近日，“城中村改造”這一概念大有取代棚戶區(qū)改造的勢頭，開始在各地蓬勃開展，相關的媒體報道也是一搜一大把。那么，此輪城中村改造升溫與以往相比有哪些新的變化呢?拆除農村房屋的過程中又遵循著怎樣的程序呢?本文，在明律師就結合媒體報道中的只言片語，為大家細究其中你絕不能犯糊涂的細節(jié)……

　　【2020版新程序部分步驟曝光】

　　很多被征收人都和在明律師一樣，對2020年新修訂《土地管理法》規(guī)定下的農村征地程序有諸多猜想和關注。而此輪城中村改造拆遷恰恰是典型的集體土地征收項目，其所依據的正是新法第47條規(guī)定的程序。

　　據當地媒體報道，此輪城中村改造拆遷的大致步驟為：

　　履行民主程序—完成入戶評估、編制征地補償安置方案—簽訂征收補償安置協(xié)議—房屋拆除、土地清表—土地組卷報批、安置區(qū)開工建設前期準備工作

　　“先簽約，后報批”，這就是典型的新法征地流程。從報道中的步驟里，這樣幾個細節(jié)值得農民朋友們注意：

　　1. 積極配合、參與入戶評估工作。入戶評估主要針對農村宅基地上房屋的補償價值，將直接影響到被征收人到手的補償利益。

　　被征收人一定要積極依法配合、參與這一環(huán)節(jié)，“不讓進門”“不提供相關權利憑證和資料”并不能起到拖延時間、拒絕搬遷的目的，反而會令自己的補償利益處于不確定的狀態(tài)。

　　2. 對征地補償安置方案及時提出修改意見?！锻恋毓芾矸ā返?7條明確，擬訂的征地補償安置方案需要在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內公告至少30日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

　　在明律師認為，此即相關報道中提及的“履行民主程序”。對面臨城中村改造的農戶而言，與補償標準、安置方式、社會保障等相關的任何疑問、意見和訴求，都應當在這一期限內通過“村民自治”途徑提出。這對于后續(xù)征收補償工作的順利開展是很有積極意義的。

　　順便一提的是，根據新法的規(guī)定，聽證會的“門檻”較高，必須是半數以上的被征地農村集體經濟組織成員認為方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定才會組織召開。實踐中，對征收拆遷持不同意見的往往是少數人，這一種救濟途徑也就基本用不上了。

　　3. 簽訂補償安置協(xié)議后即拆除房屋、清表土地，所簽協(xié)議并非“附條件生效”?

　　這是相關報道中透露出的一個重大疑問，頗值得細究一番。

　　過去一般認為，征收決定的合法生效是簽訂正式征收補償安置協(xié)議的前提條件。在征收決定公告前所簽訂的內容上與征收補償安置協(xié)議大致相同的協(xié)議，只能是“附生效條件的協(xié)議”。也就是說，征收決定發(fā)布，協(xié)議生效;征收決定未能發(fā)布，協(xié)議不生效。

　　而在此次城中村改造拆遷的報道中，這一順序卻被表述為簽完約就拆房，之后再行組卷報批。這樣一來，也就意味著征收方與被征收人所簽訂的這份協(xié)議并非“預征收協(xié)議”，而是實實在在的“房屋拆遷補償安置協(xié)議”。

　　不必等待項目獲取省政府作出的征地批復，拆遷方就可以據此動手拆除房屋、清表土地了!

　　筆者認為，我們姑且不去糾結于這種程序究竟是否符合《土地管理法》第47條所規(guī)定的程序，至少農民朋友們要對這一順序準確理解把握——一旦同意簽約，房子、其他地上附著物和青苗就沒了，絕沒有再反悔的余地。

　　換言之，我們不應認為這樣的簽約行為還叫“預簽約”，這和正式簽約從法律后果上看根本沒有區(qū)別?！扒辶恪彼俣瓤?，是這一操作模式的直接反映。

　　不過需要明確的是，對“個別確實難以達成協(xié)議的”，征收方無權徑行強制拆除、清表，而是要待正式的土地征收公告發(fā)布后才可作出責令交出土地的決定，進而申請法院強制執(zhí)行。

　　4. 所提供安置房基本為“期房”，需對其合法性、可靠性在補償安置協(xié)議中予以明晰約定。此輪城中村改造采取的是“先拆房、后建房”的補償安置順序，“期房安置”雖然普遍，但也的確會存在逾期交付、房屋質量和能否辦理不動產權登記等法律風險。

　　在明律師建議被拆遷村民通過補償安置協(xié)議對相關問題予以確定，或者留存其他的書面證據，避免交房時出現意想不到的糾紛。

　　在簽訂補償安置協(xié)議時，安置房的地點、面積和套數至少要是明確的，這點需要大家注意。

　　在明律師最后要提示大家的是，城中村改造過程中勢必還會對無證的“違法建筑”進行查處和清理整治，且從嚴格的意義上講，違建是不予補償的。被拆遷村民如果碰上了這一與拆遷如影隨形的矛盾糾紛，一定要及時 ，在律師的指導下積極收集有利于自己的證據，針對相關調查、認定結果采取救濟措施，為自己的房屋和其他附屬物爭取更加公平、合理的拆遷補償。(王小明/文)