龍華二線(xiàn)拓展區(qū)民悅北路(簡(jiǎn)上路-向榮路)工程房屋征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案

　　第一章 總則

　　第一條 【編制目的和依據(jù)】

　　為順利推進(jìn)龍華二線(xiàn)拓展區(qū)民悅北路(簡(jiǎn)上路-向榮路)工程的施工建設(shè)，規(guī)范房屋征收行為，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))、《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)》(深圳市人民政府令292號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“292號(hào)令”)等相關(guān)政策法規(guī)的要求，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定本方案。

　　第二條 【征收范圍】

　　龍華二線(xiàn)拓展區(qū)民悅北路(簡(jiǎn)上路-向榮路)工程房屋征收項(xiàng)目征收范圍所涉全部房屋，詳見(jiàn)附圖。

　　第三條 【征收部門(mén)和征收實(shí)施單位】

　　深圳市龍華區(qū)城市更新和土地整備局為本次房屋征收的房屋征收部門(mén)。

　　深圳市龍華區(qū)民治街道辦事處為本次房屋征收的實(shí)施單位，受深圳市龍華區(qū)城市更新和土地整備局委托負(fù)責(zé)征收補(bǔ)償工作具體事宜。

　　第四條 【補(bǔ)償內(nèi)容】

　　對(duì)被征收人以及符合規(guī)定的合法使用人給予的補(bǔ)償包括：

　　(一)被征收房屋價(jià)值(含已經(jīng)取得的合法國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值)的補(bǔ)償;

　　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

　　(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

　　搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)根據(jù)本方案確定。

　　第五條 【補(bǔ)償方式】

　　被征收人居住的住宅房屋，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式;非住宅房屋以及房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等只給予貨幣補(bǔ)償，本補(bǔ)償方案另有規(guī)定的除外。

　　第六條 【過(guò)渡方式】

　　被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋未建成的，被征收人及相關(guān)人可以自行安排住處臨時(shí)過(guò)渡;自行安排住處確有困難的，可選擇征收人提供的周轉(zhuǎn)房。

　　第七條 【不予補(bǔ)償范圍】

　　(一)對(duì)經(jīng)區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)審查屬于依法應(yīng)當(dāng)拆除或者沒(méi)收的歷史遺留違法建筑，不予補(bǔ)償，但292號(hào)令另有規(guī)定的除外;

　　(二)自公告發(fā)布征收提示起，因下列行為導(dǎo)致增加房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的，對(duì)增加部分將不予補(bǔ)償：

　　1. 新建、改建、擴(kuò)建、裝修房屋;

　　2. 改變房屋和土地用途;

　　3. 已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建;

　　4. 新簽訂租賃期限截止日在征收提示發(fā)布之日起 1 年以后的房屋租賃合同;

　　5. 除婚姻、出生、回國(guó)、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)和刑滿(mǎn)釋放等必須辦理戶(hù)口遷入、分戶(hù)之外的其他戶(hù)口遷入和分戶(hù);

　　6. 以被征收房屋為注冊(cè)地址辦理工商注冊(cè)登記、變更手續(xù);

　　7. 其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。

　　第八條 【補(bǔ)償費(fèi)用概算】

　　按本方案確定的貨幣補(bǔ)償原則測(cè)算概算資金,總金額為人民幣22,408,730元，大寫(xiě)人民幣貳仟貳佰肆拾萬(wàn)捌仟柒佰叁拾元整。

　　第九條 【估價(jià)時(shí)點(diǎn)】

　　被征收房屋價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致，為本項(xiàng)目房屋征收決定公告之日。房屋征收補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)以征收提示發(fā)布之日作為評(píng)估的依據(jù)之一。

　　第二章 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　第十條 【被征收房屋、房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)】

　　(一)貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依法評(píng)估確定的價(jià)格給予補(bǔ)償。對(duì)于住宅房屋，若被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，并且經(jīng)評(píng)估確定的補(bǔ)償價(jià)格低于該房屋在產(chǎn)權(quán)調(diào)換情況下本次房屋征收提供的所有產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的平均市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，則價(jià)差部分作為置業(yè)補(bǔ)助支付給被征收人;房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以重置價(jià)評(píng)估確定，本補(bǔ)償方案另有規(guī)定除外。

　　(二)產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)

　　1.已取得產(chǎn)權(quán)登記的，以房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位，按照測(cè)繪的合法套內(nèi)建筑面積 1:1 給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　非商品性質(zhì)住宅房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制。符合相關(guān)規(guī)定的，被征收人可以補(bǔ)交規(guī)定差價(jià)后轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

　　2.根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及其配套政策處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的住宅房屋，以住宅房屋的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位，按照下列規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償：

　　2.1符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的，不超過(guò)建筑面積480平方米的部分給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，超出部分按本補(bǔ)償方案附件2給予貨幣補(bǔ)償。所建房屋建筑面積未達(dá)到480平方米的，可按照建筑面積480平方米給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，差額部分面積由被征收人按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價(jià)購(gòu)足;被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，以建筑面積480平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算被征收房屋的價(jià)值，扣減10%的公告基準(zhǔn)地價(jià)后予以補(bǔ)償;

