摘要：商業(yè)用途的經(jīng)營(yíng)性房屋一旦碰上征收拆遷，其面臨的法律問(wèn)題可能數(shù)倍復(fù)雜于普通的住宅房屋。這不僅是因?yàn)槠鋾?huì)牽涉停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臍w屬、計(jì)算問(wèn)題，更因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性房屋的所有權(quán)人和實(shí)際經(jīng)營(yíng)者通常是分離的，房屋承租人在這里面享有十分重要的權(quán)利。,

　　商業(yè)用途的經(jīng)營(yíng)性房屋一旦碰上征收拆遷，其面臨的法律問(wèn)題可能數(shù)倍復(fù)雜于普通的住宅房屋。這不僅是因?yàn)槠鋾?huì)牽涉停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臍w屬、計(jì)算問(wèn)題，更因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性房屋的所有權(quán)人和實(shí)際經(jīng)營(yíng)者通常是分離的，房屋承租人在這里面享有十分重要的權(quán)利。那么房屋承租人能否直接向征收方也就是政府部門主張拆遷利益呢?這當(dāng)中哪些行為可訴，哪些行為又是一般不可訴的呢?房屋承租人又應(yīng)當(dāng)怎樣靈活、聰明地行使自己的訴權(quán)呢?

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第2條僅將房屋所有權(quán)人定義為被征收人。故此，一般認(rèn)為房屋承租人并非被征收人，而只能以“利害關(guān)系人”的身份在征收拆遷中主張屬于自己的那部分補(bǔ)償權(quán)益。

　　《行政訴訟法》第25條規(guī)定，行政行為的相對(duì)人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。據(jù)此，在利害關(guān)系客觀存在的情況下，房屋承租人是完全可以成為征拆訴訟中的原告的。

　　【要點(diǎn)一：承租人不能只和出租方“分補(bǔ)償”】

　　“你要想吃西瓜，就得琢磨著怎么讓西瓜增產(chǎn)提質(zhì)，不能光研究西瓜怎么切。”

　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人系基于房屋租賃合同與房屋所有權(quán)人建立起《民法典》層面上的債權(quán)關(guān)系的。當(dāng)遇到征收拆遷時(shí)，承租人只能依據(jù)所簽訂的租賃合同向出租方主張分得一部分補(bǔ)償利益，而與征收方不會(huì)直接發(fā)生征收補(bǔ)償法律關(guān)系。

　　這種觀點(diǎn)無(wú)疑是不正確的。一方面，征收補(bǔ)償是由多個(gè)部分組成的整體，其中停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、搬遷費(fèi)的補(bǔ)償和室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償都屬于房屋的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者應(yīng)得的補(bǔ)償范疇。

　　那么對(duì)這部分法定補(bǔ)償，出租方作為房屋所有權(quán)人并不掌握具體情況，也無(wú)法向評(píng)估機(jī)構(gòu)及征收部門提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)等證據(jù)進(jìn)行合理的主張。

　　如果征收方、評(píng)估機(jī)構(gòu)繞開承租人而僅與出租方簽訂補(bǔ)償協(xié)議或者僅向出租方作出補(bǔ)償決定，承租人的合法權(quán)益將難以得到保障。

　　換言之，一個(gè)合法的征收項(xiàng)目中，征收方及其依法委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)是一定要與作為房屋實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的承租人直接打交道的，承租人也有權(quán)與征收方簽訂補(bǔ)償協(xié)議，或者要求征收方向其履行補(bǔ)償?shù)姆ǘ氊?zé)。

　　另一方面，指望出租方在征收補(bǔ)償利益上“替”承租人“出頭”主張權(quán)益，無(wú)異于與虎謀皮。

　　實(shí)踐中，征收方可能會(huì)利用“內(nèi)部文件”“內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要”等各種方式向被征收人也就是出租方施加足夠的壓力，意在促成其盡早與承租人解除租賃合同，靠自己的力量將承租人“清退”，從而為征收拆遷的快速推進(jìn)掃清障礙。

　　也有的案件中，征收方會(huì)為出租方(尤其是國(guó)企、央企、事業(yè)單位等)設(shè)定簽訂補(bǔ)償協(xié)議的最后期限。在上述情況下，指望出租方頂住壓力、“得罪”上級(jí)去替承租人主張補(bǔ)償權(quán)益，顯然不具有現(xiàn)實(shí)可期待性。

