摘要：看了太多關(guān)于征地拆遷的案例，老百姓多少都對此類案件有些了解。但是還有一些比較特殊的情況，比如，如果自己實際居住的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證明，政府在未進(jìn)行告知的情況下，以違建為由強制拆除，還能主張自己的合法權(quán)益嗎？,

看了太多關(guān)于征地拆遷的案例，老百姓多少都對此類案件有些了解。但是還有一些比較特殊的情況，比如，如果自己實際居住的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證明，政府在未進(jìn)行告知的情況下，以違建為由強制拆除，還能主張自己的合法權(quán)益嗎？現(xiàn)在就來看一看下面的案例：

阜陽市的劉先生購買了羅某開發(fā)建設(shè)的房屋用于居住，只簽訂了房屋買賣合同，也實際居住在該房屋中，但并未取得房屋所有權(quán)證。2016年9月，劉先生的房子在未收到任何通知的情況下遭到強拆。原來，兩個月前，區(qū)城管局曾向羅某下達(dá)過違建處罰決定書以及強制拆除決定書，但劉先生并不知情。

劉先生訴至法院，請求確認(rèn)強拆房屋違法，但一審、二審均被法院以行政機關(guān)“已經(jīng)按照行政強制法的相關(guān)規(guī)定對違法建筑的建設(shè)者羅某進(jìn)行了告知、催告等，其實施的拆除行為符合法律規(guī)定”為由駁回起訴。

劉先生找到了北京在明律師事務(wù)所的律師代為維權(quán)。經(jīng)律師了解案情后，發(fā)現(xiàn)了問題： “羅某對房屋已經(jīng)不享有任何權(quán)益了，告知羅某限期自行拆除明顯沒有法律上的可能?！毙姓C關(guān)的強拆決定及告知對象是明顯錯誤的。于是，在律師的指導(dǎo)下，劉先生申請了再審。

最高人民法院最終指令省高院再審，省高院撤銷了原一、二審的判決，發(fā)回市中院重新審理。經(jīng)過了一系列法律程序，行政機關(guān)不得不主動與劉先生坐下來協(xié)商。最終，雙方達(dá)成了和解協(xié)議。

涉案的建筑雖然是違法建筑，但是行政機關(guān)在啟動強拆的法定程序中，強拆決定和告知的對象錯誤，因此強拆程序不合法。

從本案中，我們也發(fā)現(xiàn)了幾個違法建筑被強拆時應(yīng)該注意的問題：

1、 實際居住、使用人屬于房屋利害關(guān)系人。

本案違法建筑已經(jīng)建成多年并已出售，購買該房屋的劉先生雖然因為某種原因未取得房屋所有權(quán)證，但其已經(jīng)是事實上的權(quán)利人。行政機關(guān)對于違法建筑采取的強制拆除行為，實際上影響的是購買該房屋并居住使用的利害關(guān)系人劉先生。

2、 利害關(guān)系人對強拆行為享有知情、陳述、申辯的權(quán)利。

根據(jù)法律規(guī)定，公民、法人或者其他組織對行政機關(guān)實施行政強制，享有陳述權(quán)、申辯權(quán)；有權(quán)依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟；因行政機關(guān)違法實施行政強制受到損害的，有權(quán)依法要求賠償。此規(guī)定是為了保證公民合法權(quán)益。

本案中，雖然羅某是建設(shè)者，但該房屋的實際權(quán)利人是劉先生，因此行政機關(guān)不僅應(yīng)該對違法建設(shè)者羅先生履行處罰及強制執(zhí)行程序義務(wù)，更應(yīng)該對該強制行為涉及的利害關(guān)系人劉先生履行相應(yīng)的程序義務(wù)。

3、 行政機關(guān)執(zhí)法應(yīng)遵循比例原則。

比例原則指行政機關(guān)應(yīng)在全面衡量公共利益與公民個人利益的基礎(chǔ)上，選擇對當(dāng)事人侵害最小的適當(dāng)方式進(jìn)行,不能超過必要限度。

本案中，涉案房屋屬于成排成棟的建筑，規(guī)劃完善，建筑合理，完全可以通過采取補救措施的方式達(dá)到相關(guān)法定條件，不宜一拆了事。行政機關(guān)在能夠采取更有利于公民的措施的情況下，卻選擇了另外一種更加損害公民合法權(quán)益的拆違程序，明顯違反比例原則。

在明律師溫馨提醒：如果遇到了類似的強拆案件，可咨詢有經(jīng)驗的律師，幫助維護(hù)自身合法權(quán)益。