　　2.2被征收人為非原村民的，不超過(guò)建筑面積150平方米的部分給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換;被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照被征收房屋的價(jià)值扣減10%的公告基準(zhǔn)地價(jià)予以補(bǔ)償。超出部分按本補(bǔ)償方案附件2的規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償。

　　3.房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，尚未進(jìn)行處理的，按照下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償：

　　3.1原村民所建的住宅類(lèi)建筑，符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的，不超過(guò)建筑面積480平方米的部分可參照本條第2.1點(diǎn)規(guī)定給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償。符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)且超出480平方米的部分以及不符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的多棟部分，按照本補(bǔ)償方案附件3的規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償;

　　3.2原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其繼受單位為解決原村民居住問(wèn)題統(tǒng)一建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的住宅類(lèi)建筑，或者以住宅為主的多種用途的建筑，經(jīng)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的部分，給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換;被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照本補(bǔ)償方案附件3的規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償。未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)或者超出批準(zhǔn)建設(shè)的部分，按照本補(bǔ)償方案附件3的規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償;

　　3.3非原村民所建住宅類(lèi)建筑在繳納本補(bǔ)償方案附件3規(guī)定的罰款和地價(jià)后，以一戶(hù)一棟為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位，參照本條第2.2點(diǎn)規(guī)定給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者按照本補(bǔ)償方案附件3有關(guān)規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償;

　　3.4原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位所建的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性、商業(yè)辦公類(lèi)建筑，位于非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的，對(duì)被征收建筑物所占土地予以土地置換，相應(yīng)建筑物按照重置價(jià)扣減本補(bǔ)償方案附件3規(guī)定的罰款后給予補(bǔ)償;被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照本補(bǔ)償方案給予貨幣補(bǔ)償;

　　3.5除本條3.1-3.4點(diǎn)情形外的其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性、商業(yè)辦公類(lèi)建筑，按照本補(bǔ)償方案附件3的規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償。

　　4.原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的被征收房屋，按照下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償：

　　4.1在非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)范圍、征地返還用地內(nèi)所建工業(yè)用途房屋，符合本市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后按“工業(yè)進(jìn)園”的規(guī)定給予安排用地，房屋及構(gòu)筑物、其他附著物等按照重置價(jià)評(píng)估給予貨幣補(bǔ)償;

　　4.2在非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)范圍、征地返還用地內(nèi)的商業(yè)用途房屋，按本補(bǔ)償方案第十條第(一)款的規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償或者按已批準(zhǔn)的統(tǒng)建方案與住宅一起以統(tǒng)建安置的形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換;

　　4.3在非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)范圍、征地返還用地內(nèi)所建房屋，不符合本條第4.1、4.2點(diǎn)規(guī)定的，可以按照等價(jià)值原則進(jìn)行土地置換，置換后的土地用途可以與置換前的用途不同。

　　4.4國(guó)有出讓土地上工業(yè)用房、經(jīng)市產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)評(píng)估屬鼓勵(lì)發(fā)展項(xiàng)目的，可以按“工業(yè)進(jìn)園”的規(guī)定給予安排用地，房屋及構(gòu)筑物、其他附著物等按照重置價(jià)評(píng)估給予貨幣補(bǔ)償。

　　第十一條 【面積認(rèn)定】

　　被征收房屋的建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)與房屋用途的認(rèn)定，以房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準(zhǔn);但房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、房地產(chǎn)登記簿未記載或者記載不明的，可以根據(jù)合法有效的竣工測(cè)繪報(bào)告認(rèn)定房屋建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)，根據(jù)合法有效的規(guī)劃證明文件認(rèn)定房屋用途。

　　根據(jù)前款規(guī)定仍無(wú)法認(rèn)定被征收房屋的建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)292號(hào)令的規(guī)定進(jìn)行測(cè)繪。

　　第十二條 【室內(nèi)自行裝修裝飾費(fèi)補(bǔ)償】

　　住宅房屋室內(nèi)自行裝修裝飾費(fèi)補(bǔ)償暫按被征收房屋建筑面積600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商補(bǔ)償，被補(bǔ)償人有異議的，按照評(píng)估確定的重置成新價(jià)給予貨幣補(bǔ)償;其他用途房屋室內(nèi)自行裝修裝飾費(fèi)按照評(píng)估確定的重置成新價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。

　　室內(nèi)裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無(wú)約定或者不能達(dá)成協(xié)議的，向出租人支付裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi);出租人與承租人有約定或者達(dá)成協(xié)議的，按約定或者達(dá)成的協(xié)議處理。

　　第十三條 【搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】

　　1.按被征收房屋本體的建筑面積，參照住宅房屋、廠房、辦公類(lèi)型房屋40元/平方米、商業(yè)類(lèi)型房屋60元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷費(fèi)，被征收人不同意參照該標(biāo)準(zhǔn)的，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。不能搬遷或者拆除后無(wú)法恢復(fù)使用的，按評(píng)估確定的重置成新價(jià)給予補(bǔ)償;

