導(dǎo)讀：“違建不補(bǔ)”是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確立的明確原則，也是對廣大被征收人震懾力最大的法規(guī)條文之一。拆了白拆，面積一平米都不算，很多城市、農(nóng)村的無證自建房在征收項(xiàng)目中最終就會(huì)落得這樣的結(jié)局。但是，隨著拆違行動(dòng)的持續(xù)推進(jìn)和相關(guān)領(lǐng)域政策、法規(guī)的不斷完善，有一些曾被冠以“違建”帽子的房屋正逐步從法理、情理上脫離被拆除且零補(bǔ)償?shù)亩蜻\(yùn)。這類“違建”如果隨便拆那是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的，造成損失還要給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償或賠償。本文，在明律師就帶大家看看這10種“違建”都有哪些……

1. 因危房、老舊房屋翻建而形成的唯一居住用房

實(shí)踐中，許多農(nóng)村的宅基地上房屋因年久失修、地處偏遠(yuǎn)而逐漸成為各種級別的危險(xiǎn)房屋或者嚴(yán)重影響使用居住體驗(yàn)的老舊房屋。而想要參與農(nóng)村危房改造，享受相關(guān)政策優(yōu)惠是有著嚴(yán)格的審批流程的，很多村民根本無福享受。此時(shí)，村民在自家宅基地范圍內(nèi)將房屋拆除并翻建的行為雖不符合農(nóng)村建房用地的相關(guān)規(guī)定，但其社會(huì)危害性顯著偏低，不影響規(guī)劃和土地資源，且翻建的房屋很可能是某一戶農(nóng)民的唯一居所。這類房屋雖然“無證”，但按照行政法領(lǐng)域的“比例原則”和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條所確立的“一般違法”和“嚴(yán)重違法”的區(qū)分原則，不應(yīng)草率地予以限期拆除，而完全可以通過“補(bǔ)證+罰款”的形式處置。

2. 農(nóng)村宅基地上因歷史遺留原因形成的“后背房”

所謂“后背房”或者“小背房”在農(nóng)村很常見，即村民為了擴(kuò)大房屋的居住使用面積而在自家宅基地上正房的后墻處擴(kuò)出來的一間附屬建筑，像是正房后面背著個(gè)小書包一樣。2019年一些地方針對這類無證房屋的處置原則是：集體建設(shè)用地使用權(quán)證證載面積范圍內(nèi)的，一律不予拆除；在“小紅本”附圖中明確標(biāo)注有“背房”建設(shè)空間的，不予拆除。超出“小紅本”劃線范圍的才予以拆除，且必須是1982年以后建造的。

3. 農(nóng)村宅基地上因歷史遺留原因形成的“一體房”

所謂“一體房”在農(nóng)村同樣常見，即一些村民將宅基地上房屋的大梁挑高，擴(kuò)展其背面的屋頂空間所形成的“加大”號房屋。這種房屋的特點(diǎn)是有證面積與無證面積連接為一體，若簡單粗暴地動(dòng)手拆擴(kuò)出來的部分會(huì)導(dǎo)致整棟房屋的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題，甚至完全無法居住使用。對于“一體房”的拆除，實(shí)踐中政府部門會(huì)采取相對審慎的態(tài)度，一要確保只能拆“擴(kuò)出來的部分”，不能擅自擴(kuò)大拆除范圍；二要確保拆除不影響合法部分的居住使用。個(gè)別地方“部分違建，全部拆除”的錯(cuò)誤做法將可能招致行政賠償，當(dāng)事人完全可以依法維權(quán)為自己的擴(kuò)大損失討個(gè)說法。

4. 城市范圍內(nèi)1990年以前的自建房

對于城市范圍內(nèi)的自建房，其最初要求必須要有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的法律是1990年4月1日起施行的《城市規(guī)劃法》。在此之前，1984年國務(wù)院出臺的《城市規(guī)劃條例》也規(guī)定了“建設(shè)許可證”，但更多的是從用地層面考慮。在明律師所代理的“許水云訴金華市婺城區(qū)政府行政強(qiáng)制及行政賠償案”中，許水云的涉案房屋即沒有任何證件，但經(jīng)當(dāng)?shù)卣{(diào)查認(rèn)定為1990年以前建造，故最高法在再審判決中明確其屬于因歷史遺留原因形成的合法建筑。故此，1990年是一道“坎兒”，對于在此之前即存在的城市自建房屋的拆除應(yīng)當(dāng)特別慎重，否則將可能面臨許水云案中區(qū)政府最終的結(jié)局——被判拆遷行為違法且須行政賠償。

5. 農(nóng)村集體建設(shè)用地上1982年以前建造的房屋

1982年2月13日國務(wù)院出臺《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》，對農(nóng)村自建房作出了需要依法報(bào)批的規(guī)定。在此之前建造的房屋顯然屬于“歷史遺留原因”形成，根據(jù)“法不溯及既往”的原則不應(yīng)被認(rèn)定為違建拆除。

《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》第六部分中指出，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《條例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。據(jù)此，能夠確權(quán)登記的面積顯然不是違建。

6. 地方政府招商引資項(xiàng)目建造的未損害自然環(huán)境的建筑

根據(jù)行政法領(lǐng)域的“誠實(shí)信用原則”或曰“信賴保護(hù)原則”，地方政府通過招商引資項(xiàng)目，提供各種優(yōu)惠扶持政策所吸引的投資行為建造的經(jīng)營、居住用房均不應(yīng)出爾反爾隨便拆除。所謂“新官不理舊賬”是錯(cuò)誤的，更沒有法律依據(jù)。

