近年來(lái)，伴隨著中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，農(nóng)村的土地、房屋等資產(chǎn)越來(lái)越“值錢(qián)”， 加之返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)浪潮的推動(dòng)，村集體資產(chǎn)租賃交易及由此產(chǎn)生的租賃合同糾紛大量增加。而合同的效力問(wèn)題是這些案件當(dāng)中最常見(jiàn)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一，引起無(wú)效爭(zhēng)議的原因集中在違法改變土地用途和未經(jīng)村集體民主決議兩個(gè)方面上。本文，在明律師就對(duì)這一問(wèn)題及其后續(xù)解決做一番探究。

　　1.改變土地用途的土地租賃合同無(wú)效

　　《土地管理法》第82條規(guī)定，擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的……由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處罰款。

　　無(wú)論是已經(jīng)是失效的《合同法》還是現(xiàn)行有效的《民法典》都規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。

　　改變土地用途的租賃合同嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家及社會(huì)公共利益，為法律所絕對(duì)禁止，故這類(lèi)合同無(wú)效是我國(guó)理論界和司法實(shí)踐中的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。

　　(1)合同無(wú)效后的財(cái)產(chǎn)返還

　　改變土地用途的租賃合同被認(rèn)定無(wú)效后，出租方應(yīng)將租金返還給承租方，承租方應(yīng)將土地恢復(fù)原狀后返還給出租方。

　　(2)使用費(fèi)的收取

　　如果承租方在占有和使用土地期間獲得了收益，法院通常會(huì)根據(jù)公平原則，支持出租方收取土地有償使用費(fèi)的主張。

　　(3)征收補(bǔ)償利益

　　如果遇到征收，對(duì)土地部分的補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)由出租方取得，地上建筑物的補(bǔ)償應(yīng)由建造者(通常是承租人)取得。

　　(4)搬遷和拆除費(fèi)用

　　合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)如果租期已滿(mǎn)，搬遷費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用由于不是因合同無(wú)效而產(chǎn)生的，應(yīng)由承租人自行承擔(dān)。

　　如果租期未滿(mǎn)，司法實(shí)踐中通常會(huì)判令雙方按照過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)一定比例的責(zé)任。由于出租方(通常為村委會(huì)、村集體)理論上比承租方更應(yīng)了解涉案土地性質(zhì)和土地利用相關(guān)政策，其在一些判決中被判令承擔(dān)主要責(zé)任的可能性也較大。

　　2.未經(jīng)村集體民主決議的村集體財(cái)產(chǎn)租賃合同無(wú)效

　　《村民委員會(huì)組織法》第二十四條規(guī)定，以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn)，需經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理。

　　通過(guò)查閱相關(guān)判例可以發(fā)現(xiàn)，目前為止，最高院對(duì)于未經(jīng)村集體民主決議程序的租賃合同效力是持否定態(tài)度的。

　　但是在一些地方法院的判決中，有在特定條件下承認(rèn)合同效力的情形，其理由一是涉案租賃合同雖然未經(jīng)民主決議程序，但有經(jīng)過(guò)該程序的表象，符合表見(jiàn)代理的特征;

　　二是《村民委員會(huì)組織法》第二十四條的規(guī)定是管理性強(qiáng)制規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制規(guī)定。總的來(lái)說(shuō)，多數(shù)法院認(rèn)為這類(lèi)租賃合同是無(wú)效的。

　　未經(jīng)民主決議而訂立的租賃合同無(wú)效，合同雙方在互相返還租賃物和租金的同時(shí)，還可以根據(jù)過(guò)錯(cuò)進(jìn)行損害賠償。如果發(fā)現(xiàn)村委會(huì)成員涉嫌土地違法犯罪，應(yīng)依法移送公安機(jī)關(guān)。

　　3.如何規(guī)避村集體財(cái)產(chǎn)租賃合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　村集體財(cái)產(chǎn)租賃合同存在違法點(diǎn)的情形并不少見(jiàn)，不履行義務(wù)的當(dāng)事人多提出合同無(wú)效抗辯。針對(duì)改變土地用途和未經(jīng)民主決議這兩種在合同訂立之初就存在的違法現(xiàn)象，大多數(shù)法院會(huì)認(rèn)定合同無(wú)效，導(dǎo)致部分違約一方的當(dāng)事人反而能夠從中獲取利益，因此有必要從源頭規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。

　　(1)作為公民或者某企業(yè)的承租方應(yīng)當(dāng)在簽訂土地租賃合同之前準(zhǔn)確掌握土地性質(zhì)，根據(jù)投資目的選擇租賃土地，不要心存僥幸或試圖打法律規(guī)定的“擦邊球”。

　　作為出租方應(yīng)在租賃合同中明確載明土地用途及約定土地用途不得改變，以避免產(chǎn)生合同無(wú)效的法律后果。

　　(2)承租方在與村委會(huì)簽訂村集體財(cái)產(chǎn)租賃合同之前，應(yīng)當(dāng)至少盡到形式審查義務(wù)，要求村委會(huì)提供出租該集體土地經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)的書(shū)面文件，以確保合同有效。

　　(3)作為村民，如果發(fā)現(xiàn)村委會(huì)存在擅自改變土地用途，或未經(jīng)村民會(huì)議討論就對(duì)村集體財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分的行為時(shí)，可以及時(shí)申請(qǐng)村務(wù)公開(kāi)，向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)，要求對(duì)上述違法行為進(jìn)行查處，避免合法權(quán)益受到損害。

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