廣州市軌道交通十二號線項目新市墟站

　　國有土地上房屋征收補償方案

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)、《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知》(穗府規(guī)〔2017〕18號)等法律、法規(guī)和政策文件的規(guī)定，因廣州市軌道交通十二號線項目建設(shè)的需要，廣州市白云區(qū)人民政府決定征收白云區(qū)機場路與齊富路交界地塊國有土地上房屋?，F(xiàn)結(jié)合廣州市軌道交通十二號線項目的實際情況，特制定本方案。

　　一、項目概況

　　(一)征收地段的范圍：包括《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于軌道交通十二號線及十四號線二期工程新市墟站總平面規(guī)劃方案的復函》(穗規(guī)劃資源業(yè)務(wù)函〔2019〕39號)紅線范圍內(nèi)的房屋，具體包括廣州市白云區(qū)云城街廣花五路112、120、122、124、126號，機場路1320、1322、1324、1326、1328、1330、1332、1334、1336、1338、1340、1342、1344、1346、1348號(產(chǎn)權(quán)證載門牌號，詳見建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖)，以及其他附屬設(shè)施房屋。

　　(二)地塊規(guī)劃用途：軌道交通十二號線項目交通設(shè)施用地。

　　(三)補償協(xié)議簽訂期限：自廣州市白云區(qū)人民政府作出征收決定之日8個月內(nèi)。

　　(四)征收補償工作：由廣州市白云區(qū)人民政府負責，由廣州市白云區(qū)人民政府國有土地上房屋征收辦公室作為房屋征收部門依法組織實施，并由廣州市白云區(qū)云城街道辦事處作為征收實施單位承擔征收與補償?shù)木唧w工作。

　　二、征收補償對象

　　征收范圍內(nèi)，符合以下條件之一的，為本方案的補償對象：

　　(一)擁有合法產(chǎn)權(quán)的被征收房屋及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人。

　　(二)未超過批準使用期限的臨時建筑使用人。

　　(三)歷史用房等未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記建筑，且符合相關(guān)規(guī)定可以給予補償?shù)氖褂萌恕?/p>

　　三、房屋評估

　　(一)評估機構(gòu)的選取。

　　1.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門即時更新具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名錄。

　　房屋征收決定公告后30個工作日內(nèi)，被征收人應(yīng)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu);半數(shù)以上被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選擇有效，由房屋征收部門與其簽訂委托評估合同后進行評估作業(yè)。如在房屋征收決定公告后30個工作日內(nèi)協(xié)商選定不成的，由房屋征收部門組織被征收人在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的評估機構(gòu)名錄中，通過搖珠的方式隨機確定。

　　2.房屋征收部門應(yīng)當在搖珠前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告時間和地點。公開搖珠時，應(yīng)當由公證部門現(xiàn)場公證。

　　3.房屋征收部門應(yīng)當將受委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、注冊房地產(chǎn)估價師本人簽名的資格證書復印件在征收范圍內(nèi)現(xiàn)場公示。

　　(二)評估的時間節(jié)點。

　　1.被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　2.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　四、補償方式及標準

　　根據(jù)相關(guān)房屋征收政策及該項目的房屋征收工作要求，國有土地上住宅房屋被征收人可以選擇貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換其中一種方式，對本次涉及的國有土地上非住宅房屋原則上實行貨幣補償。>>>維權(quán)免費咨詢通道<<<

　　被征收房屋的建筑面積與房屋用途的認定，以房地產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證標注的面積和用途為準;房地產(chǎn)權(quán)證未標注的或者標注的與房地產(chǎn)登記簿不一致的，以房地產(chǎn)登記簿標注的面積和用途為準。

　　征收按照房改政策購買的房屋，被征收人可以按照住房制度改革有關(guān)規(guī)定購買公用分攤面積后再辦理征收補償相關(guān)手續(xù)。被征收人不購買公用分攤面積的，對被征收人按照原購房面積給予補償。

　　依法征收個人住宅且被征收人符合住房保障條件的，市、區(qū)人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。

　　本次征收補償涉及的被征收房屋指導價、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建安成本價等，由房屋征收部門委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

　　(一)貨幣補償。

　　被征收人選擇貨幣補償?shù)模梢园捶课菰u估價簽訂房屋征收貨幣補償協(xié)議，也可以按以下補償指導價簽訂房屋征收貨幣補償協(xié)議：

　　1.住宅房屋(產(chǎn)權(quán)證記載用途為住宅)按照24700元/平方米的補償指導價給予補償。

　　2.商業(yè)房屋補償標準(產(chǎn)權(quán)證記載用途為商業(yè))具體以評估為準。

　　3.倉庫房屋補償標準(產(chǎn)權(quán)證記載用途為倉庫)具體以評估為準。

　　4.車庫房屋補償標準(產(chǎn)權(quán)證記載用途為車庫)具體以評估為準。

　　上述指導價已含房屋基本裝修費，如被征收人對上述指導價有異議的，可申請評估，按評估單價補償被征收人，評估費由房屋征收部門負責支付。

　　(二)住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，本項目提供廣州市白云區(qū)石門街“品實·云湖花城項目”房屋作為該項目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。具體安置標準如下：

