導讀：北京在明律師事務所拆遷律師黃曉麗去年接辦的湖南省懷化市的一起土地征收案件，在短短四個月內未開一庭，就使被拆遷人通過調解拿到了滿意的房屋拆遷補償。我們的專業(yè)律師再次以精確的維權方案和專業(yè)的辦案水平贏得了當事人的信任與贊譽。在面臨征收或拆遷時，很多被拆遷人經(jīng)常非常困惑，自己想盡一切辦法，為什么政府給的房屋拆遷補償和自己心里的房屋拆遷補償相差甚遠？希望廣大被拆遷人通過了解辦案經(jīng)過能有所啟迪。

山重水復疑無路——責令限期交出土地

陳先生是湖南省懷化市芷江侗族自治縣某村村民，在某村有合法的承包地。2015年5月縣國土局先后發(fā)布征地公告及征地補償安置方案，由于房屋拆遷補償標準過低，陳先生拒絕簽訂補償協(xié)議。2016年6月縣國土局對陳先生使出了殺手锏——下達了限期騰地決定書，限期騰地決定書在農村集體土地征收過程中是極其重要的法律文書，因為如果在規(guī)定的期限內不交出土地則很可能被強制執(zhí)行，此類拆遷因為有合法的依據(jù)，想要推翻只存在理論上的可能性。一旦被強制執(zhí)行，不僅得不到預期房屋拆遷補償，土地也將被強制收回，得不償失。

柳暗花明又一村——尋求專業(yè)維權

陳先生意識到問題的嚴重性，并且清醒的認識到憑自己的能力根本實現(xiàn)不了目的，經(jīng)過慎重考慮，決定請專業(yè)征收維權律師助其維權?，F(xiàn)北京在明律師事務所的拆遷律師——黃曉麗律師通過研究案件材料，發(fā)現(xiàn)此次政府征地沒有有效的批準文件，依據(jù)的是1992年湖南省政府作出的征地批復，國土資源部《關于完善農用地和土地征收審查報批工作的意見》規(guī)定，農用地轉用和土地征收批準文件有效期為兩年。農用地轉用或土地征收經(jīng)依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。國務院2004年28號決定第19條明確規(guī)定：“嚴禁閑置土地。農用地轉用批準后，滿兩年未實施具體征地或者用地行為的，批準文件自動失效?！睋?jù)此，可以基本判斷當?shù)卣魇贞愊壬某邪貙崒賴乐剡`法。

復議訴訟組合出擊——促成調解

黃律師通過信息公開獲知涉案土地已被縣國土局出讓給某房地產(chǎn)有限公司，在獲得政府違法的證據(jù)后黃律師除了啟動行政復議程序，還針對《限期騰地決定書》《國有土地出讓權合同》及《建設用地規(guī)劃許可》提起行政訴訟，這三個案件的開庭時間定在2017年2月23日至25日三天。在開庭前黃律師主動和主審法官溝通案件促成雙方調解，2月20日恰好是周五法官通知雙方到法院談了一整天，雖然沒有達成協(xié)議但是比原來的房屋拆遷補償額已然提高了不少。經(jīng)過黃律師做工作，在第二天周六法官又加班通知雙方到法院進行磋商，最終陳先生與政府達成協(xié)議，不但大幅度提高房屋拆遷補償數(shù)額，還支付了陳先生的律師費及其到北京找律師的機票等維權費用。

律師說法

對于被拆遷人如何謀取談判的主動權，甚至做到不戰(zhàn)而屈人之兵進而提高房屋拆遷補償，筆者認為主要有兩點：一是掌握政府征收中的違法點。兵書云：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，動遷工作無疑是和平年代的“戰(zhàn)爭”。戰(zhàn)役的雙方是不對等的，一般情況，被拆遷戶對征收的知識掌握的非常有限，但是政府的動遷人員熟知每一戶情況，而對于每一戶該具體如何說，如何做，都在他們的掌控之中，所以作為被拆遷方，要想掌握談判的主動權，不但要熟知法律法規(guī)，還要能抓住對方存在的違法點；二是針對違法點，采取切實可行的維權行動。如何利用違法點并取得最佳的效果，這就需要維權律師具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和超強的把控案件關鍵節(jié)點的能力。行政案件不同于民事案件，在同一種情況下，可以走的法律途徑會很多，到底采取哪一種救濟途徑，只有不放過案件的任何一個細節(jié)，對全案進行綜合考量，才能找到對委托人最有利的救濟途徑。（黃曉麗/文）

辦案律師：

黃曉麗律師

黃曉麗律師，中國政法大學訴訟法學專業(yè)碩士，曾在政府機關工作多年，從事律師工作以來先后在北京華標律師事務所、北京圣運律師事務所執(zhí)業(yè)，現(xiàn)為北京在明律師事務所專業(yè)律師。黃曉麗律師憑借其扎實的法學理論功底和豐富的法律實踐工作經(jīng)驗，已迅速成為拆遷和征地方面的“實力派”律師。辦案風格以理性、干練、高效著稱。代理征地拆遷維權案件遍及北京、上海、天津、福建、浙江、安徽、江蘇、河北、河南、廣西等多個省市，在辦理的案件中，其獨特的辦案技巧與理念得到委托人的一致認可和好評。

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