城市拆遷律師維權(quán)案例之一百零九/?辦案律師：楊念平、黃艷律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、迪斯尼拆遷、集體土地房屋拆遷、責(zé)令交地決定書、協(xié)商談判

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? ? ????一、城市拆遷律師事實概要

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? ? ? ? 2012年下半年伊始，迪斯尼樂園二、三期項目動遷，動遷小組隨后進入該基地現(xiàn)場開始游說村民簽約。李武（化名）的宅基地正位于上述基地內(nèi)。年近八旬的李武對于這次動遷可謂心有千千結(jié)：一來，包括他在內(nèi)的拆遷戶們多數(shù)不能接受動遷小區(qū)的補償方案；二來，他總能隔三差五地聽說一些不陽光、不和諧的拆遷舉措；三來，少部分人搞特殊關(guān)系、特殊待遇；原本寧靜安好的住宅區(qū)已陸續(xù)被拆得七零八落，甚至眼見著昔日的街坊遭遇強制拆除；四來，在未看到任何合法證件的情況下，已有施工單位開始晝夜不分地施工。施工造成自來水管破裂，居民飲水成了問題，同時，雨天路面泥濘不堪，晴天也會塵土飛揚，施工排水更是使李武家房屋地基長期泡在水中，存在極大的坍塌危險，老實本分的一家8口老小就這樣日夜生活在恐慌和不安中。

? ? ? ??自此開始，李武的女兒李一霖（化名）就開始關(guān)注房拆方面的法律信息。她開始在北京在明律所拆遷網(wǎng)站上自學(xué)第一拆遷律師團隊發(fā)布的法律法規(guī)、成功案例，并運用所學(xué)知識與動遷相關(guān)部門周旋了兩年之久，但對方同意提供的補償安置標(biāo)準在提升一定程度之后便拒絕作出讓步，雙方始終未簽訂征地房屋補償安置協(xié)議。

? ? ? ??在多次調(diào)解不成后，浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局向李武作出了責(zé)令交地決定書。為幫助老父維權(quán)，李一霖隨后以自己和父親的名義提起了撤銷責(zé)令交地決定書的訴訟，但浦東新區(qū)法院很快判決駁回了其訴訟請求。李武、李一霖不服一審判決，于2014年7月9日提起上訴。

? ? ? ??2014年8月底，二審法院開庭審理交地決定糾紛一案。參加完庭審后，李武、李一霖覺得維持一審判決的可能性非常大，情勢不容樂觀，遂委托了楊念平、黃艷律師代為維權(quán)。

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? ? ???二、城市拆遷律師辦案掠影

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? ? ? ?辦案第一輯：臨危受命，打造協(xié)商平臺

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? ? ? ?接受李武、李一霖委托后，楊念平、黃艷律師立刻對案情做了詳盡的了解，仔細分析。隨后，極富溝通能力的楊念平律師聯(lián)系了主審法官，指出爭議具體行政行為存在頗多問題：

? ? ? ?其一，李武的房屋所在地區(qū)10年前就已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，應(yīng)執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準，而不是按照集體土地上房屋征收標(biāo)準補償。理由在于：《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其不動產(chǎn)的，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償。征收農(nóng)村集體土地時為被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人可以請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準的，法院一般予以支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費?！?/span>

? ? ? ?其二，李武手中持有的《上海市農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表》中記載：“1990年4月20日，經(jīng)鄉(xiāng)政府批準后建經(jīng)商用房20平米，……收費按經(jīng)商標(biāo)準收費?！钡?，動遷主體及相關(guān)實施部門均未獨立認定該20平建筑的商業(yè)用途，也沒有按照商業(yè)用途房屋補償標(biāo)準補償該部分面積。

? ? ? ?其三，被告作出《責(zé)令交地決定書》的程序嚴重違法，但是一審法院沒有查明?！渡虾Ｊ姓魇占w土地房屋征收補償暫行規(guī)定》第七條規(guī)定，在征收集體土地依法報批前，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶公布《擬征地告知書》，告知征地房屋補償?shù)恼咭罁?jù)以及本條第二款的要求，公布時間不得少于10日。根據(jù)上述規(guī)定，擬征地公告是進行實施征地行為的必要程序，但是，被告并未依法履行這一法定程序。

