經(jīng)過(guò)了2021年的前4個(gè)月持續(xù)不斷的政策發(fā)布，未來(lái)一段時(shí)間的“城市更新改造”“征收拆遷”大局已定：老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造和城中村改造將成“三足鼎立”之勢(shì)，成為改善居民居住環(huán)境的“三駕馬車(chē)”。那么，對(duì)于普通居民而言這3者的最主要區(qū)別在哪兒?你有權(quán)作出一定的選擇嗎?大部分人又更青睞哪種呢?本文，在明律師就為大家簡(jiǎn)要做一番對(duì)比和分析。

　　我們首先通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單清晰的表格來(lái)對(duì)比一下這3者在幾個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題上的聯(lián)系和區(qū)別：

　　法律依據(jù)《民法典》等民事法律規(guī)范《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等行政法律規(guī)范《土地管理法》《村民委員會(huì)組織法》等

　　事實(shí)上，能碰到這3者中的哪一種，對(duì)于老百姓而言是有較大區(qū)別的。在對(duì)房屋“拆舊建新”層面，棚改和城改有時(shí)存在概念混用，其區(qū)別主要在是否涉及對(duì)土地的征收和人員的安置上。

　　而城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造則是典型的“微改造”，主要通過(guò)改善水、電、氣、熱管網(wǎng)，加固修繕樓體、保溫層和加裝電梯、無(wú)障礙設(shè)施等加以提升改造，不涉及對(duì)現(xiàn)有房屋的拆除，也不會(huì)新建安置房供居民居住。

　　在面臨上述可能長(zhǎng)期影響我們未來(lái)居住生活體驗(yàn)的選擇時(shí)，在明律師提示大家以下3點(diǎn)：

　　1. 珍惜選擇權(quán)利，慎重表態(tài)支持或者反對(duì)。

　　無(wú)論是上述哪種項(xiàng)目，都首先要尊重居民自身的意愿。如果居民在相應(yīng)的意愿征詢環(huán)節(jié)不同意、不簽字，項(xiàng)目就不會(huì)強(qiáng)行開(kāi)展。

　　故此，當(dāng)事人要摒棄“不同意不行”的片面認(rèn)知，在全面了解政策、方案的基礎(chǔ)上敢于提出疑問(wèn)、意見(jiàn)，要求相關(guān)人員解釋說(shuō)明。如對(duì)自身權(quán)益的最終結(jié)果不認(rèn)可，大可明確表態(tài)“不同意”。

　　簽字同意，一定要建立在明明白白且自主自愿的基礎(chǔ)上，不要稀里糊涂或者弄得很勉強(qiáng)，過(guò)后又各種反悔。無(wú)論上述哪種改造項(xiàng)目，其最終目的都是為了人民群眾的居住幸福，這點(diǎn)原則大家要充分理解到位了。

　　2. 選老舊小區(qū)改造的，要把問(wèn)題和困難考慮得充分一些。

　　之所以單拎出來(lái)談老舊小區(qū)改造，道理就在于棚戶區(qū)改造和城中村改造都是老事物了，政府、開(kāi)發(fā)商、村(居)委會(huì)和被拆遷人都不缺乏與之打交道的經(jīng)驗(yàn)了。

　　唯獨(dú)老舊小區(qū)改造是完全新生的事物，且是對(duì)社區(qū)治理體系的重大變革，其可能涉及的許多利益問(wèn)題絕非簽字同意或者不同意那么簡(jiǎn)單的。

　　舉例而言，要全樓更換供水、氣等管線，往往需要入戶施工，這就不可避免地要將各住戶現(xiàn)有的裝飾裝修加以破壞，需要事后再予以恢復(fù)。

　　但個(gè)別業(yè)主所選用的瓷磚等裝飾裝修建材品質(zhì)、價(jià)值較高，老舊小區(qū)改造不可能“照單全收”予以原樣的恢復(fù)，而只能提供一個(gè)全樓統(tǒng)一的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值建材”予以恢復(fù)。如此一來(lái)，個(gè)別業(yè)主的利益注定要受損。而如果有一戶不同意入戶或者砸毀現(xiàn)有建材，施工就將難以進(jìn)行。

