第一章 貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　一、 土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　(一) 未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)土地

　　參照《深圳市人民政府印發(fā)關(guān)于征地安置補(bǔ)償和土地置換若干規(guī)定(試行)的通知》(深府〔2015〕81 號)，對于未完善征(轉(zhuǎn)) 地補(bǔ)償手續(xù)土地按其所在區(qū)域的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的50%給予貨幣補(bǔ)償。

　　(二) 已征(轉(zhuǎn))土地(國有未出讓土地)經(jīng)核查當(dāng)年龍崗區(qū)城市化轉(zhuǎn)地協(xié)議及相關(guān)資料，已作補(bǔ)償，本次不予補(bǔ)償。

　　二、 房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　本項(xiàng)目中涉及的補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為：

　　1、 依據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會 2013 年 1 月公布的深圳市基準(zhǔn)地價(jià)，經(jīng)查《大鵬新區(qū)大鵬街道住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)圖》及《大鵬新區(qū)大鵬街道工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖》，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)住宅用地及工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為 839 元/平方米及 294 元/平方米。>>>維權(quán)免費(fèi)咨詢通道<<<

　　2、 被征收房屋的價(jià)值以房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定的價(jià)格或者房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格確定。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會2017 年公布的《深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格》，本項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格為 8,900 元/平方米。

　　3、 非商品房屋主體補(bǔ)償價(jià)格，參照《292 號文》規(guī)定扣減相關(guān)費(fèi)用后確定。

　　4、 經(jīng)初步市場調(diào)查，本項(xiàng)目中住宅房屋的平均市場租金約為 30元/平方米·月(以最終出具正式報(bào)告數(shù)據(jù)為準(zhǔn))。

　　(一) 各類型產(chǎn)權(quán)登記住宅類房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　1、 取得商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋

　　被征收人商品性質(zhì)房屋選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模捶课菡魇昭a(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格或按市場評估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

　　2、 取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋

　　根據(jù)“兩規(guī)”、《決定》及其配套政策處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋價(jià)值補(bǔ)償如下：

　　1) 符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的，被補(bǔ)償人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模越ㄖ娣e 480 平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算被補(bǔ)償房屋的價(jià)值，扣減10%的公告基準(zhǔn)地價(jià)后予以補(bǔ)償，超出部分按照本方案附件 2 有關(guān)規(guī)

　　定給予貨幣補(bǔ)償;

　　2) 被補(bǔ)償人為非原村民的，被補(bǔ)償人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，不超過建筑面積 150 平方米的部分按被補(bǔ)償房屋的價(jià)值扣減 10%公告基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，超出部分按照本方案附件 2 有關(guān)規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償。

　　在“兩規(guī)”前已合法取得非商品權(quán)利證書的住宅房屋(綠本)價(jià)值補(bǔ)償如下：

　　對于在“兩規(guī)”前已合法取得房地產(chǎn)權(quán)利證書的非商品性住宅房屋，屬于具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，可以按照被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，并按本方案附件 1 計(jì)算非商品性質(zhì)住宅房屋的價(jià)值。

　　(二) 各類未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　1、 符合原村民“一戶一棟”標(biāo)準(zhǔn)的房屋

　　符合每戶原村民劃定原農(nóng)村宅基地或者非農(nóng)建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(原村

　　民“一戶一棟”房屋)，即屬于《決定》第二條規(guī)定范圍，尚未進(jìn)行處理的，按照下列規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償：

　　1) 房屋建筑面積不超過 480 ㎡的。以建筑面積 480 ㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算被補(bǔ)償房屋的價(jià)值，扣減 10%住宅用地公告基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償;

　　2) 房屋建筑面積超過 480 ㎡且符合“兩規(guī)”條件的。480 ㎡部分， 按被補(bǔ)償房屋價(jià)值扣減 10%住宅用地公告基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)償;超過 480 ㎡部分，按被補(bǔ)償房屋價(jià)值扣減 20 元/㎡罰款及 100%住宅用地公告基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償;

　　3) 房屋建筑面積超過 480 ㎡不符合“兩規(guī)”但符合《決定》處理?xiàng)l件的。480 ㎡部分，按被補(bǔ)償房屋價(jià)值扣減 10%住宅用地公告基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)償;超過 480 ㎡部分，按被補(bǔ)償房屋價(jià)值扣減 30 元/㎡罰款及 100%住宅用地公告基準(zhǔn)地價(jià)。>>>維權(quán)免費(fèi)咨詢通道<<<

