國有土地上房屋拆遷的流程

國有土地上的房屋應(yīng)當(dāng)如何拆遷，政府需要走哪公布哪些文件，很多當(dāng)事人都不清楚。一般在自己遇到拆遷時，往往對其合法性深信不疑，認(rèn)為政府主導(dǎo)的拆遷都不會有問題，然事實(shí)并非如此。在此，律師務(wù)所作為專業(yè)做征地拆遷案件的拆遷律師事務(wù)所，希望能通過以下簡單講解幫助您如何辨別政府拆遷行為是否合法。

一、政府在征收決定公告之前所需要做的工作

政府在征收決定公告前需要做一系列的工作，法律對這一系列的工作做了詳細(xì)的規(guī)定。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》主要有以下幾個重要的內(nèi)容：

（一） 項(xiàng)目是否是因保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益需要征收；

（二） 是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，保障性安居工程、舊城改建是否已納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃；

（三） 政府公布征收補(bǔ)償方案后，是否公開征求意見，征求意見是否不少于30日，征求意見的情況和根據(jù)征求意見修改的情況是否公布；

（四） 舊城改建項(xiàng)目，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，政府是否組織由被征收人和公眾參加的聽證，是否根據(jù)聽證的情況修改方案；

（五） 政府是否進(jìn)行了社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；

（六） 政府是否建立了?？顚簦鎯φ魇昭a(bǔ)償費(fèi)；

（七） 其他前置性的程序；

在司法實(shí)踐中，很多征收項(xiàng)目都存在這樣那樣的違法情況。遇到拆遷時，被拆遷人往往對其合法性都深信不疑，認(rèn)為政府主導(dǎo)的拆遷都不會有問題。事實(shí)上，很多政府在進(jìn)行拆遷時，項(xiàng)目的前置性文件都不符合法律規(guī)定，遇到政府違法的情況，被拆遷人是可以提起訴訟的。一般在司法實(shí)踐中，通過訴訟的方式，法院會在訴訟過程中組織調(diào)解，雙方基于訴訟可以獲得一個平等的談判機(jī)會，談判中如果可以達(dá)成和解，一般被拆遷人就會選擇撤訴。如果最后被確認(rèn)違法的情況，對于拆遷補(bǔ)償?shù)恼勁幸彩欠浅Ｓ欣?。所以被拆遷人在遇到拆遷時一定要在專業(yè)人士的指導(dǎo)下對拆遷的程序進(jìn)行調(diào)查，對違法情況進(jìn)行行政復(fù)議或訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

二、征收決定公告

在做完一系列準(zhǔn)備工作后，政府會作出征收決定，并發(fā)布征收決定公告，告知被征收人征收事宜。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，征收決定公告應(yīng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。在司法實(shí)踐中，政府的征收決定公告往往存在很多違法情況，比如，征收決定的內(nèi)容違法，征收決定公告的程序違法等?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》（以下簡稱《條例》）第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。故房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于周邊市場價也是不合法的。

征收決定公告的合法性一般包括兩個部分，一部分是實(shí)體合法，即征收決定公告的內(nèi)容應(yīng)該符合法律的規(guī)定，如本案中補(bǔ)償方案的內(nèi)容。一部分是程序合法，即拆遷方應(yīng)該按照法律規(guī)定的程序?qū)φ魇諞Q定進(jìn)行公告，實(shí)踐中拆遷方往往對拆遷項(xiàng)目不進(jìn)行公告，或者以其他方式（如貼在角落看不見的位置）防止被拆遷人看到，以便使被拆遷人錯過征收決定公告中載明的行政復(fù)議和訴訟期限。

所以，被拆遷人在看到征收決定公告時，要及時進(jìn)行拍照錄像等方式進(jìn)行取證。如果拆遷方?jīng)]有進(jìn)行公告就進(jìn)行后續(xù)的程序也是違法的。被拆遷人要及時尋求專業(yè)人士的幫助，審查征收決定公告的內(nèi)容及程序的合法性，對違法情況提起訴訟。對征收決定公告提起復(fù)議或訴訟，是法律賦予被拆遷人的權(quán)利，只有重視自身的權(quán)益，及時的運(yùn)用法律武器，才能使得自身的權(quán)益得到保障。

三、評估

政府進(jìn)行完公告程序后，會對被征收人的房屋及財產(chǎn)進(jìn)行評估。對于評估法律也規(guī)定了嚴(yán)格的程序。主要有以下幾個重要的環(huán)節(jié)：

（一） 評估機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)由被征收人進(jìn)行選擇；

（二） 評估機(jī)構(gòu)的評估流程應(yīng)符合《國有土地上房屋征收評估辦法》；

（三） 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示；

（四） 對評估結(jié)果有異議的，可以申請復(fù)核評估，對復(fù)核評估結(jié)果有異議的，可以申請鑒定；

實(shí)踐中，拆遷方往往會有不按照法律規(guī)定進(jìn)行評估的情況，比如評估機(jī)構(gòu)的選擇沒有讓被征收人參與，評估的流程不符合法律的規(guī)定，評估結(jié)果沒有按照法律的要求進(jìn)行公示，使被征收人喪失了對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核和申請鑒定的權(quán)利。而評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果是對被拆遷人房屋認(rèn)定價值的關(guān)鍵，評估程序的合法是保障評估結(jié)果公正的必要條件。實(shí)踐中政府為了降低被拆遷人的補(bǔ)償，會在評估環(huán)節(jié)做文章，傷害被征收人的利益。

