摘要：征收部門(mén)與被征收人(原國(guó)有土地使用權(quán)人)就國(guó)有土地征收無(wú)法達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議。為了獲得該塊土地，鄉(xiāng)政府強(qiáng)拆土地上房屋，導(dǎo)致被征收人經(jīng)營(yíng)困難，最后被貸款銀行申請(qǐng)司法強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)該土地，但司法拍賣(mài)的土地早已經(jīng)被政府非法拍賣(mài)給了碧桂園。,

　　導(dǎo)讀

　　征收部門(mén)與被征收人(原國(guó)有土地使用權(quán)人)就國(guó)有土地征收無(wú)法達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議。為了獲得該塊土地，鄉(xiāng)政府強(qiáng)拆土地上房屋，導(dǎo)致被征收人經(jīng)營(yíng)困難，最后被貸款銀行申請(qǐng)司法強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)該土地，但司法拍賣(mài)的土地早已經(jīng)被政府非法拍賣(mài)給了碧桂園。

　　那么，如何確認(rèn)沒(méi)有給予原國(guó)有土地使用權(quán)人補(bǔ)償安置，就把土地拍賣(mài)的行為違法?

　　基本案情

　　當(dāng)事人合法擁有位于貴陽(yáng)市沙坡村處共計(jì)50.935畝的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)并有權(quán)利證書(shū)。

　　2013年開(kāi)始，花溪區(qū)人民政府開(kāi)始對(duì)上述房屋(土地)進(jìn)行征收工作。征收部門(mén)委托評(píng)估公司對(duì)申請(qǐng)人的土地、房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并與申請(qǐng)人協(xié)商補(bǔ)償事宜。

　　為確保供地時(shí)間的剛性、項(xiàng)目緊急推進(jìn)，征收方在未與被征收人達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議的情況下，向被征收人作出了強(qiáng)制執(zhí)行決定書(shū)等文件，并于2015年12月25日將被征收人的上述建筑物、構(gòu)筑物強(qiáng)制拆除。經(jīng)過(guò)訴訟，征收方的強(qiáng)制拆除行為被行政判決書(shū)確認(rèn)違法。

　　隨后，當(dāng)事人申請(qǐng)了國(guó)家賠償，但是法院判決只支持了建筑物工料費(fèi)的損失。當(dāng)事人房屋被強(qiáng)拆后，其無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，拖欠銀行貸款上億元，銀行起訴其貸款違約。銀行勝訴后，遂申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)涉案地塊的司法拍賣(mài)。

　　但是，該地塊在此之前，被政府規(guī)劃給了碧桂園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，準(zhǔn)備通過(guò)征收方式收回土地使用權(quán)。由于政府與被征收人協(xié)商征收補(bǔ)償未果，決定不再走征收程序，由國(guó)土局直接將土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)給了碧桂園。碧桂園獲得了該地塊成交確認(rèn)書(shū)，并辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，等于一塊國(guó)有土地兩個(gè)使用權(quán)人。

　　當(dāng)事人的房屋被強(qiáng)拆，土地又被非法拍賣(mài)。政府通過(guò)違建強(qiáng)拆達(dá)到非法占有土地的目的，再移花接木、瞞天過(guò)海，將土地非法拍賣(mài)，當(dāng)事人被政府的非法行為折磨的經(jīng)營(yíng)困難，昔日輝煌的企業(yè)如今凋敝飄零，人去樓空、負(fù)債累累。當(dāng)事人希望通過(guò)法律維權(quán)，阻止碧桂園的開(kāi)發(fā)行為，促使政府給予合理土地征收及強(qiáng)拆補(bǔ)償。

　　如何確認(rèn)拍賣(mài)的行為違法?

　　1、《閑置土地處置辦法》第二十一條規(guī)定：“市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成土地閑置：(一)土地權(quán)利清晰;(二)安置補(bǔ)償落實(shí)到位;(三)沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛”。

　　《貴陽(yáng)市人民政府印發(fā)貴陽(yáng)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓工作實(shí)施意見(jiàn)(試行)的通知》中心思想：“一、全面推行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓?zhuān)骸皟舻亍笔侵敢淹瓿傻貕K內(nèi)征地、拆遷等工作，處理好土地的產(chǎn)權(quán)、安置補(bǔ)償?shù)确山?jīng)濟(jì)關(guān)系，完成必要的前期開(kāi)發(fā)的地塊。全市范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的地塊原則上須達(dá)到“凈地”出讓條件?！?/p>