　　2、 符合原村民“一戶多棟”標(biāo)準(zhǔn)的房屋

　　原村民不符合非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的多棟部分(原村民“一戶多棟” 房屋)，即屬于《決定》第二條規(guī)定范圍，尚未進(jìn)行處理的，按照下列規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償：

　　1) 經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)部分，按被補(bǔ)償房屋的價(jià)值扣減 100%公告基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償;

　　2) 未經(jīng)批準(zhǔn)或者超過批準(zhǔn)建設(shè)的部分，對符合“兩規(guī)”處理?xiàng)l 件的，按被補(bǔ)償房屋的價(jià)值扣減 50 元/平方米罰款及 2 倍公告基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。對不符合“兩規(guī)”但符合《決定》處理?xiàng)l件的，按被補(bǔ)償房屋的價(jià)值扣減100 元/平方米罰款及2 倍公告基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

　　3、 非原村民房屋

　　屬于非原村民使用原集體土地且已建成的房屋，屬于《決定》第二條規(guī)定范圍，尚未進(jìn)行處理的。以一塊宅基地建設(shè)的房屋為補(bǔ)償對象，按以下規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償：

　　1) 符合“兩規(guī)”或“《決定》”條件且不超過建筑面積 150 ㎡， 按被補(bǔ)償房屋價(jià)值扣減 100 元/㎡罰款及 100%住宅用地公告基準(zhǔn)地價(jià);

　　2) 符合“兩規(guī)”或“《決定》”條件且超過建筑面積 150 ㎡， 150 ㎡部分，按被補(bǔ)償房屋價(jià)值扣減 100 元/㎡罰款及 100%住宅用地公告基準(zhǔn)地價(jià);超出 150 ㎡部分，按被補(bǔ)償房屋價(jià)值扣減 150 元/㎡罰款及 3 倍住宅用地公告基準(zhǔn)地價(jià)。

　　4、 華僑房屋

　　對原籍原地華僑(含港、澳、臺同胞)房屋按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償：

　　1) 屬于唯一房屋的，建筑面積不超過 480 平方米的部分，按被補(bǔ)償房屋的價(jià)值扣減 10%公告基準(zhǔn)地價(jià)給予貨幣補(bǔ)償;超過 480 平方米部分參照原村民符合非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)并且建筑面積超出480 平方米部分的住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按 292 號文規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償;

　　2) 不屬于唯一房屋的，以其中一棟房屋作為唯一住房，參照前一條標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，多棟部分參照原村民不符合非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的多棟部分的建筑物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

　　對非原籍原地華僑房屋參照非原村民房屋的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

　　三、 其他補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

　　(一) 臨時(shí)建筑及構(gòu)筑(附屬)物補(bǔ)償

　　經(jīng)批準(zhǔn)未到期的臨時(shí)建筑物按照重置價(jià)評估補(bǔ)償。違法建筑、未經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑及經(jīng)批準(zhǔn)已到期的臨時(shí)建筑的不予補(bǔ)償。

　　構(gòu)筑(附屬)物等給予貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償金額由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)以重置價(jià)評估確定。

　　(二) 果樹及花木補(bǔ)償

　　果樹及青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按《102 號文》規(guī)定執(zhí)行，并結(jié)合原龍崗《區(qū)城市化轉(zhuǎn)地領(lǐng)導(dǎo)小組會議紀(jì)要》(深龍轉(zhuǎn)辦〔2005〕272 號)規(guī)定，龍眼與一般品種荔枝的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一在原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上調(diào)20%。

　　1、 未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)土地范圍內(nèi)

　　涉及苗圃、花木場、風(fēng)景樹、古樹等，原則按 10 公里運(yùn)距給予相應(yīng)搬遷費(fèi)補(bǔ)償。搬遷費(fèi)按市場價(jià)格評估。>>>維權(quán)免費(fèi)咨詢通道<<<

　　房前屋后零星種植、其它特殊情況確實(shí)無法搬遷的綠化部分，可以按市場評估價(jià)予以補(bǔ)償。

　　2、 已征(轉(zhuǎn))土地(國有未出讓土地)范圍內(nèi)