　　此時(shí)，業(yè)主可能會(huì)提出要求全樓受益住戶給予其一定的補(bǔ)償，那么這事兒怎么辦?住戶們得在心里掂量一下了。

　　再比如現(xiàn)階段爭(zhēng)議頗多的老樓加裝電梯，其對(duì)現(xiàn)有通風(fēng)、采光、噪聲的影響是客觀存在的(盡管電梯廠商一般都強(qiáng)調(diào)這個(gè)影響很輕微，但個(gè)體的感受是有差異的)，而且還涉及長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偅瑢?duì)現(xiàn)有不同樓層房屋市場(chǎng)價(jià)值影響等問(wèn)題。

　　個(gè)案中有的戶剛開(kāi)始同意裝了，剛剛進(jìn)場(chǎng)施工沒(méi)多久又不同意了，那么怎么辦?這都是亟待慎重研究解決的事情，而非簡(jiǎn)單地強(qiáng)調(diào)“少數(shù)人”和“多數(shù)人”誰(shuí)該服從誰(shuí)。

　　而且最核心的問(wèn)題其實(shí)在于，“受益付費(fèi)”還是就先這么湊合著、堅(jiān)持著，這個(gè)彎兒好多老居民仍然沒(méi)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。不愿意出錢(qián)就想享受服務(wù)，不想交物業(yè)費(fèi)，總覺(jué)得自己的房屋“單位”得管、國(guó)家得管。

　　這些現(xiàn)實(shí)都決定了老舊小區(qū)改造的探索之路不會(huì)是一帆風(fēng)順的，選擇接受它的一定要有足夠的心理準(zhǔn)備。

　　3. 徹底打消“xx致富”的想法，讓改造回歸其公益性本身。

　　“拆遷致富”“拆二代”“釘子戶”等標(biāo)簽化的表述持續(xù)年頭較久了，這些都應(yīng)當(dāng)逐步摒除。今時(shí)不同于往日，2021年以后的拆遷、改造已不再具備“致富”的作用了，調(diào)整好對(duì)補(bǔ)償?shù)男睦眍A(yù)期無(wú)疑非常必要。

　　無(wú)論是上述哪種項(xiàng)目，其實(shí)質(zhì)都是民生工程和發(fā)展工程，都應(yīng)堅(jiān)持“適度改善”的原則去因地制宜、量力而行。

　　如果居住在老舊房屋中的居民一直放不下“拿幾套房”“領(lǐng)幾千萬(wàn)”等執(zhí)念，那么哪種項(xiàng)目想要推進(jìn)都可能舉步維艱，改善居住條件的目標(biāo)也就難以實(shí)現(xiàn)了。

　　“拆不拆，1:1”，請(qǐng)大家牢牢記住這個(gè)補(bǔ)償?shù)幕緲?biāo)準(zhǔn)。過(guò)往的歲月里確實(shí)出現(xiàn)過(guò)1:10，那是有特殊的歷史背景和原因的，不具有可復(fù)制性，不會(huì)在今后繼續(xù)發(fā)生。

　　在明律師最后想提示廣大居民朋友的是，這3種項(xiàng)目都不是能硬塞給大家接受的，成與不成都在大家的選擇，當(dāng)然也要有一定的運(yùn)氣成分。擺正心態(tài)，積極參與，遇到不懂的地方及時(shí)咨詢工作人員和專(zhuān)業(yè)律師，不草率、盲目簽訂任何書(shū)面材料，改造帶來(lái)的幸福感、獲得感提升就一定能在你的身上顯現(xiàn)出來(lái)。(王小明/文)