　　更淺顯的道理在于，征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂的快慢往往與“搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)”緊密掛鉤，早簽約、早騰房出租方拿到的獎(jiǎng)勵(lì)金就多。

　　顯然，我們難以寄希望于出租方甘于放棄擺在眼前的獎(jiǎng)勵(lì)金利益，拒絕簽約去和征收方不斷強(qiáng)調(diào)承租人的補(bǔ)償權(quán)益。

　　綜上，在明律師想提示廣大租賃房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的承租人的是，簡(jiǎn)單地認(rèn)為自己只能憑合同關(guān)系找出租方“討要”一部分補(bǔ)償利益，或者消極等待補(bǔ)償下發(fā)后與出租方分配一部分補(bǔ)償利益的認(rèn)知是完全錯(cuò)誤的。屬于自己的征收補(bǔ)償權(quán)益，只能靠自己去依法獨(dú)立爭(zhēng)取，別人是基本指望不上的。

　　【要點(diǎn)二：繞開出租方直接去和征收方對(duì)簿公堂?也不對(duì)!】

　　對(duì)于承租經(jīng)營(yíng)人而言，直接起訴征收方主張補(bǔ)償權(quán)益沒有任何問(wèn)題，但不能急著用這招。

　　簡(jiǎn)單地講，房屋畢竟不是自己的，出租方在整個(gè)征拆程序中的權(quán)利和影響是不可忽視的。聰明的承租經(jīng)營(yíng)人，一定要善于與出租方搞好關(guān)系，爭(zhēng)取與之?dāng)y手配合向征收方主張更為科學(xué)、合理的補(bǔ)償利益。

　　一旦承租經(jīng)營(yíng)人盲目提起行政訴訟，征收方就會(huì)將這筆賬記在對(duì)承租人“手太軟”的出租方頭上，那么出租方與承租人撕破臉就是大概率的事情了。

　　這樣一來(lái)，承租人將可能很快面對(duì)出租方的解除租賃合同起訴。在疲于應(yīng)訴的同時(shí)，出租方還可能利用其被征收人身份所獲取的信息優(yōu)勢(shì)來(lái)給承租人的權(quán)利救濟(jì)制造麻煩，譬如拿到了評(píng)估報(bào)告卻不告知承租人，令其很快錯(cuò)過(guò)申請(qǐng)復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定的法定期限等等。

　　而在斷水?dāng)嚯姅嗦返缺坪炇侄紊希魇辗娇赡苁?，出租方就更可能使了。而且房屋畢竟是出租方的，人家自己處置自己的房屋，承租人想要救?jì)可謂是困難重重。

　　也就是說(shuō)，在具體案件中，房屋的承租經(jīng)營(yíng)人一定要沉得住氣，能夠維持得住與出租方的友善關(guān)系，這對(duì)于及時(shí)獲取全面的信息，書面固定屬于我們的各項(xiàng)權(quán)利等等事情，只有好處沒有害處。

　　提行政訴訟，要慎之又慎，不能瞎提濫訴。有些當(dāng)事人找到律師咨詢時(shí)自己這也告了那也告了，就等于病人盲目用了一圈兒藥不管用再來(lái)看大夫，這只能是給大夫出難題，讓病更難治好。

　　【要點(diǎn)三：承租人有權(quán)“民告官”主張補(bǔ)償權(quán)益】

　　最高人民法院在眾多案例的裁判中指出，承租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者有權(quán)就其補(bǔ)償權(quán)益提起行政訴訟，但能否起訴房屋征收決定存在一定爭(zhēng)議。

　　最高法在(2020)最高法行申868號(hào)《行政裁定書》中的觀點(diǎn)為：

　　……房屋所有權(quán)人才具有起訴征收決定的原告資格，房屋承租人通常不具有原告資格。

　　就本案而言，再審申請(qǐng)人系為商業(yè)經(jīng)營(yíng)而租賃房屋的經(jīng)營(yíng)者，并非為居住而租賃房屋的個(gè)人，通常對(duì)涉案房屋進(jìn)行了重新裝修，添附了不可分割的價(jià)值，房屋被征收勢(shì)必對(duì)其造成一定的現(xiàn)實(shí)影響。