　　根據(jù) 102 號文，同一地塊套種兩種以上作物的，只對其中一種作物進(jìn)行補(bǔ)償。經(jīng)核查當(dāng)年龍崗區(qū)城市化轉(zhuǎn)地協(xié)議及相關(guān)資料，轉(zhuǎn)地時(shí)已對果樹進(jìn)行補(bǔ)償，城市化補(bǔ)償協(xié)議明確標(biāo)明了花木未作清點(diǎn)補(bǔ)償， 對于該地上的花木，由大鵬辦事處確定補(bǔ)償范圍后，按現(xiàn)狀予以評估補(bǔ)償(花木原則按照搬遷費(fèi))給社區(qū)股份公司，由社區(qū)股份公司自行厘清利益關(guān)系，費(fèi)用據(jù)實(shí)補(bǔ)償。

　　(三) 室內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償

　　由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，按照評估確定的重置成新價(jià)給與補(bǔ)償。

　　室內(nèi)裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無約定或者不能達(dá)成協(xié)議的，征收人應(yīng)當(dāng)向出租人支付裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi);出租人與承租人有約定或者達(dá)成協(xié)議的，按約定或者達(dá)成的協(xié)議處理。

　　(四) 搬遷費(fèi)

　　根據(jù)《292 號文》，本項(xiàng)目搬遷費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　按被征收房屋本體的建筑面積計(jì)算，參照以下標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷費(fèi)：

　　2) 被征收人不同意參照搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，可以委托具備法定資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對須搬遷的生活用品、辦公用品、機(jī)器設(shè)備和庫存產(chǎn)品的搬遷費(fèi)用進(jìn)行評估。

　　3) 征收住宅或者生產(chǎn)經(jīng)營性房屋，征收人以期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者征收人認(rèn)可需要二次搬遷的，應(yīng)當(dāng)給予二次搬遷費(fèi)用，并一次付清。

　　4) 不能搬遷或者拆除后無法恢復(fù)使用的，由辦事處出具不能搬遷或者拆除后無法恢復(fù)使用的情況說明后，按評估確定的重置成新價(jià)給予補(bǔ)償。

　　5) 對非政府投資的市政公共設(shè)施、管線，征收后給予還建且產(chǎn)權(quán)仍歸原投資單位的，不予另行補(bǔ)償。

　　(五) 臨時(shí)安置費(fèi)

　　根據(jù)《292 號文》，本項(xiàng)目臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　1) 實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，被征收人自行安排住處臨時(shí)過渡的，征收人應(yīng)當(dāng)參照同類房屋市場租金按月支付臨時(shí)安置費(fèi)，支付臨時(shí)安置費(fèi)的計(jì)算期限為，自搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日， 另外再加 3 個(gè)月裝修期臨時(shí)安置費(fèi);實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的非住宅房屋，支付臨時(shí)安置費(fèi)的計(jì)算期限為，自搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付之日， 另外再加 6 個(gè)月裝修調(diào)試期安置費(fèi)。

　　2) 實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，給予 3 個(gè)月市場租金的臨時(shí)安置費(fèi)。

　　3) 實(shí)行土地置換的非住宅房屋，支付臨時(shí)安置費(fèi)的計(jì)算期限為， 自搬遷之日至被征收人與政府簽訂土地出讓合同之日，另外再加 12 個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)。>>>維權(quán)免費(fèi)咨詢通道<<<

　　4) 被征收人使用征收人提供的周轉(zhuǎn)房的，征收人不支付臨時(shí)安置費(fèi)。

　　5) 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋未建成的，征收人與被征收人應(yīng)當(dāng)在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議中明確過渡期限。在過渡期限內(nèi)，被征收人及相關(guān)人可以自行安排住處臨時(shí)過渡，自行安排住處確有困難的，征收人應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)房。周轉(zhuǎn)房應(yīng)當(dāng)具備基本居住條件。過渡期限從房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后的搬遷之日起暫按照 36 個(gè)月計(jì)算，最終根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付時(shí)間據(jù)實(shí)計(jì)算，按照“多退少補(bǔ)”的原則核算臨時(shí)安置費(fèi)。

　　(六) 停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)

　　根據(jù)《292 號文》，本項(xiàng)目停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　1) 能提供與征收決定發(fā)布日期間隔 3 個(gè)月以上時(shí)間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場租金給予 6 個(gè)月的一次性租賃經(jīng)營損失補(bǔ)償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營損失補(bǔ)償。