　　1.住宅房屋被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由房屋征收部門提供“品實·云湖花城項目”進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的具體房源等房屋信息由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)現(xiàn)場公示。

　　2.被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值的補償金額加上獎勵與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值，結(jié)清差價。

　　3.除房屋征收部門與被征收人協(xié)商一致以外，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積不少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。>>>維權(quán)免費咨詢通道<<<

　　4.由于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不可分割，如被征收人選擇的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積大于被征收房屋套內(nèi)建筑面積，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值購買超面積部分，購買超面積部分產(chǎn)生的相關(guān)費用和稅費由被征收人按有關(guān)規(guī)定繳納。如被征收人選擇的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積少于被征收房屋套內(nèi)建筑面積，則少于部分按照第四條第(一)項和第五條第(一)項的標準給予貨幣補償及征收獎勵。

　　5.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋公用分攤面積超出被征收房屋公用分攤面積的部分，由房屋征收部門按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建安成本5184元/平方米與被征收人進行結(jié)算。

　　6.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的分配順序以簽約先后為依據(jù)，先簽約的被征收人優(yōu)先選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。被征收人同時簽訂征收補償協(xié)議的，通過搖珠的方式隨機確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的分配順序。

　　7.如被征收人在房屋征收部門提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋中未選中合適的房源，由房屋征收部門按照貨幣補償方式給予補償。

　　(三)“住改商”房屋的補償。

　　擁有合法產(chǎn)權(quán)，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按住宅用房進行補償;被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按照以下方式給予補償：

　　1.1987年1月1日《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實際正在營業(yè)的，房屋征收部門可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的70%給予補償。

　　2.1987年1月1日《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》施行后至1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實際正在營業(yè)的，房屋征收部門可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的60%給予補償。

　　3.1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行后至2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實際正在營業(yè)的，房屋征收部門可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的50%給予補償。

　　4.2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》實施后改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，房屋征收部門按照住宅房屋給予補償。

　　按上述第1、2、3項計算的貨幣補償總額低于按照本方案有關(guān)住宅房屋計算處理的補償總額(即房屋價值補償加上獎勵)的，應(yīng)當按照住宅房屋的補償總額確定補償。

　　(四)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記建筑的補償標準。

　　1.未超過批準期限的臨時建筑，被征收人提供建造依據(jù)和發(fā)票等證明材料，由具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，按評估結(jié)果給予補償。

　　2.對未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　　3.不屬于本項第1、2點情形的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，存在以下情況的，給予貨幣補償。

　　(1)1967年1月1日前建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，房屋征收部門按照住宅房屋進行貨幣補償。

　　(2)1967年1月1日后至1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施前建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，房屋征收部門按照房屋征收決定公告之日被征收房屋住宅房地產(chǎn)市場評估價的60%給予貨幣補償。

　　4.對無報建、無任何產(chǎn)權(quán)資料、屬生活必須使用的設(shè)施，補償單價為：

　　A框架結(jié)構(gòu)：1200元/平方米。

　　B混合結(jié)構(gòu)：1000元/平方米。

　　C磚木結(jié)構(gòu)：800元/平方米。>>>維權(quán)免費咨詢通道<<<

　　D簡易結(jié)構(gòu)(有墻體)：600元/平方米。

　　E簡易結(jié)構(gòu)(無墻體)：350元/平方米。

　　五、獎勵與補助

　　(一)住宅房屋。

　　1.征收獎勵。

　　按照征收住宅房屋合法產(chǎn)權(quán)面積，一次性給予住宅房屋被征收人5000元/平方米的征收獎勵。

　　2.棄產(chǎn)補助。

　　被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按照征收住宅房屋合法產(chǎn)權(quán)面積，一次性給予住宅房屋被征收人8000元/平方米的棄產(chǎn)補助。

　　3.搬遷時限獎勵。

　　自作出征收決定之日8個月內(nèi)為簽約搬遷期限。在簽約搬遷期限內(nèi)，被征收人簽訂征收補償協(xié)議并移交房屋的，按照被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)面積給予以下幾種形式的搬遷時限獎勵。

　　(1)房屋被征收人自作出征收決定之日6個月內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并移交房屋的，給予4500元/平方米的搬遷時限獎勵。

　　(2)房屋被征收人自作出征收決定之日6個月之后、7個月內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并移交房屋的，給予3000元/平方米的搬遷時限獎勵。

　　(3)房屋被征收人自作出征收決定之日7個月之后、8個月內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并移交房屋的，給予1500元/平方米的搬遷時限獎勵。

　　(4)房屋被征收人自作出征收決定之日起8個月之后未簽訂征收補償協(xié)議或未移交房屋的，不給予獎勵。

　　4.搬遷費。

　　被征收人選擇貨幣補償?shù)模凑?000元/戶的標準一次性付清搬遷費;被征收人選擇現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照5000元/戶的標準一次性付清搬遷費;被征收人選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照10000元/戶的標準一次性付清搬遷費。

