很多土地被征收的老百姓打電話過來說：“政府下達了拆遷公告，說我家的土地被征收了，限我家15日內搬遷，若不搬拆就向法院申請強制執(zhí)行，我家的宅基地是上一輩人傳下來的，難道政府說征就征嗎？我們如何判斷土地征收程序是否合法呢？”

鑒于近日咨詢類似話題的被拆遷戶較多，在此，律師事務所潘金忠律師作統(tǒng)一回復，請大家仔細看如下小編整理的精粹內容。

根據《物權法》第42條的規(guī)定，土地征收的有效條件有三，即基于公共利益的需要、符合法定的權限和程序及依法進行征收。

何謂公共利益

根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要：

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法依照有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

因有上述法條（六）的兜底情形，一些地方政府為了招商引資圈地進行房地產開發(fā)或者建設工業(yè)園區(qū)，常常將項目冠以“公共利益”之虛名大搞特搞?；诖?，理性的判斷是很重要的。

法定的權限和程序如何規(guī)定

《物權法》第42條第1款規(guī)定，土地征收必須依照法律規(guī)定的權限和程序進行。該法第43條進一步規(guī)定，國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。這一方面可以防止地方政府及工作人員以公共利益為名，濫用征收權力，損害被征地農民的利益；另一方面有助于政府部門依法行政，彌補因公共利益的概念抽象而產生的缺陷。另根據《立法法》第8條第6項的規(guī)定，對非國有財產的征收只能制定法律加以規(guī)定。

土地征收的審批權限

第四十五條：征收下列土地的，由國務院批準：

（一）基本農田；

（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；

（三）其他土地超過七十公頃的。

根據國務院《基本農田條例》第2條第2款規(guī)定，基本農田指按照一定時期人口和社會經濟發(fā)展對農產品的需求，依據土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。

省自治區(qū)、直轄市人民政府的征地批準權限為：

（1）基本農田以外不超過35公頃的耕地；

（2）不超過70公頃的其他土地。省級人民政府批準前述土地征收后，應報國務院備案。

同時，根據《土地管理法》第4條的規(guī)定，我國實行土地用途管制制度，將土地分為農用地、建設用地、未利用地。征收農用地的，應當按照《土地管理法》第44條的規(guī)定先行辦理農用地轉用審批手續(xù)。

具體的審批權限為：

（1）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準；

（2）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準；

（3）其他建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。征地審批與農用地轉用審批為兩個各不相同但又存在一定聯系的程序。

經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。若經省、自治區(qū)、直，轄市政府在征地批準權限內批準農用地轉用的同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當另行報請國務院辦理征地審批。

土地征收的程序

根據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》，集體土地的征收程序大體如下：

（1）提出建設用地申請(必須是國有土地，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施、村民建設住宅除外）；

（2）辦理農用地轉用審批手續(xù)；

（3）辦理征地審批手續(xù)；

（4）發(fā)布征地公告；

（5）進行安置補償（經批準的征地方案并會同征地補償安置方案在征收區(qū)域公告，聽取意見，對有爭議的事項，由縣政府組織協調，協調不成申請裁決。征地補償、安置協議不影響征收土地方案的實施。征地的各項費用自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。）