　　2) 征收合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照下列標(biāo)準(zhǔn)給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)：

　　能依據(jù)完稅證明提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，給予 6 個(gè)月稅后利潤補(bǔ)償;不能提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計(jì)算或者按同類房屋市場租金，給予 6 個(gè)月的補(bǔ)償。

　　3) 對于養(yǎng)殖場經(jīng)營損失費(fèi)，經(jīng)雙方協(xié)商同意的，可參考《關(guān)于印發(fā)<壩光社區(qū)整體搬遷項(xiàng)目水產(chǎn)經(jīng)營養(yǎng)殖補(bǔ)償操作規(guī)程>的通知》(〔2014〕45 號)等相關(guān)規(guī)定對經(jīng)營損失進(jìn)行評估給予補(bǔ)償。

　　(七) 擅自改為經(jīng)營性用途適當(dāng)補(bǔ)償

　　征收產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非經(jīng)營性用途或者工業(yè)用途房屋，未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)擅自改為經(jīng)營性用途，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的，除按照原用途予以補(bǔ)償外的適當(dāng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

　　1) 能提供與征收決定發(fā)布日期間隔 3 年以上的工商營業(yè)執(zhí)照的，補(bǔ)償：(現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金-原用途房屋租賃市場租金×擅改部分建筑面積×36 月(即 3 年)。

　　2) 能提供與征收決定發(fā)布日期間隔不到 3 年的工商營業(yè)執(zhí)照的， 補(bǔ)償：(現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金-原用途房屋租賃市場租金)×擅改部分建筑面積×間隔月份(不足 1 個(gè)月的按 1 個(gè)月計(jì)算)。

　　(八) 置業(yè)補(bǔ)助

　　根據(jù)《292 號文》，住宅房屋的被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，但被征收房屋經(jīng)評估的補(bǔ)償價(jià)格低于該房屋在產(chǎn)權(quán)調(diào)換情況下本次房屋征收提供的所有產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的平均市場評估價(jià)格的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將該價(jià)差部分作為置業(yè)補(bǔ)助支付給被征收人。其中，符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋及原村民符合一戶多棟且建筑面積不超過 150 平方米部分給予適當(dāng)置業(yè)補(bǔ)助，同時(shí)，總補(bǔ)償單價(jià)不應(yīng)超過安置房的市場評估價(jià)。

　　置業(yè)補(bǔ)助由辦事處按實(shí)際評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場價(jià)格，并向大鵬新區(qū)城市更新和土地整備局報(bào)備，備案通過后按備案價(jià)核算置業(yè)補(bǔ)助。

　　(九) 簽約期限及獎勵

　　根據(jù)《292 號文》，被征收人在征收決定所規(guī)定的時(shí)限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，按期騰空、交付房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況給予不同的獎勵，結(jié)合《大鵬新區(qū)城市更新和土地整備工作領(lǐng)導(dǎo)小組工作 2019 年第 1 次會議紀(jì)要》(36)及《關(guān)于印發(fā)<大鵬新區(qū)房屋征收項(xiàng)目政策匯編>和<大鵬新區(qū)房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償與案例匯編>的通知》(深鵬查違更新整備辦〔2020〕5 號)文件要求及本項(xiàng)目實(shí)際情況， 按以下標(biāo)準(zhǔn)給予獎勵：

　　按建筑面積給予按期簽約獎、按期騰空交房獎同時(shí)不再給予 5%

　　的獎勵，或給予 5%的同時(shí)不再給予按期簽約獎、按期騰空交房獎。簽約、騰空期限具體時(shí)間以正式印發(fā)方案所明確的時(shí)間為準(zhǔn)。

　　第二章 安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換原則

　　對住宅房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的住宅進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　(一) 取得商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋

　　商品性質(zhì)住宅房屋選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按證載面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　(二) 取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋>>>維權(quán)免費(fèi)咨詢通道<<<

　　以非商品性質(zhì)住宅房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制。具體原則如下：

　　1、 根據(jù)“兩規(guī)”、《決定》及其配套政策處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的的住宅房屋，以住宅房屋的房地產(chǎn)權(quán)證書為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位，按照下列規(guī)定進(jìn)行安置：

　　1) 符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的，不超過建筑面積 480 平方米的部分給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所建房屋建筑面積未達(dá)到 480 平方米的，可按照建筑面積 480 平方米給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，差額部分面積由被征收人按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價(jià)購足。

