國有土地上的房屋應(yīng)當(dāng)如何拆遷，政府需要走哪些程序，公布哪些文件，很多當(dāng)事人都不清楚。一般在自己遇到拆遷時(shí)，往往對其合法性深信不疑，認(rèn)為政府主導(dǎo)的拆遷都不會(huì)有問題，然事實(shí)并非如此。在此，律師務(wù)所作為專業(yè)做
征地拆遷案件的律師事務(wù)所，希望能通過以下簡單講解幫助您如何辨別政府拆遷行為是否合法。

一、政府在征收決定公告之前所需要做的工作

政府在征收決定公告前需要做一系列的工作，法律對這一系列的工作做了詳細(xì)的規(guī)定。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》主要有以下幾個(gè)重要的內(nèi)容：

（一） 項(xiàng)目是否是因保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益需要征收；

（二） 是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，保障性安居工程、舊城改建是否已納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；

（三） 政府公布征收補(bǔ)償方案后，是否公開征求意見，征求意見是否不少于30日，征求意見的情況和根據(jù)征求意見修改的情況是否公布；

（四） 舊城改建項(xiàng)目，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，政府是否組織由被征收人和公眾參加的聽證，是否根據(jù)聽證的情況修改方案；

（五） 政府是否進(jìn)行了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；

（六） 政府是否建立了?？顚?，存儲(chǔ)征收補(bǔ)償費(fèi)；

（七） 其他前置性的程序；

在司法實(shí)踐中，很多征收項(xiàng)目都存在這樣那樣的違法情況。遇到拆遷時(shí)，被拆遷人往往對其合法性都深信不疑，認(rèn)為政府主導(dǎo)的拆遷都不會(huì)有問題。事實(shí)上，很多政府在進(jìn)行拆遷時(shí)，項(xiàng)目的前置性文件都不符合法律規(guī)定，遇到政府違法的情況，被拆遷人是可以提起訴訟的。一般在司法實(shí)踐中，通過訴訟的方式，法院會(huì)在訴訟過程中組織調(diào)解，雙方基于訴訟可以獲得一個(gè)平等的談判機(jī)會(huì)，談判中如果可以達(dá)成和解，一般被拆遷人就會(huì)選擇撤訴。如果最后被確認(rèn)違法的情況，對于拆遷補(bǔ)償?shù)恼勁幸彩欠浅Ｓ欣?。所以被拆遷人在遇到拆遷時(shí)一定要在專業(yè)人士的指導(dǎo)下對拆遷的程序進(jìn)行調(diào)查，對違法情況進(jìn)行行政復(fù)議或訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

二、征收決定公告

在做完一系列準(zhǔn)備工作后，政府會(huì)作出征收決定，并發(fā)布征收決定公告，告知被征收人征收事宜。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，征收決定公告應(yīng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。在司法實(shí)踐中，政府的征收決定公告往往存在很多違法情況，比如，征收決定的內(nèi)容違法，征收決定公告的程序違法等。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《條例》）第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價(jià)格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。故房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于周邊市場價(jià)也是不合法的。

征收決定公告的合法性一般包括兩個(gè)部分，一部分是實(shí)體合法，即征收決定公告的內(nèi)容應(yīng)該符合法律的規(guī)定，如本案中補(bǔ)償方案的內(nèi)容。一部分是程序合法，即拆遷方應(yīng)該按照法律規(guī)定的程序?qū)φ魇諞Q定進(jìn)行公告，實(shí)踐中拆遷方往往對拆遷項(xiàng)目不進(jìn)行公告，或者以其他方式（如貼在角落看不見的位置）防止被拆遷人看到，以便使被拆遷人錯(cuò)過征收決定公告中載明的行政復(fù)議和訴訟期限。

所以，被拆遷人在看到征收決定公告時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行拍照錄像等方式進(jìn)行取證。如果拆遷方?jīng)]有進(jìn)行公告就進(jìn)行后續(xù)的程序也是違法的。被拆遷人要及時(shí)尋求專業(yè)人士的幫助，審查征收決定公告的內(nèi)容及程序的合法性，對違法情況提起訴訟。對征收決定公告提起復(fù)議或訴訟，是法律賦予被拆遷人的權(quán)利，只有重視自身的權(quán)益，及時(shí)的運(yùn)用法律武器，才能使得自身的權(quán)益得到保障。