　　由此可知，國(guó)土局在拍賣(mài)該塊土地之前，明知道該塊土地的使用權(quán)人是當(dāng)事人，違反了上述法律規(guī)定。

　　2、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》規(guī)定：“國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)組織實(shí)施。 國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方案應(yīng)按規(guī)定報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。”

　　國(guó)土局在沒(méi)有查明土地權(quán)屬的基礎(chǔ)上，組織實(shí)施拍賣(mài)該塊土地行為，負(fù)責(zé)批準(zhǔn)的市、縣人民政府也存在行政違法問(wèn)題。

　　當(dāng)事人如何維權(quán)?

　　當(dāng)事人幾經(jīng)周折，委托了北京在明律師事務(wù)所楊在明主任律師團(tuán)隊(duì)幫助其解決以拆違代征收過(guò)程中維權(quán)的問(wèn)題。楊在明主任律師介入后，通過(guò)信息公開(kāi)的方式了解到涉案非法拍賣(mài)的土地，已經(jīng)被碧桂園辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　就上述非法拍賣(mài)和違法辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證兩個(gè)行政行為，楊在明主任律師考慮通過(guò)訴訟的方式，確認(rèn)拍賣(mài)違法并撤銷(xiāo)成交確認(rèn)書(shū)，同時(shí)確認(rèn)規(guī)劃局頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證行為違法，并撤銷(xiāo)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，達(dá)到撤銷(xiāo)兩個(gè)行政行為的目的。

　　另外，通過(guò)信息公開(kāi)了解，案涉土地上兩處有房產(chǎn)證房屋被另一個(gè)征收項(xiàng)目劃定在征收范圍內(nèi)，但是該征收批復(fù)針對(duì)的是集體土地，而案涉土地上面房屋部分已經(jīng)被強(qiáng)拆用于項(xiàng)目施工，被拆除的土地性質(zhì)屬于國(guó)有土地。

　　楊在明主任律師又通過(guò)啟動(dòng)行政復(fù)議的方式，向自然資源部提出了復(fù)議申請(qǐng)，申請(qǐng)確定征地批復(fù)違法。

　　當(dāng)事人通過(guò)上述救濟(jì)途徑后，如何進(jìn)一步獲得合理補(bǔ)償?

　　當(dāng)事人通過(guò)訴至法院維權(quán)，關(guān)于強(qiáng)制拆除當(dāng)事人土地上房屋的行為，法院雖然已經(jīng)判決確認(rèn)了強(qiáng)拆行為違法，但是對(duì)當(dāng)事人造成的實(shí)質(zhì)傷害已經(jīng)形成。當(dāng)事人作為企業(yè)主，被多家銀行以貸款合同違約起訴，并判決要求承擔(dān)巨額違約責(zé)任。

　　一方面，申請(qǐng)國(guó)家賠償判決結(jié)果僅支持按照工料費(fèi)計(jì)算房屋價(jià)值等很少部分的損失;另一方面，銀行還申請(qǐng)了司法強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)當(dāng)事人土地，國(guó)土局還違法拍賣(mài)了當(dāng)事人合法擁有的國(guó)有土地使用權(quán)證的地塊。

　　因此，當(dāng)事人想要獲得合理補(bǔ)償可以說(shuō)需要解鎖上面每一個(gè)違法行政行為和不合理司法判決的綁架。

　　所以，楊在明主任律師建議當(dāng)事人通過(guò)上述維權(quán)途徑后，給予政府行政行為違法性嚴(yán)重的警示，督促政府及時(shí)糾正自己行政行為的違法，并保護(hù)好剩余有房產(chǎn)證的房屋，跟政府違法征收活動(dòng)打一個(gè)漂亮的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

　　當(dāng)事人在聽(tīng)從了楊在明主任律師建議后，通過(guò)維權(quán)，最終政府認(rèn)識(shí)到了其行政行為的違法性，給予了當(dāng)事人合理的補(bǔ)償。

　　在明律師提醒大家，在土地征收過(guò)程中，如果遇到相關(guān)部門(mén)未依法走征收程序，侵害了自己的權(quán)益，一定要及時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)拆遷律師。行政案件是相對(duì)比較專(zhuān)業(yè)的法律領(lǐng)域，只有在專(zhuān)業(yè)律師的幫助下才能更好的維護(hù)自身的合法權(quán)益。