2021年，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目基本“涼涼”了，但叫其他名字的各種“改造”項(xiàng)目卻活躍依舊。城中村改造便是其中的關(guān)注重點(diǎn)，畢竟拆遷片區(qū)離城市越近，它所牽涉的補(bǔ)償安置利益就越大。老百姓最關(guān)心的問題就是，城中村改造能不能按“城”的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?離城那么近，甚至就身處城市之中，還按“村”的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償大家豈不是要賠死了?本文，在明律師就簡明扼要地告訴大家事情的真相……

　　【“城市”拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)】

　　所謂城市房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行后變得很明朗：

　　1. 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格;

　　2. 被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　第一點(diǎn)的關(guān)鍵在于“市場(chǎng)比較法”下的不低于“1:1”的補(bǔ)償比例，也有的地方直接表述為“征一還一”;第二點(diǎn)的關(guān)鍵則是專業(yè)評(píng)估環(huán)節(jié)的引入，即房屋價(jià)值不是靠“一刀切”的標(biāo)準(zhǔn)算出的，而是由征收方以外的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估得出的。

　　【“城中村”究竟是城還是村?】

　　“城中村”并非一個(gè)準(zhǔn)確的法律概念，而是一種約定俗成的稱謂，與“棚戶區(qū)”一樣都是不確定的概念。

　　站在被征收人的立場(chǎng)上看，如果“城中村”帶有形容詞意味，即涉案片區(qū)只是扎在城市中心長得像“農(nóng)村”的一塊國有土地，那么大家對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就無需擔(dān)心了。國有土地上的房屋征收自然要按前述法定標(biāo)準(zhǔn)來，不存在什么疑問。

　　而如果這里的“城中村”比較名副其實(shí)，是城市周邊的一塊農(nóng)村集體土地，還保留著村委會(huì)、村經(jīng)濟(jì)合作社、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等典型的農(nóng)村地區(qū)特征，那么其也應(yīng)當(dāng)適用《土地管理法》的規(guī)定實(shí)施征收拆遷。

　　在此種更為常見的情形下，590號(hào)令的上述“市場(chǎng)價(jià)值”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般就用不上了。對(duì)宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償要適用“居住條件有改善”的原則，并依據(jù)“地錢+房錢+補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)”的計(jì)算方法得出。

　　這里的“地錢”，通常表述為“宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”或者“土地使用權(quán)基價(jià)”，也有的地方直接依據(jù)征收農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)，按1:1的比例計(jì)算。

　　這么一看，單就補(bǔ)償利益而言，農(nóng)村的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然比不上城市的。但若考慮到村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的人員安置資格這部分，最終到手的補(bǔ)償安置利益總額也不會(huì)少。按人頭給面積，這是城市房屋征收中不會(huì)有的節(jié)目。

　　【參照?qǐng)?zhí)行城市房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?不那么容易】

　　很多城中村的被拆遷人又會(huì)想到能不能參照?qǐng)?zhí)行城市房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)這一老問題。在明律師此番給大家一個(gè)簡單粗暴的解析：

　　最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定，針對(duì)的根本不是“城中村改造征收拆遷”，而是農(nóng)村征地項(xiàng)目中一類極特例的情況——征地時(shí)未在合理期限內(nèi)對(duì)地上房屋予以拆遷補(bǔ)償，到拆遷時(shí)涉案地塊已被納入城市規(guī)劃區(qū)，征收方為彌補(bǔ)其怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)的過失而在村民的主張下參照?qǐng)?zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　換言之，對(duì)于地和房一并征收、拆遷的項(xiàng)目，這一條這一款是用不上的。很多人將此條款解讀為“城中村改造征收拆遷應(yīng)參照?qǐng)?zhí)行城市房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”的依據(jù)，這純屬誤讀。

　　再換個(gè)說法就是，在上述特例情形下，地已經(jīng)被征收為了國有，地上房屋也就自然成為了國有土地上房屋。此時(shí)再去拆人家，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)按照國有土地上房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償了。

　　而對(duì)于拆遷時(shí)地仍是集體土地的片區(qū)，上述規(guī)定顯然不會(huì)被適用。

　　【非征收類城中村改造，補(bǔ)償要靠自己談】

　　以上我們分析的都是征收性質(zhì)的城中村改造，當(dāng)然還有不是征收的“協(xié)議搬遷”類城中村改造項(xiàng)目，譬如廣東省的由村集體、開發(fā)商發(fā)起的“舊村莊改造”之類。

　　這類項(xiàng)目一般無所謂“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”，關(guān)鍵在于村民去和拆遷方協(xié)商談判。談得成，就全面改造;談不成，就微改造或者暫不改造。主動(dòng)權(quán)應(yīng)當(dāng)牢牢掌握在村民和代表村民利益的村委會(huì)、村集體手中，而不應(yīng)被拆遷方牽著鼻子走。

　　在明律師最后要提示居住于城中村內(nèi)的村民朋友的是，無論你所面臨的改造項(xiàng)目是上述何種情形，“越拆越好”而不是“越拆越窮”都應(yīng)當(dāng)成為顛撲不破的原則。在此原則基礎(chǔ)之上，我們可以考慮配合改造、簽約搬遷;補(bǔ)償?shù)讲涣恕?:1”甚至動(dòng)輒組織逼簽、幫拆，那么對(duì)不起，簽字交鑰匙可以免談了，余下的就是委托律師提起法律程序。至于涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案中規(guī)定能不能參照?qǐng)?zhí)行城市房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，或許并沒有那么重要，爭(zhēng)取你能拿到手的全部補(bǔ)償、安置利益，是更為重要和現(xiàn)實(shí)的。(王小明/文)