　　2) 被征收人為非原村民的，以“一戶一棟”為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位，按不超過建筑面積 150 平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　2、 在“兩規(guī)”前已合法取得非商品權(quán)證書的住宅房屋(綠本) 價(jià)值補(bǔ)償如下：

　　對于在“兩規(guī)”前已合法取得房地產(chǎn)權(quán)證書的非商品性住宅房屋， 屬于具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，可以按照被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書記載的面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　(三) 未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的住宅房屋

　　1、 符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(“一戶一棟”政策) 的，被搬遷房屋不超過建筑面積 480 平方米的部分，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按建筑面積“拆一補(bǔ)一”原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換;被搬遷房屋建筑面積未達(dá)到 480 平方米的，可按照建筑面積 480 平方米給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，差額部分面積由被征收人按(產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋)成本價(jià)購買。

　　2、 華僑及港、澳、臺同胞在其原籍所屬原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)于 2009 年 6 月 2 日之前所建私房，可按以下規(guī)定安置補(bǔ)償：以一戶一棟為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位，建筑面積不超過 480 平方米的部分， 被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按建筑面積“拆一補(bǔ)一”原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，建筑面積超過 480 平方米的部分參照原村民符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)并且建筑面積超出 480 平方米部分的住宅房屋的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

　　3、屬于《決定》第二條規(guī)定范圍的，尚未進(jìn)行處理的，非原村民在原農(nóng)村集體土地上所建私房，以一戶一棟為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位， 不超過建筑面積 150 平方米的部分，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在繳納 100 元/平方米罰款及 50%公告基準(zhǔn)地價(jià)后按建筑面積“拆一補(bǔ)一” 原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　(四) 安置房源

　　1、安置房基本情況

　　本項(xiàng)目選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋擬安置在大鵬 08-27 地塊上。08-27 安置地塊位于大鵬辦事處布新社區(qū)中部，東至王母河，西至鵬布三路， 南至創(chuàng)富路，北至園嶺街，總占地面積約 4.7 萬平方米。因該安置小區(qū)涉及安置多個(gè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目被征收人符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件的，嚴(yán)格按照“先簽先選”原則進(jìn)行選房。

　　2、安置房結(jié)算(參照《大鵬新區(qū)查違和城市更新(土地整備) 領(lǐng)導(dǎo)小組 2019 年第 4 次會議紀(jì)要》)

　　(1) 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積小于被征收房屋面積的，按市場評估價(jià)結(jié)算;

　　(2) 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積超出被征收房屋面積的，考慮到新區(qū)目前安置房源最小面積為 60 ㎡左右，為保障被征收人的安置需求，應(yīng)按以下方式結(jié)算：

　　1) 被征收房屋面積小于 60 ㎡的，原則上就近置換 60 ㎡的安置房，差額面積由被征收人按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建設(shè)成本價(jià)購買;

　　2) 被征收房屋建筑面積大于 60 ㎡的，①超出面積在 10 ㎡以內(nèi)(含 10 ㎡)的部分，由被征收人按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建設(shè)成本價(jià)購買，補(bǔ)繳差價(jià);②超出面積在 10 ㎡以上的部分，由被征收人按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)格購買，補(bǔ)繳差價(jià)。

　　第三章 資金概算方案

　　一、 資金來源

　　本項(xiàng)目為市政府投資項(xiàng)目，所需資金由市財(cái)政撥付。

　　二、 資金構(gòu)成

　　本項(xiàng)目概算方案包括直接補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)支持費(fèi)、工作經(jīng)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。

　　(1) 直接補(bǔ)償費(fèi)

　　包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物、青苗、果樹、因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置、停產(chǎn)停業(yè)損失及其他補(bǔ)償補(bǔ)助及獎勵金等。

　　(2) 技術(shù)支持費(fèi)

　　是指依據(jù)相關(guān)政策和規(guī)定，需由第三方機(jī)構(gòu)為房屋征收補(bǔ)償工作提供技術(shù)支持而產(chǎn)生的專業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包括方案編制、方案復(fù)核、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、測繪、測繪監(jiān)理、評估、評估督導(dǎo)、法律、審計(jì)、房屋拆除、清理清運(yùn)等費(fèi)用。

　　(3) 工作經(jīng)費(fèi)

