摘要：值得一提的是，雖然老舊小區(qū)改造正在全力推進(jìn)，但從住建部發(fā)出的最新信號(hào)看，并不意味著拆遷就此終止。,

　　很少有人說在拆遷過程中“吃虧”的，個(gè)別人之所以不愿意拆遷，關(guān)鍵的原因還是雙方的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)成一致，所以，拆遷，一直是“暴富”的代名詞，不過是賺多賺少的問題。鑒于此，很多人做夢(mèng)都想“被拆遷”。

　　不過，長(zhǎng)期大規(guī)模地拆遷不僅助力房?jī)r(jià)快速上漲，不利于樓市穩(wěn)定，同時(shí)還浪費(fèi)大量資源，也對(duì)城市面貌保護(hù)不利。國(guó)家早已看到這一問題，繼住建部2019年宣布告別大拆大建以后，2020年國(guó)家發(fā)布“全面推進(jìn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃”，有意通過“舊改”替代“棚改”。按照官方說法是，推進(jìn)城市更新方式和開發(fā)建設(shè)方式的轉(zhuǎn)型。

　　根據(jù)最新規(guī)劃，未來5年，國(guó)家要對(duì)2000年前建造的老舊小區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)，根據(jù)官方的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有近20萬個(gè)老舊小區(qū)納入改造之列，平均每年納入改造計(jì)劃的就達(dá)4萬個(gè)左右，幾乎涉及到省市縣等各等級(jí)城市。從已改造的情況看，基本按照現(xiàn)代小區(qū)的模式做到應(yīng)改盡改，特別是居民急需增加停車位、加裝電梯等項(xiàng)目的推進(jìn)，確實(shí)對(duì)老小區(qū)的居住環(huán)境帶來了顯著變化。

　　值得一提的是，雖然老舊小區(qū)改造正在全力推進(jìn)，但從住建部發(fā)出的最新信號(hào)看，并不意味著拆遷就此終止。在住建部今年發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》新規(guī)中明確，原則上城市更新片區(qū)或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除面積不大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。什么意思呢?比如說，假如你所在片區(qū)的建筑面積總共為100萬平米，那么最多就可以拆除20萬平米。雖然不及過去的力度大，但還是能確保一部分急需拆遷的房子得到拆遷。

　　其實(shí)，這應(yīng)該是比較符合現(xiàn)實(shí)的。如，細(xì)心的朋友應(yīng)該注意到“舊改”設(shè)置了一個(gè)前提，那就是改造對(duì)象屬于“符合改造條件”的老小區(qū)，言外之意是，有些小區(qū)的有些項(xiàng)目不符合改造條件，比如你說要裝電梯吧，但小區(qū)同意戶數(shù)不達(dá)標(biāo)，人數(shù)即便達(dá)標(biāo)了，但樓棟的安全性又達(dá)不到。還有小區(qū)別說裝電梯，即便加些停車位的位置都沒，顯然無法滿足家家戶戶都有車的停車需求。這些情況下，說到底，基本上沒有改造價(jià)值，拆遷就比改造更符合實(shí)際。因而，“拆遷潮”又來了?新規(guī)下，2022年起，這三類房子統(tǒng)統(tǒng)納入拆遷名單，一律按“新規(guī)”處置。

　　第一類，地段優(yōu)越的低密度老舊房子。

　　在過去，拆遷的大部分是城中村，除了改善居民的居住條件原因外，還有一個(gè)重要的因素就是這些房子樓層低，有的甚至就是平房，但占地面積大，在經(jīng)歷這么多年的拆遷后，可拆的棚戶區(qū)越來越少，那么這個(gè)時(shí)候，還有什么樣的房子最容易被納入20%的拆遷范圍內(nèi)呢?這個(gè)答案也是顯而易見。

　　誰都知道，所謂拆遷，就是拆除和遷移重建，這是需要很大量資金的，僅靠政府來支持顯然不太可能。所以，評(píng)估一個(gè)小區(qū)能否被拆遷，最重要的一點(diǎn)就是要有拆遷價(jià)值，理想的情況是，拆遷后除了補(bǔ)償原住居民外，最好還能有一點(diǎn)結(jié)余，這樣雙贏的事誰都愿意干。這樣下來，想要拆遷，需要達(dá)到3個(gè)條件：

　　一是地段好。這主要是指城市的核心地段，原因就在于核心地段的配套非常成熟，比如醫(yī)療、教育、就業(yè)等，這些優(yōu)質(zhì)資源是無法移動(dòng)的，所以，周邊的地皮是很有價(jià)值的。開發(fā)商在考慮拆遷的時(shí)候，最看重就是房子下面的土地。此外，開發(fā)商在拆遷時(shí)還會(huì)考慮一個(gè)問題，房子建好了，一定要好賣，能賣出溢價(jià)，相比而言，核心優(yōu)質(zhì)地段最受他們青睞。

　　二是密度低。翻譯成白話就是居住人口密度要少，比如6層小樓與20層高樓層占地面積一樣大，前者居住戶數(shù)20多戶，后者能達(dá)到80戶，從經(jīng)濟(jì)上算，賠償前面的肯定劃算多了，開發(fā)商不傻。

　　三是房子要老要舊。其實(shí)，拆遷就像排隊(duì)買火車票一樣，都有輕重緩急，對(duì)老弱群體會(huì)有特殊照顧，他們買票可以走綠色通道，居于優(yōu)先位置，房子拆遷也一樣，特別是現(xiàn)在拆遷比例限定的情況下，那些老舊的房子無疑最會(huì)被先安排上。