　　但考慮到被征收房屋的價(jià)值并不在于建材本身，而承租人添附的價(jià)值主要體現(xiàn)在建材本身和相應(yīng)的人工成本，故從司法慣例看，承租人可對(duì)裝修部分的補(bǔ)償提起訴訟，而非對(duì)征收決定提起訴訟。

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，征收補(bǔ)償中包括停產(chǎn)停業(yè)損失。本案再審申請(qǐng)人如對(duì)該部分補(bǔ)償不服，可另行提起訴訟。

　　不過(guò)在另一份(2020)最高法行申7667號(hào)《行政裁定書》中，最高法則提出了稍有不同的裁判觀點(diǎn)：

　　除非承租人在租賃的房屋上有重大添附或者依托承租的房屋依法享有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，征收行為將會(huì)直接造成其在房屋上的重大添附損失或者存在停產(chǎn)停業(yè)損失，為維護(hù)其自身合法權(quán)益，承租人依法對(duì)征收決定或強(qiáng)制執(zhí)行行為享有原告資格和復(fù)議申請(qǐng)人資格外，一般情況下，作為被征收房屋的普通承租人，與房屋所有權(quán)人之間存在的僅僅是普通債權(quán)債務(wù)關(guān)系，對(duì)政府征收房屋行為通常不具有原告資格和復(fù)議申請(qǐng)人資格。

　　而在另一些個(gè)案中，承租人還可能在租賃房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行了翻建、擴(kuò)建、新建行為，那么加建出來(lái)的部分如果沒有被依法認(rèn)定為違建，并且有相應(yīng)的規(guī)劃、建房審批手續(xù)，承租人便事實(shí)上享有了對(duì)加建部分的所有權(quán)，其法律地位就應(yīng)當(dāng)是被征收人，而非房屋的普通承租人了。

　　總之，從上述裁判可以看出，承租經(jīng)營(yíng)者并非完全不可能起訴房屋征收決定，是否嘗試著起訴要在專業(yè)律師的分析下謹(jǐn)慎選擇。

　　但對(duì)于征收補(bǔ)償行為和與之直接相關(guān)的確認(rèn)強(qiáng)制拆除行為違法、行政賠償糾紛，承租經(jīng)營(yíng)者則是完全有權(quán)提起行政訴訟和行政賠償訴訟的。

　　最高法在相關(guān)裁判中曾指出，征收方不顧承租經(jīng)營(yíng)人的存在而直接與出租方簽訂補(bǔ)償協(xié)議的做法，將導(dǎo)致承租經(jīng)營(yíng)人有權(quán)起訴。

　　(2020)最高法行再110號(hào)《行政裁定書》是這樣說(shuō)的：

　　所謂“有利害關(guān)系”，可以理解為被訴行政行為有可能對(duì)起訴人的權(quán)利義務(wù)造成區(qū)別于其他人的特別損害或者不利影響，且起訴人無(wú)法通過(guò)其他有效方式尋求救濟(jì)。

　　在房屋征收補(bǔ)償案件中……補(bǔ)償義務(wù)主體在知道或者應(yīng)當(dāng)知道存在房屋承租人且承租人具有獨(dú)立的補(bǔ)償利益后，既不在其與房屋所有權(quán)人簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議或者作出的補(bǔ)償決定中給付上述獨(dú)立的補(bǔ)償利益，也不另行與承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定解決上述獨(dú)立的補(bǔ)償利益問(wèn)題，則房屋承租人有權(quán)以自己名義主張上述獨(dú)立的補(bǔ)償利益。

　　基于此，在明律師最后要強(qiáng)調(diào)的是，實(shí)踐中一些房屋征收部門拒絕與承租經(jīng)營(yíng)者接觸、協(xié)商，個(gè)別法院以當(dāng)事人只是房屋承租人，不具有原告主體資格為由不予立案或者駁回起訴的做法是錯(cuò)誤的，這將使得房屋承租人在征收拆遷中利益損失慘重又得不到任何有效救濟(jì)。承租經(jīng)營(yíng)者遇到類似的情形時(shí)一定要趁早咨詢專業(yè)律師，在律師的全盤指導(dǎo)下與征收方、出租方充分、反復(fù)的協(xié)商談判，爭(zhēng)取“不訴”解決補(bǔ)償問(wèn)題。實(shí)在談不攏時(shí)，我們還有“民告官”這最后的保底選擇可以救濟(jì)自己的補(bǔ)償權(quán)益。