摘要：在征地拆遷實(shí)踐中，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、商鋪或者門(mén)面房所受到的影響往往比一般居住房屋更大，牽涉的補(bǔ)償利益糾紛也會(huì)更復(fù)雜。停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、機(jī)器設(shè)備和原材料物資的搬遷費(fèi)用等都是其專有的補(bǔ)償項(xiàng)目。,

　　在征地拆遷實(shí)踐中，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、商鋪或者門(mén)面房所受到的影響往往比一般居住房屋更大，牽涉的補(bǔ)償利益糾紛也會(huì)更復(fù)雜。停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、機(jī)器設(shè)備和原材料物資的搬遷費(fèi)用等都是其專有的補(bǔ)償項(xiàng)目。那么，企業(yè)、商鋪或是門(mén)面房的被征收人想要拿到完整、全面的補(bǔ)償究竟需要面對(duì)怎樣的考驗(yàn)?zāi)?本文，在明律師就為大家列出其中的4大關(guān)卡，看看你的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房能否一一順利通過(guò)。

　　【關(guān)卡一：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房必須是合法建筑，且用途為營(yíng)業(yè)性用房】

　　在咨詢中，很多農(nóng)村企業(yè)的廠房、車間、倉(cāng)庫(kù)等很容易會(huì)面臨違建認(rèn)定的難題，命門(mén)就在于這類房屋雖然建筑面積、體量巨大，但沒(méi)有證或者證照不齊卻是普遍現(xiàn)象。

　　我們多次講過(guò)，農(nóng)村的無(wú)證房屋不能等同于違建，但也需要經(jīng)有關(guān)部門(mén)依法認(rèn)定為合法建筑才能成為補(bǔ)償利益得到承認(rèn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房。“違建不補(bǔ)”的原理同樣適用于停產(chǎn)停業(yè)損失等經(jīng)營(yíng)性房屋所獨(dú)有的補(bǔ)償。

　　同時(shí)大家需要注意的是，房屋的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明上應(yīng)明確體現(xiàn)其用途為經(jīng)營(yíng)性用房，而不能是住宅。

　　“住改非”的房屋實(shí)踐中是難以獲得全額的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模鶕?jù)其改變用途的年代不同補(bǔ)償數(shù)額將會(huì)打折。

　　總之，那些未經(jīng)批準(zhǔn)擅自在住宅房屋內(nèi)搞經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)的行為是會(huì)給自己的補(bǔ)償權(quán)益留下隱患的。而無(wú)證的違法建筑更是無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，這在北京市等許多地區(qū)的地方性規(guī)定中都明確強(qiáng)調(diào)了。

　　【關(guān)卡二：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償首先靠協(xié)商】

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

　　不同于對(duì)被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)挠?jì)算，企業(yè)、商鋪等經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償遵循“先協(xié)商，后評(píng)估”的規(guī)則計(jì)算。

　　而協(xié)商中要依據(jù)的因素主要是兩方面：房屋被征收前的效益和停產(chǎn)停業(yè)期限。

　　對(duì)于一個(gè)合法的征收項(xiàng)目而言，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限不會(huì)是“無(wú)限度”的，譬如北京市就規(guī)定這一期限為6-7個(gè)月不等。

　　對(duì)從事生產(chǎn)制造的經(jīng)營(yíng)性房屋，停產(chǎn)停業(yè)期限超過(guò)辦法附表所規(guī)定前述標(biāo)準(zhǔn)的，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限可以適當(dāng)延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不超過(guò)12個(gè)月。

　　而對(duì)于房屋被征收前的效益，則主要由被征收人或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)舉證證明。在雙方協(xié)商不能達(dá)成一致的情況下，委托專業(yè)評(píng)估就勢(shì)在必行了。

　　【關(guān)卡三：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評(píng)估有公式】

　　根據(jù)《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》第5條的規(guī)定，我們來(lái)看看針對(duì)非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失是如何進(jìn)行評(píng)估的。這里面有一個(gè)公式可以直接使用：

　　停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=(用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋的月租金+月凈利潤(rùn)×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助)×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限

　　《暫行辦法》對(duì)公式中的每一項(xiàng)都做了解釋說(shuō)明：

　　1. 月租金是指被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)期間平均每月的市場(chǎng)月租金，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。注意，這里的“月租金”是依據(jù)市場(chǎng)平均月租金評(píng)估得出的，而不是你實(shí)際花了多少錢(qián)租的房子就補(bǔ)給你多少錢(qián);

　　2. 月凈利潤(rùn)是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利用被征收房屋，在停產(chǎn)停業(yè)期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤(rùn)。

　　月凈利潤(rùn)按征收決定發(fā)布前12個(gè)月的損益表確定。無(wú)法根據(jù)損益表確定的根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在征收決定發(fā)布前12個(gè)月實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅推算。

　　3. 修正系數(shù)基準(zhǔn)值為1，根據(jù)使用被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行狀況和市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行修正，修正調(diào)整幅度不得超過(guò)20%。

　　4. 員工月生活補(bǔ)助是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在停產(chǎn)停業(yè)期間，每月支付給員工的基本生活保障補(bǔ)助，員工月生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按征收決定發(fā)布前上個(gè)月的北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　5. 員工數(shù)量以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在征收決定發(fā)布前12個(gè)月繳納社會(huì)保險(xiǎn)的月平均人數(shù)計(jì)算。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者憑房屋征收決定相關(guān)證明到區(qū)縣社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)(代)辦機(jī)構(gòu)開(kāi)具參保人數(shù)證明。

　　被征收人或者實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者如果對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告不服的，有權(quán)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和專家委員會(huì)鑒定。

　　【關(guān)卡四：“住改非”房屋只能得到部分停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償】

　　對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自“住改非”的房屋，北京市規(guī)定按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積每平方米給予800元至3000元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

　　對(duì)農(nóng)村集體土地上利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，拆遷方還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

　　關(guān)于“住改非”類房屋的具體補(bǔ)償利益問(wèn)題，在明律師曾在《自行將房屋“住改商”，遇拆遷能按照經(jīng)營(yíng)房屋標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償嗎?》(https://mp.weixin.qq.com/s/a0-brSNLbup4rlV6ooEPIw)一文中結(jié)合廣州市對(duì)此的規(guī)定有過(guò)詳盡的闡述，有需要的被征收人可以復(fù)習(xí)，這里不再贅述。

　　在明律師最后要強(qiáng)調(diào)的是，經(jīng)營(yíng)性用房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償始終存在能否“門(mén)面房換門(mén)面房”等老生常談的問(wèn)題，這一是要看所涉項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案和安置地塊的客觀條件，二是要看被征收人能否在協(xié)商溝通中占據(jù)足夠主動(dòng)、有利的地位，法律法規(guī)對(duì)此并無(wú)直接的規(guī)定。但根據(jù)最高法的相關(guān)裁判觀點(diǎn)，保障被征收房屋的原生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也是應(yīng)當(dāng)首先予以考慮的，被征收人爭(zhēng)取的機(jī)會(huì)始終是有的。

　　最后需要明確的一點(diǎn)是，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者承租房屋的，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償歸屬首先要看租賃雙方的約定。沒(méi)有約定的，實(shí)踐中更傾向于將這部分補(bǔ)償歸屬于實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。

　　當(dāng)然，征收方可能會(huì)將這筆補(bǔ)償提存，待租賃雙方的民事糾紛有了裁決結(jié)果后，再向主張獲得支持的一方支付。(王小明/文)