這里面需要特別注意的是涉案建筑的存在是否損害或威脅到了當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境。如果牽涉環(huán)境保護(hù)問題，本著“綠水青山就是金山銀山”的“兩山”理念，涉案建筑恐難逃被拆除的結(jié)果。但畢竟招商引資行為在先，房屋的建造者、投資方、購買者均可以主張其損失的適當(dāng)補(bǔ)償。完全白拆的可能性是不大的。

7. 在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)可通過改正消除對規(guī)劃實(shí)施影響的房屋

從《城市規(guī)劃法》到《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》均明確了“一般違法”和“嚴(yán)重違法”的區(qū)分原則，且根據(jù)一些地方法院的判例，這一區(qū)分原則在實(shí)踐中的標(biāo)準(zhǔn)并不唯一，應(yīng)根據(jù)個(gè)案進(jìn)行分析探討。如果涉案房屋確實(shí)違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃且不屬于歷史遺留原因形成，但其可以通過改正消除對規(guī)劃實(shí)施影響的，不應(yīng)被直接予以限期拆除。在“責(zé)令限期拆除決定”作出前，先依法作出“責(zé)令限期改正通知”是必要的，且針對個(gè)案的具體情況要充分聽取當(dāng)事人的陳述申辯，必要時(shí)組織召開聽證會(huì)。不分青紅皂白上來就拆的“一刀切”做法將給拆除方帶來巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

8. 確因特殊原因形成無證房屋

這里面的“特殊原因”有時(shí)是我們意想不到的。譬如在明律師代理的一起案件中，當(dāng)事人的房屋系2008年大地震后響應(yīng)號召集中建造的震后安置房，然而事后才發(fā)現(xiàn)這批房屋不僅沒履行報(bào)批手續(xù)，且有一部分還建在了農(nóng)用地上。在這種情況下，涉案房屋顯然不應(yīng)被以“違法用地”的名義強(qiáng)制拆除，即使面臨征收拆遷項(xiàng)目也應(yīng)依法給予補(bǔ)償。

還有的房屋在建造時(shí)老百姓是反復(fù)奔波去辦手續(xù)的，但有關(guān)部門卻以“暫時(shí)沒有建房用地指標(biāo)”等理由而暫緩辦理讓老百姓回去等待。這種“拉鋸式”辦證卻始終辦不下來證的情況顯然不是老百姓一方的過錯(cuò)，那么對這類房屋的處置也要本著實(shí)事求是的態(tài)度，不能讓所有的不利后果都由老百姓一方去承擔(dān)。

9. 通過危房鑒定進(jìn)行改造的建筑

在一起案件中，當(dāng)?shù)貙⒁粭澐课蓁b定為危房，并指出其存在嚴(yán)重的消防安全隱患。房主立即對涉案房屋進(jìn)行了全面修繕加固，其中必然涉及對木制建筑主體結(jié)構(gòu)的更新。結(jié)果錢也花了也安全了，卻被另一部門上門告知其行為涉嫌違法建設(shè)要責(zé)令限期拆除。需要注意的是，危房加固修繕和違法建設(shè)行為由不同的部門負(fù)責(zé)管理，“各管一段”情況下出現(xiàn)“認(rèn)識差異”也不算過分。但無論如何危房改造的程序步驟和查處違建完全不同，對經(jīng)歷過改造的房屋在認(rèn)定時(shí)無疑要慎之又慎，否則將明顯違背行政合理性原則，給老百姓造成不必要的損失。

10. 被劃入征收范圍內(nèi)的“被違建”房屋

最后的一類不能隨便拆除的房屋就是“以拆違促拆遷”情形下的所謂“違建”房屋。在明律師代理案件中，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)人員直截了當(dāng)?shù)乇硎荆骸澳悴慌浜衔也疬w，我說你是違建你就是違建，配合了都好說……”對于這種令人啼笑皆非而又在各地屢見不鮮的行政目的不當(dāng)行為，老百姓一定不要忍氣吞聲或隨意退讓，而要識破其違法本質(zhì)，積極依法維權(quán)促使其將問題焦點(diǎn)拉回到征收拆遷補(bǔ)償?shù)膮f(xié)商談判上來?！氨贿`建”其實(shí)質(zhì)上就不是違建，那么你憑什么隨便下責(zé)令限拆通知，迫使被征收人配合簽約騰房而放棄依法復(fù)議、訴訟的權(quán)利呢？

最簡單的道理是，有時(shí)候認(rèn)定違建所依據(jù)的“航拍圖”或者“紅線圖”老百姓是根本看不懂的，專業(yè)律師看也要慎之又慎，反復(fù)對比不同的圖示去尋找結(jié)論。有時(shí)老百姓的房屋根本沒“越線”卻硬被說成是“越線”了，要反應(yīng)出這一事實(shí)來也需要一定的專業(yè)技能，不可輕易被忽悠了。

在明律師最后想提示廣大“違建”當(dāng)事人和被征收人的是，當(dāng)你收到“責(zé)令限期拆除”類文書時(shí)，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師的意見，在法定的復(fù)議、起訴期限內(nèi)盡早提起行政復(fù)議或者行政訴訟，爭取將相關(guān)文書撤掉。你若隨便“躺”著主張權(quán)利，對方也就很可能隨便拆你而分文不給。道理如此，望大家的房屋都有一個(gè)公平、合理的結(jié)果。

在明律師溫馨提示：因各地補(bǔ)償?shù)念愋汀⒀a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的情況復(fù)雜，文章內(nèi)容并不能完全針對您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線：010-85758813或點(diǎn)擊網(wǎng)站上的在線咨詢按鈕與我們的專業(yè)拆遷律師及時(shí)溝通，我們將第一時(shí)間為您解答。也可以通過右側(cè)免費(fèi)電話咨詢輸入您的電話號碼，我們的律師將免費(fèi)回?fù)芙o您以便更好的幫您解決征地拆遷問題。