：劍指征收決定

? ? ? ??代理律師直接針對該征收項目的征收決定提起了行政復議。代理律師指出征收單位的征收行為不合法。首先，該項目不屬于公共利益的范圍之內；其次，該征收行為不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；再次，征收補償費用沒有足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?；根據《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》第十條規(guī)定，被申請人在作出房屋征收決定前，應當將征收補償費用足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。征收人提供的立項批復中明確載明項目總投資5.8億元，而其提供的證據顯示建設銀行和郵政儲蓄兩項存儲資金總數約為2億元，顯然與立項批復載明的投資金額相差甚遠。最后，被申請人作出征收決定之前沒有廣泛征求社會公眾的意見，作出征收決定之后也沒有告知相關利害關系人。

? ? ? ??經過了2個月的審查，北京市人民政府作出的維持征收決定的復議結果讓張女士很是失望，代理律師告知張女士，該復議結果是必然的，我們的代理策略就是時間戰(zhàn)術，對于案件的結果不用過分關注。代理律師迅速擬好了一份起訴狀，針對該征收決定提起了訴訟。

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? ? ? ??辦案第二輯：曲線救國之立項復議

? ? ? ??為了加大籌碼，代理律師就立項手續(xù)提起了復議申請，律師指出發(fā)改委沒有盡到認真審查的注意義務，并在違反告知、聽證等法定程序的情況下違法作出了涉案《批復》，繼而損害了申請人的合法權益，依法應予撤銷。很快，立項的復議申請得到了立案，代理律師要求復議受理機構出具一份書面的受理通知書。

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? ? ? ??辦案第三輯：直搗黃龍之開庭直擊

? ? ? ??征收決定的案件很快就開庭了。在開庭過程中，代理律
師指出：被告提供的證據顯示建設銀行和郵政儲蓄兩項存儲資金總數約為2億元，與立項批復載明的投資金額相差甚遠，被告也未提供資金監(jiān)管證明文件。建設單位申請的總用地面積4831.60平方米，建設用地面積4831.60平方米，并且四至范圍批復一樣，但是《批復》占地使用面積卻變成了總用地面積為5580平米，建設用地面積為4460平米。因批復作出在先，且規(guī)劃選址也已經提供，但是在作出項目申請時卻縮小了總用地面積，而擴大了建設用地面積，這顯然是少批多占的行為。這就意味著，政府部門對于該征收項目的審核過程中存在審核不嚴的情形，征收決定做出的依據違法。???

? ? ? ??代理律師還指出，本案存在應當中止審理的情形，原告提交了批復復議申請的受理決定書，并遞交了書面的中止審理申請，代理律師指出批復的合法性沒有作出終審裁判之前，法院無法對該房屋征收決定是否合法作出認定。故此，為徹底查清本案的事實，合法公正地審理本案，代理律師特依據《最高人民法院關于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十一條第（六）項：“案件的審判須以相關民事、刑事或者其他行政案件的審理結果為依據，而相關案件尚未審結的”規(guī)定，向法院提出中止確認該房屋征收決定違法的訴訟案件的審理的申請。

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? ? ? ??辦案第四輯：律師指導之協(xié)調成功

? ? ? ??面對張女士一環(huán)扣一環(huán)的訴訟，征收人明白：按照現(xiàn)有的訴訟進行，政府連征收補償決定都無法做出，更無法讓張女士的房屋進入到強制拆除的程序。那也就意味著，通過正當的法律途徑讓張女士搬遷的時間戰(zhàn)線會非常長，這一點，對于征收工作的進度是嚴重不利的。征收辦意識到張女士維權的決心和力度，只能是放下身段，希望以協(xié)商的方式解決補償問題。于是征收人員又開始了找張女士談。這次，工作人員的態(tài)度和藹了很多。而且張女士也感覺到了他們的誠意，因為，貨幣補償金額直接提升到了18萬元每平方米。張女士高興的給代理律師打來電話，稱對于該補償數額已經基本滿意了，但是如果能到20萬元每平方米就更好了，另外孩子在西城就讀的問題也非常重要。律師指出，根據周邊商品房的價格，20萬屬于一個基本合理的價格，可以再爭取一下。孩子上學的問題屬于協(xié)商的范圍，沒有法律硬性規(guī)定，建議協(xié)商。

? ? ? ??張女士于是提出按照20萬元每平方米的標準進行補償，同時因為還有一個老人需要贍養(yǎng)，根據自己的家庭成員構成情況，張女士要求兩個安置房的指標。征收辦一口回絕了張女士的要求，于是雙方又是不歡而散。

? ? ? ??沒幾天，張女士所在單位的一把手領導直接找到了她，告知她參加一個關于她的會議。在會議召開過程中，張女士了解到，一位參會的領導是西城區(qū)主管拆遷的副區(qū)長，在會議上，征收辦、張女士單位領導、區(qū)里的人都輪流做起了張女士的工作，并且稱同意給張女士兩套安置房指標，要求張女士必須在2天內按照18萬的標準和兩套房指標簽協(xié)議，否則，將按照8.5萬元的標準補償張女士。張女士將該情況告知給代理律師，律師告訴她，不要急于簽協(xié)議，先扛住。現(xiàn)在在法律程序上我們已經占據了上風，現(xiàn)在是博弈的關鍵時刻，誰挺住了，誰就是最后的勝利者。律師根據之前的開庭情況和與張女士的溝通判斷，現(xiàn)在由于是項目的尾期，剩余的戶數也不多了，政府如果無謂的和張女士打持久戰(zhàn)，受到損失的只能是政府，為了自己的利益，也為了項目的進度，律師告訴張女士：只有熬過一天，明天一定是美好的。

? ? ? ??果然，在張女士的堅持下，征收辦作出了讓步，同意按照20萬元每平方米的標準給予張女士補償，給予2套安置房指標，并且同意協(xié)助辦理張女士孩子未來在西城區(qū)就讀的問題。

? ? ? ??最終，張女士一家對于補償表示非常滿意。

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? ? ???三、城市拆遷律師說法

? ? ? ??征收是建立在雙方平等的基礎上進行的。但是在現(xiàn)在的征收過程中，在推土機開路、雙方打得你死我活的暴力強拆備受詬病的情勢下，“柔性拆遷”越來越多的出現(xiàn)，株連式拆遷時有發(fā)生，這些都成為了拆遷人屢試不爽的手段。政府打起了親情牌，實行了責任捆綁，把政府與拆遷戶面對面的利益博弈，轉化為拆遷對象家庭內部的“思想工作”、“親情公關”。“株連拆遷”之類的做法，雖然有迂回、有緩沖，甚至蒙上一層親情的溫暖面紗，但本質上還是違背法治、無視民意、損害權利，是一種打著親情幌子的變相強拆。2010年5月國辦就下發(fā)緊急通知，采取株連式拆遷或突擊拆遷違法強拆的，有關責任單位和責任人將被追究責任。?因此，被征收人面對此種情況也不要心生畏懼，要懂得用法律手段維護自身權益。

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