　　(二)非住宅房屋。

　　1.征收獎勵。

　　被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照征收非住宅房屋合法產(chǎn)權(quán)面積，一次性給予非住宅房屋被征收人5000元/平方米的征收獎勵。

　　2.棄產(chǎn)補助。

　　被征收人選擇貨幣補償?shù)模凑照魇辗亲≌课莺戏óa(chǎn)權(quán)面積，一次性給予非住宅房屋被征收人8000元/平方米的棄產(chǎn)補助。

　　3.搬遷時限獎勵。

　　自作出征收決定之日8個月內(nèi)為簽約搬遷期限。在簽約搬遷期限內(nèi)，被征收人簽訂征收補償協(xié)議并移交房屋，按照被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)面積給予以下幾種形式的搬遷時限獎勵。

　　(1)房屋被征收人自作出征收決定之日6個月內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并移交房屋的，按非住宅房屋價值的15%給予獎勵。

　　(2)房屋被征收人自作出征收決定之日6個月之后、7個月內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并移交房屋的，按非住宅房屋價值的10%給予獎勵。

　　(3)房屋被征收人自作出征收決定之日7個月之后、8個月內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并移交房屋的，按非住宅房屋價值的5%給予獎勵。

　　(4)房屋被征收人自作出征收決定之日起8個月之后未簽訂征收補償協(xié)議或未移交房屋的，不給予獎勵。

　　4.搬遷費。

　　搬遷費(含機器設(shè)備的拆卸費、搬運費、安裝費、調(diào)試費和搬遷后無法恢復使用的生產(chǎn)設(shè)備重置費等費用)按有資質(zhì)的評估機構(gòu)的評估結(jié)果給予補償。>>>維權(quán)免費咨詢通道<<<

　　5.停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

　　對因征收房屋造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。其中，房屋被征收前的效益原則上以房屋征收決定作出前1年內(nèi)實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產(chǎn)停業(yè)期限的確定，選擇貨幣補償?shù)陌?個月計算;選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限自被征收人實際搬遷之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止。

　　被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或者個人不是被征收人的，被征收人負有清退被征收房屋的責任。被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人有合同約定的，依照約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償;沒有約定的，由被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人協(xié)商分配。

　　(三)臨時安置費。

　　參考市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門最近一次公布的被征收房屋所處區(qū)位同類型租金參考價格，臨時安置費補償標準如下：

　　住宅房屋：25元/平方米/月。

　　商業(yè)房屋：184元/平方米/月。

　　其他非住宅房屋按市場評估租金支付臨時安置費。

　　1.被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按照被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)面積一次性支付被征收人3個月的臨時安置費。

　　2.被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，由被征收人自行安排住處，房屋征收部門按照被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)面積，向被征收人支付臨時安置費，首期一次性支付12個月臨時安置費，若12個月內(nèi)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋未能通知交付的，以6個月為一期的方式支付臨時安置費。臨時安置費支付自被征收人實際搬遷之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日后的3個月止。

　　3.被征收人如對以上標準存在異議的，可申請評估，評估結(jié)果經(jīng)雙方確認后作為補償依據(jù)。

　　六、附屬設(shè)施的補償標準

　　(一)交通設(shè)施、拉閘、牌坊、廣告牌，按重置價予以補償;交通標志、公交車站等按重置價予以補償或恢復[注[1]]。

　　(二)其他附屬設(shè)施補償詳見附件。

　　(三)被征收人如對以上標準存在異議的，可申請評估，評估結(jié)果經(jīng)雙方確認后作為補償依據(jù)。

　　七、其他

　　(一)征收有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，如糾紛各方在征收期限內(nèi)未能解決的，由房屋征收部門向公證機構(gòu)辦理被征收房屋的證據(jù)保全和征收補償費提存公證，報請廣州市白云區(qū)人民政府按照本方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

　　(二)征收已依法抵押的房屋，如抵押人和抵押權(quán)人在征收期限內(nèi)未就房屋補償費的處分達成協(xié)議的，由房屋征收部門向公證機構(gòu)辦理被征收房屋的證據(jù)保全和征收補償費的提存公證，報請廣州市白云區(qū)人民政府按照本方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

　　(三)房屋征收部門與被征收人在征收期限內(nèi)達不成征收補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門向公證機構(gòu)辦理被征收房屋的證據(jù)保全和征收補償費提存公證，報請廣州市白云區(qū)人民政府按照本方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

　　(四)被征收人或其他相關(guān)人員，認為自己的合法權(quán)益受到侵害，或?qū)Ρ卷椖空魇占把a償工作有異議或意見的，應(yīng)當按照法律規(guī)定的程序，依法提起申訴、檢舉、復議、訴訟等，不得有任何阻礙征收工作人員執(zhí)行公務(wù)或其他擾亂公共秩序的行為。

　　辱罵、恐嚇、毆打、報復征收工作人員或阻礙征收工作人員執(zhí)行公務(wù)的、或有組織煽動群眾鬧事或阻止施工等擾亂公共秩序行為的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》進行處理。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　(五)未包含在上述補償項目的，按廣州市有關(guān)文件精神執(zhí)行。

　　八、本方案自印發(fā)之日起實施