四、征收補(bǔ)償決定

在征收方對征收項(xiàng)目進(jìn)行評估后，會與被征收人溝通補(bǔ)償事宜，如果雙方達(dá)成一致意見會簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，完成征收流程。如果雙方達(dá)不成一致意見，征收部門會報請作出征收決定的市、縣人民政府，按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定。被征收人不服征收補(bǔ)償決定的，可以在法定的期限內(nèi)提起行政復(fù)議或者依法提起行政訴訟。

實(shí)踐中，政府作出的征收補(bǔ)償決定往往存在一些違法的情況。比如作出征收補(bǔ)償決定的主體違法，征收補(bǔ)償決定中所依據(jù)的評估報告的評估內(nèi)容及程序違法，征收補(bǔ)償決定中的補(bǔ)償方案違法等。

五、強(qiáng)制拆遷

在政府作出征收補(bǔ)償決定后，如果被征收人在法定期限內(nèi)不復(fù)議或者訴訟，也不搬遷的。政府可以申請法院予以強(qiáng)制執(zhí)行即強(qiáng)制拆遷。從上述描述可以看出，政府進(jìn)行強(qiáng)拆也是有嚴(yán)格的法律規(guī)定的。在實(shí)踐中政府進(jìn)行強(qiáng)拆并不都是合法的。

在拆遷進(jìn)行到后期，被拆遷人在與政府無法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的時候，往往會面臨被強(qiáng)拆的風(fēng)險。有些被拆遷人在被強(qiáng)拆后往往非常無助，認(rèn)為房屋被拆后就無法與政府繼續(xù)博弈，主張自己的合法權(quán)益了。事實(shí)上，強(qiáng)拆也是需要嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行的。另外，在實(shí)踐中，往往政府會以拆除違章建筑的方式來進(jìn)行拆遷，以減少對被拆遷人的補(bǔ)償。很多被拆遷人因?yàn)闅v史原因等，對于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬證明有或多或少的欠缺，政府往往以此將被拆遷人的房屋認(rèn)定為違章建筑，實(shí)施強(qiáng)制拆除。這里提醒廣大被拆遷人，違章建筑的認(rèn)定和拆除也是有嚴(yán)格的法律程序的，拆遷部門是不具備自行認(rèn)定違建和拆除違建的權(quán)利的。所以，在遇到強(qiáng)拆時，切忌不要慌亂，要及時尋求專業(yè)人士的幫助，對強(qiáng)拆的合法性進(jìn)行調(diào)查。在存在違法的情況下及時提起復(fù)議或訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償方式

拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

　　拆遷補(bǔ)償方式

　　貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價是指由估價機(jī)構(gòu)采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

　　產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

一、異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

二、回遷安置?；剡w安置是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。[1]

　　兩者相結(jié)合的補(bǔ)償方式

顧名思意，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

國有土地上房屋征地拆遷的相關(guān)法律知識

1、關(guān)于征收補(bǔ)償方案的確定依據(jù)是什么？

房屋征收部門應(yīng)擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30天。征收決定做出必須符合公平補(bǔ)償?shù)臈l件，只有制定出合法公平的征收補(bǔ)償方案，才可在此基礎(chǔ)上作出征收決定，啟動征收程序。

2、老百姓對征收決定不服怎么辦？

被征收人對市、縣級人民政府做出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。這條法律法規(guī)是針對被征收人行使救濟(jì)權(quán)利的規(guī)定。行政復(fù)議作為政府內(nèi)部的監(jiān)督程序，具有程序簡單且便民的特點(diǎn)，并且不需要繳納任何費(fèi)用。

3、政府已經(jīng)做出房屋征收決定，應(yīng)對老百姓給予什么補(bǔ)償？

①被征收房屋價值的補(bǔ)償。

②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償。

③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

除此之外，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)償和獎勵。

4、住房困難、生活困難的老百姓遭遇征地拆遷怎么辦？

目前，各地針對住房困難、生活困難的群眾，普遍規(guī)定了相應(yīng)的保障措施。當(dāng)個人住宅被征收，被征收人符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。因?yàn)檫@些人為公共利益需要做出了犧牲，政府應(yīng)該給予補(bǔ)償。

5、對于房屋征收價值是怎么評估的？

對于被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，有具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。如果對于房屋的價值有異議，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

6、補(bǔ)償方式是什么？

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，由征收人直接支付補(bǔ)償金，執(zhí)行起來相對簡單，產(chǎn)權(quán)調(diào)換是由征收人為被征收人尋找新的房屋，并計算被征收房屋與調(diào)換房屋的價值差額，雙方進(jìn)行結(jié)算。被征收人可根據(jù)自己的需要，選擇采用何種方式進(jìn)行補(bǔ)償，征收人應(yīng)當(dāng)給予滿足。

7、“回遷”是怎么回事？

在征地拆遷領(lǐng)域，我們經(jīng)常聽到“回遷”這個詞，即：在原來地點(diǎn)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么，在什么情況下，被征收人可以要求“回遷”呢？

第一是要求征收產(chǎn)生原因是舊城區(qū)改造；

第二是征收對象必須是個人住宅，對于非住宅不能保證給予回遷；

第三是被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式；

滿足以上三條，應(yīng)當(dāng)在改建地段或者就近地段提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

8、暴力強(qiáng)拆怎么辦？

在拆遷征地事件中，作為被征收人的老百姓處于弱勢地位。所以在征地拆遷過程中，采取暴力威脅或者違反規(guī)定，中斷供水、供電、供熱和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，需依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法基于治安管理處罰。