三、評估

政府進(jìn)行完公告程序后，會(huì)對被征收人的房屋及財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估。對于評估法律也規(guī)定了嚴(yán)格的程序。主要有以下幾個(gè)重要的環(huán)節(jié)：

（一） 評估機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)由被征收人進(jìn)行選擇；

（二） 評估機(jī)構(gòu)的評估流程應(yīng)符合《國有土地上房屋征收評估辦法》；

（三） 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示；

（四）  對評估結(jié)果有異議的，可以申請復(fù)核評估，對復(fù)核評估結(jié)果有異議的，可以申請鑒定；

實(shí)踐中，拆遷方往往會(huì)有不按照法律規(guī)定進(jìn)行評估的情況，比如評估機(jī)構(gòu)的選擇沒有讓被征收人參與，評估的流程不符合法律的規(guī)定，評估結(jié)果沒有按照法律的要求進(jìn)行公示，使被征收人喪失了對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核和申請鑒定的權(quán)利。而評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果是對被拆遷人房屋認(rèn)定價(jià)值的關(guān)鍵，評估程序的合法是保障評估結(jié)果公正的必要條件。實(shí)踐中政府為了降低被拆遷人的補(bǔ)償，會(huì)在評估環(huán)節(jié)做文章，傷害被征收人的利益。

四、征收補(bǔ)償決定

在征收方對征收項(xiàng)目進(jìn)行評估后，會(huì)與被征收人溝通補(bǔ)償事宜，如果雙方達(dá)成一致意見會(huì)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，完成征收流程。如果雙方達(dá)不成一致意見，征收部門會(huì)報(bào)請作出征收決定的市、縣人民政府，按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定。被征收人不服征收補(bǔ)償決定的，可以在法定的期限內(nèi)提起行政復(fù)議或者依法提起行政訴訟。

實(shí)踐中，政府作出的征收補(bǔ)償決定往往存在一些違法的情況。比如作出征收補(bǔ)償決定的主體違法，征收補(bǔ)償決定中所依據(jù)的評估報(bào)告的評估內(nèi)容及程序違法，征收補(bǔ)償決定中的補(bǔ)償方案違法等。

五、強(qiáng)制拆遷

在政府作出征收補(bǔ)償決定后，如果被征收人在法定期限內(nèi)不復(fù)議或者訴訟，也不搬遷的。政府可以申請法院予以強(qiáng)制執(zhí)行即強(qiáng)制拆遷。從上述描述可以看出，政府進(jìn)行強(qiáng)拆也是有嚴(yán)格的法律規(guī)定的。在實(shí)踐中政府進(jìn)行強(qiáng)拆并不都是合法的。

在拆遷進(jìn)行到后期，被拆遷人在與政府無法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)候，往往會(huì)面臨被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)。有些被拆遷人在被強(qiáng)拆后往往非常無助，認(rèn)為房屋被拆后就無法與政府繼續(xù)博弈，主張自己的合法權(quán)益了。事實(shí)上，強(qiáng)拆也是需要嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行的。另外，在實(shí)踐中，往往政府會(huì)以拆除違章建筑的方式來進(jìn)行拆遷，以減少對被拆遷人的補(bǔ)償。很多被拆遷人因?yàn)闅v史原因等，對于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬證明有或多或少的欠缺，政府往往以此將被拆遷人的房屋認(rèn)定為違章建筑，實(shí)施強(qiáng)制拆除。這里提醒廣大被拆遷人，違章建筑的認(rèn)定和拆除也是有嚴(yán)格的法律程序的，拆遷部門是不具備自行認(rèn)定違建和拆除違建的權(quán)利的。所以，在遇到強(qiáng)拆時(shí)，切忌不要慌亂，要及時(shí)尋求專業(yè)人士的幫助，對強(qiáng)拆的合法性進(jìn)行調(diào)查。在存在違法的情況下及時(shí)提起復(fù)議或訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益。