? ? ? ?其四，評估公司及其評估結(jié)果嚴重違法，具體表現(xiàn)在：①李武沒有參與評估機構(gòu)的選擇。僅僅有文本形式的估價機構(gòu)結(jié)果表，沒有相應(yīng)的影像資料，也沒有被征收人的簽名確認，難以證明評估機構(gòu)產(chǎn)生的合法性。事實上，評估公司的產(chǎn)生就只是行政相對方的單方面決定，并非雙方協(xié)商確定的；②評估報告沒有體現(xiàn)市場價原則。根據(jù)最高人民法院公布的典型案例，補償方案應(yīng)該是以“類似房地產(chǎn)的市場價格”進行補償。在上海這樣的國際大都會、浦東新區(qū)這樣的黃金地段，爭議責(zé)令交地決定書所依據(jù)的評估報告中確定的房屋補償單價居然不到800元，如此估價結(jié)果著實嚴重背離了市場價。

? ? ? ?在點出問題的基礎(chǔ)上，楊念平律師還向主審法官動之以情、曉之以理，最終成功說服法官再次開庭。各方當(dāng)事人齊聚懸掛著莊嚴國徽的法庭，便如同一場嚴肅而認真的談判。于是，情勢危急的李武一家人獲得了一個轉(zhuǎn)危為安的新機會……

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? ? ? ?辦案第二輯：抵住誘惑，終獲滿意補償

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? ? ? ?中秋節(jié)過后，上海市第一中級人民法院指定的再次庭審如約而至，在兩位代理律師的前挽后推下，在法律操作空間上占足優(yōu)勢地位的動遷方最終由初始的排斥協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袟l件協(xié)調(diào)，表示可以與李武草簽補償協(xié)議，然后由李武、李一霖撤回上訴。到這里，整個案件看似已經(jīng)得到一個令人滿意的結(jié)局。

? ? ? ?然而，依據(jù)楊、黃兩位代理律師豐富的辦案經(jīng)驗，綜合考量了草簽協(xié)議的效力、撤訴后可能出現(xiàn)的風(fēng)險，最終建議委托人放棄冒險，而決定由二審法院作出終審判決。二律師之所以鋌而走險，系考慮到該個案存在較為突出的法律問題，即使二審法院判決維持原判，之后亦可以申請再審，或是在強制執(zhí)行階段再行協(xié)商。

? ? ? ?在否定撤訴方案的基礎(chǔ)之上，二代理律師還向主審法官提交了一份詳細的書面法律意見書。所謂天道酬勤，二律師的努力終究換來了主審法官積極的斡旋。2014年10月下旬，李武最終以滿意的補償安置標(biāo)準與動遷方簽訂了正式書面補償安置協(xié)議。

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? ? ???三、城市拆遷律師說法

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? ? ? ?2014年8月底最高人民法院公布的十大典型案例首次就集體土地上房屋拆遷補償安置的“市場價”要求劃出了硬杠杠。最高法的這種表態(tài)形式肯定了我國國土上絕大多數(shù)物權(quán)的法律地位，自此以后，集體土地房屋拆遷實施遠低于國有土地上房屋拆遷補償安置標(biāo)準的時代走向終結(jié)。實際上，集體土地上的人們一旦遭遇征地拆遷，也要入住國有土地上的高樓，而很多情況下他們是要以房地產(chǎn)市場價的標(biāo)準為“上樓”買單。那么，對他們以“類似房地產(chǎn)的市場價格”進行補償才說得上公正。

? ? ? ?當(dāng)然，徒法不足以自行。實踐中，侵犯物權(quán)、補償安置權(quán)益行為的發(fā)生概率仍然居高不下?！胺刹槐Ｗo權(quán)利上的睡眠者”，一旦遇到侵權(quán)現(xiàn)象，人們應(yīng)當(dāng)為自己爭取屬于自己的每一份權(quán)利，不走到最后，不輕言放棄。

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