　　指房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)專項(xiàng)用于開展房屋征收工作的業(yè)務(wù)性費(fèi)用。工作經(jīng)費(fèi)按實(shí)際支付給補(bǔ)償對象費(fèi)用的 1%計(jì)提。

　　(4) 不可預(yù)見費(fèi)

　　指因政策、事實(shí)、技術(shù)等不可控因素，無法在房屋征收預(yù)算方案中明確，但在房屋征收實(shí)施過程中確須支付給補(bǔ)償對象的費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)按直接補(bǔ)償費(fèi)的 10%計(jì)算。

　　三、 資金概算

　　按照本方案確定的貨幣補(bǔ)償原則及標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況所做假設(shè)條件，經(jīng)測算，本項(xiàng)目資金概算總額為 24,608,902 元，大寫人民幣貳仟肆佰陸拾萬零捌仟玖佰零貳元整(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。詳細(xì)概算過程如下：

　　(一) 直接補(bǔ)償費(fèi)

　　1、 土地

　　1) 未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)土地

　　本項(xiàng)目范圍內(nèi)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 294 元/平方米，按工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的 50%即 147 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行概算，則概算金額為： 5,628.83 平方米×147 元/平方米=827,438 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　2) 已完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)土地

　　本項(xiàng)目范圍內(nèi)已完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)土地已作補(bǔ)償，本次不予補(bǔ)償。

　　2、 房屋

　　1) 概算假設(shè)

　　本次概算未考慮土地性質(zhì)對房屋價(jià)值的影響，假設(shè)所有房屋均為完全產(chǎn)權(quán)。

　　假設(shè)所有房屋確權(quán)用途為前期核查資料顯示的現(xiàn)狀用途。若以上假設(shè)條件不成立或存在變動，以下概算數(shù)據(jù)需調(diào)整。

　　2) 補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算

　　根據(jù)測繪等相關(guān)資料，本項(xiàng)目涉及建筑物 1 棟，面積約 554.34平方米，暫按 8900 元/平方米進(jìn)行測算,未考慮房屋成新及相應(yīng)地價(jià)及罰款的扣減，則概算金額為：554.34 平方米×8900 元/平方米=4,933,626 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　3、 其他補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)

　　1) 臨時(shí)建筑及構(gòu)筑(附屬)物補(bǔ)償

　　臨時(shí)建筑及構(gòu)筑(附屬)物包括簡易房、水泥地、圍墻、花池等， 暫按 1,480,000 元進(jìn)行概算(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　2) 室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償

　　根據(jù)《深圳市建筑裝飾工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》及《深圳市建筑裝飾工程綜合價(jià)格》及市場價(jià)格，結(jié)合項(xiàng)目涉及的物業(yè)類型、裝修特點(diǎn)，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，暫按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行概算，住宅類房屋室內(nèi)自行裝修裝飾按 500 元/平方米進(jìn)行概算，則概算金額為：554.34 平方米×500 元/ 平方米=277,170 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　3) 花木搬遷補(bǔ)償

　　根據(jù)初步調(diào)查，花木涉及喬木、灌木、棕櫚等，具體包括羅漢松、桂花、三角梅、大王椰等。暫按 7,000,000 元進(jìn)行概算(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　4) 搬遷費(fèi)

　　本項(xiàng)目涉及建筑物 1 棟，面積約 554.34 平方米，現(xiàn)狀用途為住宅，搬遷費(fèi)按 40 元/平方米概算，則概算金額為：554.34 平方米× 40 元/平方米=22,174 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　5) 臨時(shí)安置費(fèi)

　　假設(shè)符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件住宅房屋的被征收人選擇貨幣補(bǔ)償方式。臨時(shí)安置費(fèi)按 3 個(gè)月，市場租金約為 30 元/平方米·月進(jìn)行概算，則概算金額為：554.34 平方米×30 元/平方米·月×3 個(gè)月=49,891 元

　　(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　6) 置業(yè)補(bǔ)助

　　假設(shè)住宅房屋的被征收人符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換選擇貨幣補(bǔ)償，暫按8100 元/平方米給予置業(yè)補(bǔ)助，則概算金額為：554.34 平方米×8100 元/ 平方米=4,490,154 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　7) 獎勵金