　　2.對(duì)非政府投資的市政公共設(shè)施、管線(xiàn)，征收后給予還建且產(chǎn)權(quán)仍歸屬原投資單位的，不予另行補(bǔ)償;

　　3.征收住宅或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋，以期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者需要二次搬遷的，可給予二次搬遷費(fèi)用。

　　第十四條 【臨時(shí)安置費(fèi)】

　　1.實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人自行安排住處臨時(shí)過(guò)渡的，參照同類(lèi)房屋市場(chǎng)租金按月支付臨時(shí)安置費(fèi)，計(jì)算期限為自搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋另外再加3個(gè)月裝修期臨時(shí)安置費(fèi);非住宅房屋另外再加6個(gè)月裝修調(diào)試期安置費(fèi)。實(shí)行土地置換的非住宅房屋，支付臨時(shí)安置費(fèi)的計(jì)算期限為自搬遷至日至被征收人與政府簽訂土地出讓合同之日，另外再加12個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi);

　　2.實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模o予3個(gè)月市場(chǎng)租金臨時(shí)安置費(fèi);

　　3.被征收人自行安排住處確有困難的，可使用征收人提供的周轉(zhuǎn)房(具備基本居住條件)，征收人不再支付臨時(shí)安置費(fèi)。

　　第十五條 【停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)】

　　(一)因征收引起的停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)

　　1.出租住宅房屋。能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3個(gè)月以上時(shí)間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場(chǎng)租金給予6個(gè)月的一次性租賃經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償。無(wú)登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償;

　　2.合法經(jīng)營(yíng)性房屋。根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，能依據(jù)完稅證明提供利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的，給予6個(gè)月稅后利潤(rùn)補(bǔ)償;不能提供利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤(rùn)額計(jì)算或者按同類(lèi)房屋市場(chǎng)租金，給予6個(gè)月補(bǔ)償;

　　3.加油站、碼頭、礦山、采石場(chǎng)等特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的房屋及構(gòu)筑物、其他附著物等。根據(jù)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)完稅后平均利潤(rùn)或者行業(yè)平均稅后利潤(rùn)為標(biāo)準(zhǔn)，許可證剩余期限超過(guò)36個(gè)月的按36個(gè)月計(jì)算;不足36個(gè)月的按實(shí)際月數(shù)計(jì)算。

　　(二)擅自改為經(jīng)營(yíng)性用途的適當(dāng)補(bǔ)償

　　原產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非經(jīng)營(yíng)性用途或者工業(yè)用途房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改為經(jīng)營(yíng)性用途，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，除按原用途予以補(bǔ)償外，按下列標(biāo)準(zhǔn)給予適當(dāng)補(bǔ)償：

　　1.能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3年以上的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，補(bǔ)償：(現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性用途房屋租賃市場(chǎng)租金-原用途房屋租賃市場(chǎng)租金)×擅改部分建筑面積×36月;

　　2.能提供與征收決定發(fā)布日期間隔不到3年的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，補(bǔ)償：(現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性用途房屋租賃市場(chǎng)租金-原用途房屋租賃市場(chǎng)租金)×擅改部分建筑面積×間隔月份(不足1個(gè)月的按1個(gè)月計(jì)算)。

　　第三章 安置房概況

　　第十六條 【區(qū)位】

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋位于龍華區(qū)翠安路與云蘭路交匯處西北側(cè)A906-0429宗地祥瀾苑。

　　第十七條 【數(shù)量】

　　對(duì)符合本方案第十條相關(guān)規(guī)定選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的被征收人，按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)數(shù)量房屋。

　　第十八條 【套型面積】

　　安置房套型建筑面積盡可能與被征收人按本方案可獲得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積相近。

　　第十九條 【產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式面積結(jié)差】

　　已取得產(chǎn)權(quán)登記并且實(shí)際產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積超過(guò)被征收人按本方案可獲得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積的，或者未取得產(chǎn)權(quán)登記但按照本方案應(yīng)給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換并且實(shí)際產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積超過(guò)被征收人按本方案可獲得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積的，超出面積部分以市場(chǎng)評(píng)估結(jié)算差價(jià);被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額結(jié)算差價(jià)。

　　第四章 簽約期限與獎(jiǎng)勵(lì)

　　第二十條 【簽約期限】

　　本次房屋征收的簽約期限為自征收決定發(fā)布之日起60 日內(nèi)，房屋征收部門(mén)與被征收人在簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議的，由龍華區(qū)城市更新和土地整備局報(bào)請(qǐng)龍華區(qū)人民政府作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

　　第二十一條 【提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)】

　　在規(guī)定的簽約期內(nèi)，被征收人與房屋征收部門(mén)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并按期騰房、交付房屋的，房屋征收部門(mén)按被征收人可獲得的直接補(bǔ)償費(fèi)5%的標(biāo)準(zhǔn)支付獎(jiǎng)勵(lì)金。