摘要：違建處置始終是征拆領(lǐng)域的核心問題，也是近年來持續(xù)升溫的行政法領(lǐng)域熱點。究竟什么樣的房屋會被認(rèn)定成違建進而遭拆除?什么情況下這種結(jié)局將會是難以逆轉(zhuǎn)的?老百姓又能從中學(xué)到些什么呢?本文，在明律師就為大家解讀這一問題。,

　　違建處置始終是征拆領(lǐng)域的核心問題，也是近年來持續(xù)升溫的行政法領(lǐng)域熱點。究竟什么樣的房屋會被認(rèn)定成違建進而遭拆除?什么情況下這種結(jié)局將會是難以逆轉(zhuǎn)的?老百姓又能從中學(xué)到些什么呢?本文，在明律師就為大家解讀這一問題。

　　情形一：房屋建在耕地等農(nóng)用地上

　　這種情況下，房屋被作為違建拆除的概率接近百分之百!

　　《土地管理法》第4條規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;

　　而建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅建設(shè)用地等。

　　據(jù)此，土地有嚴(yán)格的農(nóng)用地和建設(shè)用地的區(qū)分，農(nóng)用地上依法是不允許蓋房的，這可以從《土地管理法》第37條中看到。

　　違法占地的房屋面臨的結(jié)果基本就是拆除或者沒收，沒收后大概率也還是要被拆除。

　　絕大多數(shù)耕地都已被劃為永久基本農(nóng)田，故此在耕地上建造的房屋通過“限期改正”后補辦證件的可能性也著實微乎其微。

　　農(nóng)民朋友們一定要謹(jǐn)記，違法占地的后果十分嚴(yán)重，一定要堅決杜絕此類新增違建。而至于存量的部分，一般也只能通過征收拆遷、騰退、清理整治等行動逐步拆除并恢復(fù)土地原用途。

　　同理，林地、草地也都有其法定用途，與用途不符的房屋原則上都會面臨拆除處置。

　　情形二：房屋嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64、65條分別規(guī)定了違反城市和鄉(xiāng)村莊規(guī)劃的違建處置。這里需要區(qū)分“一般違法”和“嚴(yán)重違法”兩種程度：尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正并處罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的也要沒收。

　　至于何為“尚可改正”的，可參考剛剛于2020年11月施行的《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第12條：

　　本規(guī)定第十一條所稱尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的違法建設(shè)，包括：

　　(一)未依法取得規(guī)劃許可證件，但已經(jīng)取得選址意見書、規(guī)劃綜合實施方案等規(guī)劃文件，且按照前述規(guī)劃文件的內(nèi)容進行建設(shè)的;

　　(二)未按照規(guī)劃許可證件許可內(nèi)容進行建設(shè)，但可以通過改建或者部分拆除達到符合許可的內(nèi)容的。

　　簡言之，“一般違法”通常是建立在獲取了一部分規(guī)劃文件的基礎(chǔ)上，未經(jīng)任何批準(zhǔn)就擅自建造的房屋往往很難夠得上允許“改正”的條件，等待它的仍會是被限期拆除。

　　不過對于農(nóng)村宅基地上房屋而言，則要更多的考慮歷史遺留原因的影響：村民使用宅基地建設(shè)住宅應(yīng)當(dāng)履行規(guī)劃許可手續(xù);特定時期未經(jīng)批準(zhǔn)使用宅基地進行村民住宅建設(shè)，符合村莊規(guī)劃的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其依法補辦審批手續(xù)……

　　也就是說，農(nóng)民建房通常要確保建造在經(jīng)審批獲取的宅基地上，才有經(jīng)違建查處被保留下來的可能性。司法裁判中也可看到類似的案例，對于自行翻建確實老舊、危險的唯一居住房屋的，可不予以限期拆除。

　　情形三：影響河道管理、行洪安全的房屋

　　河道、湖泊范圍內(nèi)的障礙物和占用河道土地建設(shè)的房屋是一類較為特殊的違建。對其的查處并不直接適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》或者《土地管理法》，而是另有專門的法規(guī)予以調(diào)整規(guī)制。

　　最高人民法院在(2019)最高法行申10324號行政裁定書中對處于河道、湖泊范圍內(nèi)的障礙物的處置做了如下論述：

　　《防洪法》第二十二條第二款規(guī)定，禁止在河道、湖泊管理范圍內(nèi)建設(shè)妨礙行洪的建筑物、構(gòu)筑物，從事影響河勢穩(wěn)定、危害河岸堤防安全和其他妨礙河道行洪的活動。

　　第四十二條第一款規(guī)定，對河道、湖泊范圍內(nèi)阻礙行洪的障礙物，按照誰設(shè)障、誰清除的原則，由防汛指揮機構(gòu)責(zé)令限期清除;逾期不清除的，由防汛指揮機構(gòu)組織強行清除，所需費用由設(shè)障者承擔(dān)。

　　裁判認(rèn)為，這一類拆除行為屬于行政強制措施而非行政強制執(zhí)行，其執(zhí)行程序與拆除一般違建有所差異。

　　一方面，帶有“解危排險”性質(zhì)的強制措施往往落實較快，不會留給當(dāng)事人太多拖延的時間;另一方面，若當(dāng)事人不能舉證證明其拆除、清理行為影響了自己的合法權(quán)益，則其拆除行為即便程序違法也較難主張賠償或者補償。

　　而在最高法作出的(2020)最高法行申6391號行政裁定書中，則針對占用河道土地建設(shè)房屋的問題給出了觀點：

　　《河道管理條例》第二十五條規(guī)定，在河道管理范圍內(nèi)進行下列活動，必須報經(jīng)河道主管機關(guān)批準(zhǔn);涉及其他部門的，由河道主管機關(guān)會同有關(guān)部門批準(zhǔn)：

　　(一)采砂、取土、淘金、棄置砂石或者淤泥;

　　(二)爆破、鉆探、挖筑魚塘;

　　(三)在河道灘地存放物料、修建廠房或者其他建筑設(shè)施;

　　(四)在河道灘地開采地下資源及進行考古發(fā)掘。

　　在此情形下，若當(dāng)事人無法證明其建房行為已獲取河道主管機關(guān)的批準(zhǔn)，僅憑其與村委會簽訂的土地承包合同是不能證明其房屋系合法建筑的。

　　不過需要指出的是，根據(jù)《河道管理條例》的規(guī)定，對前述違法占用河道土地建房的行為是允許責(zé)令糾正違法行為、采取補救措施的。但在實踐中拆除仍是較大概率的處置方式。

　　在明律師最后要提示大家的是，上述3種情形下的房子雖依法難逃被拆除的結(jié)局，但行政機關(guān)仍應(yīng)當(dāng)依照法定程序查處和拆除，不能因為其“應(yīng)當(dāng)拆”而亂拆一氣，給當(dāng)事人造成擴大損失。當(dāng)事人也有可能根據(jù)具體個案情況爭取到適當(dāng)?shù)难a償，將自己的損失降下來。

　　在面臨“限期拆除”的決定或者通知時，大家別忘了在專業(yè)律師的指導(dǎo)下酌情考慮提起復(fù)議或者訴訟，進而在協(xié)商溝通中找到既能確保土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、河道防洪法規(guī)的落實，又能秉持“比例原則”控制損失的解決之道。