　　假設(shè)被征收人在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議、按期騰空并交付房屋的，則有面積部分以主體建筑面積，按最高 4000 元/平方米概算; 其他無建筑面積的項(xiàng)目部分按花木概算金額的 5%概算。根據(jù)本方案獎勵補(bǔ)償方式，本項(xiàng)目獎勵金概算金額為：554.34 平方米×4,000 元/平方米+7,000,000 元×5%= 2,567,360 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　以上直接補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)為 21,647,901 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　(二) 技術(shù)支持費(fèi)

　　技術(shù)支持費(fèi)根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<大鵬新區(qū)房屋征收項(xiàng)目政策匯編> 和<大鵬新區(qū)房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償與案例匯編>的通知》(深鵬查違更新整備辦〔2020〕5 號)等相關(guān)規(guī)定計(jì)取。

　　1、 方案編制費(fèi)

　　根據(jù)合同，本項(xiàng)目的方案編制費(fèi)用為 30,000 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　2、 方案復(fù)核費(fèi)

　　補(bǔ)償方案復(fù)核費(fèi)按照項(xiàng)目補(bǔ)償方案編制費(fèi)用的 20%計(jì)取，則方案復(fù)核費(fèi)用為：30,000 ×20%=6,000 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　3、 評估費(fèi)

　　根據(jù)合同，本項(xiàng)目的評估費(fèi)用為 85,000 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　4、 評估督導(dǎo)費(fèi)

　　評估督導(dǎo)費(fèi)按評估收費(fèi)的 20%計(jì)取，則概算金額為：85,000 元×20%=17,000 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　5、 測繪費(fèi)

　　根據(jù)合同，本項(xiàng)目測繪費(fèi)用為 130,000 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　6、 測繪監(jiān)理費(fèi)

　　測繪監(jiān)理費(fèi)按測繪費(fèi)用的 20%計(jì)取，概算金額為：130,000 元×20%=26,000 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　7、 社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估費(fèi)

　　根據(jù)《大鵬新區(qū)城市更新和土地整備工作領(lǐng)導(dǎo)小組 2018 年第 3 次會議紀(jì)要》(新區(qū)黨工委管委會領(lǐng)導(dǎo)辦公會議紀(jì)要 182)精神，參照《深圳市龍崗區(qū)土地整備專項(xiàng)指揮部會議紀(jì)要(6 號)》，本項(xiàng)目社會風(fēng)險(xiǎn)評估費(fèi)為 50,000 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　8、 法律顧問費(fèi)

　　本項(xiàng)目法律顧問取費(fèi)為 200,000 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。9、 房屋拆除、清理清運(yùn)費(fèi)按建筑物面積以 30 元/平方米概算。則建筑拆除費(fèi)用為:554.34㎡×30 元/㎡=16,630 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　10、 項(xiàng)目結(jié)算費(fèi)

　　根據(jù)《廣東省物價(jià)局關(guān)于會計(jì)師事務(wù)所服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的通知》(粵價(jià)〔2011〕313 號)計(jì)提，為 16,000 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　11、 項(xiàng)目結(jié)算審核費(fèi)

　　按項(xiàng)目結(jié)算費(fèi)的 20%概算，為 3,200 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　以上技術(shù)支持費(fèi)合計(jì)為 579,830 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　(三) 工作經(jīng)費(fèi)

　　指房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)專項(xiàng)用于開展房屋征收工作的業(yè)務(wù)性費(fèi)用。工作經(jīng)費(fèi)按實(shí)際支付給補(bǔ)償對象費(fèi)用(因目前暫無法確定實(shí)際支付給補(bǔ)償對象費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用暫以直接補(bǔ)償費(fèi)為基數(shù)概算)的 1%計(jì)提。即概算金額為： 21,647,901 元×1%=216,479 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　(四) 不可預(yù)見費(fèi)

　　指因政策、事實(shí)、技術(shù)等不可控因素，無法在房屋征收預(yù)算方案中明確，但在房屋征收實(shí)施過程中確須支付給補(bǔ)償對象的費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)按直接補(bǔ)償費(fèi)的 10%計(jì)算。即概算金額為：21,647,901 元× 10%= 2,164,790 元(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))。

　　綜上，本項(xiàng)目的資金概算總計(jì)為 24,608,902 元，大寫人民幣貳仟肆佰陸拾萬零捌仟玖佰零貳元整(最終以實(shí)際補(bǔ)償金額為準(zhǔn))