　　第二類，有礙城市發(fā)展的各類房子。

　　不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)一種現(xiàn)象，一些主城區(qū)由于發(fā)展得早，建筑空間已被塞滿，無論是住宅，還是商業(yè)等等。所以，后面的城市發(fā)展只能去發(fā)展新城區(qū)，越發(fā)展越遠(yuǎn)，位置越來越偏。那么，老城區(qū)是否就意味著被拋棄了呢?自然不是。正如前面所言，一些優(yōu)質(zhì)的配套無法遷移，所以，老城區(qū)改造還需同步進(jìn)行，讓老城區(qū)煥發(fā)生機(jī)，相對(duì)更宜居。

　　所以，老城區(qū)也會(huì)迎來新的規(guī)劃，有些處在發(fā)展規(guī)劃之內(nèi)的住房、商業(yè)、辦公和企業(yè)都可能迎來搬遷。除此之外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市人口增多，需要的高鐵、地鐵、公路和市政公共配套會(huì)增加，那么，那些處在發(fā)展規(guī)劃沿線的房子也會(huì)迎來拆遷。

　　需要說明的是，這些證照齊全的房子屬于合法房產(chǎn)，當(dāng)被動(dòng)遷以后，往往能獲得比普通拆遷更高的補(bǔ)償，特別是那些公共配套設(shè)施建設(shè)工期安排緊，其域內(nèi)待拆的房子，寧愿多給一些補(bǔ)償確保按期搬遷也比耽誤整個(gè)工程進(jìn)度要強(qiáng)。

　　第三類，多孔板建材等危房將會(huì)拆遷。

　　國(guó)家在十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)中提出，支持浙江高質(zhì)量建設(shè)共同富裕示范區(qū)，因而，浙江在包括居住方面的改革和創(chuàng)新一直被作為行業(yè)研究的方向，在很多方面具有引領(lǐng)和示范作用，待試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)成熟，對(duì)其他地方而言，推開不過是時(shí)間早晚的問題。

　　對(duì)于網(wǎng)上很多人提到的那些危房、建造時(shí)代比較久遠(yuǎn)且無多大居住價(jià)值的房子，到底該何去何從?浙江在全省未來社區(qū)創(chuàng)建文件中明確提出了5種創(chuàng)建類型，其中提到3個(gè)條件的房子納入全拆重建類：一是多孔板建材，二是2000年前建造，三是存在較大安全隱患。對(duì)于這類住房，要做到一次性改到位。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如何理解呢?

　　對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)可知，多孔板建材，主要是指70年代-90年代期間建造的預(yù)制板、現(xiàn)澆板多孔建材房屋，對(duì)于杭州這樣的城市，大概有數(shù)萬套的存量，放眼到全國(guó)，這個(gè)時(shí)期建造的房子大都屬于此類。這類房子既然滿足多孔板建材標(biāo)準(zhǔn)，自然也滿足20年房齡和較大安全隱患的標(biāo)準(zhǔn)，比如在唐山地震和汶川地震中，大量的多孔板磚混房屋由于抗震性差而倒塌。

　　隨著城市化的發(fā)展，這些房屋占據(jù)著城市優(yōu)越的地段，但居住價(jià)值幾乎喪失，即便用于出租，但隱患也一直存在，未來社區(qū)的創(chuàng)建無疑為這類房子尋找到新的出路。其實(shí)，這類房子是非常符合開發(fā)商口味的，樓層低，居住戶數(shù)少，地段位置也不錯(cuò)，非常具有拆遷價(jià)值。相信隨著試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的推廣，其他省市也會(huì)跟上。

　　拆遷不能單純看作是一項(xiàng)福利，更多是一種成本和收益權(quán)衡結(jié)果，按照這個(gè)思路去評(píng)估拆與不拆大概率更靠譜一些。

　　從以上信息可知，在新規(guī)下，未來雖然大規(guī)模的拆遷不會(huì)有了，但局部的拆遷仍然存在。在這有限的機(jī)會(huì)中，上述三類房子最易被納入拆遷。對(duì)于購房者而言，如果沒有好的買新房機(jī)會(huì)，看看老舊二手房其實(shí)也不錯(cuò)，但需要遵循三個(gè)原則：

　　一是買的房子應(yīng)屬于核心地段，周圍有不可移動(dòng)的優(yōu)質(zhì)配套;二是屬于政府重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃的區(qū)域，對(duì)于這點(diǎn)，不妨看看當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃網(wǎng)信息，特別是對(duì)應(yīng)區(qū)域未來5年-10年規(guī)劃，基本可以看出一個(gè)大方向，決定了改造和拆遷的機(jī)會(huì)。三是開發(fā)商得有盈利空間，所購買的總樓層不宜過高，樓間距越大且樓層越低越好。

　　當(dāng)然，筆者也一直強(qiáng)調(diào)，買老房子賭拆遷的風(fēng)險(xiǎn)不小，因?yàn)椴鹋c不拆，具有很多不確定性，比如規(guī)劃的不確定性，拆遷戶本身的心理預(yù)期不一樣也會(huì)影響拆遷。當(dāng)然，如果我們以自住的目的去買房，那種心態(tài)自然又不同，花的代價(jià)不大，拆了更好，不拆能舊改也不錯(cuò)，終究是提升了我們的居住品質(zhì)。