目前，招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)中，一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府以“生地”招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門將其部分返還給開發(fā)商，用于拆遷或安置補(bǔ)償。

<img alt=”土地出讓金返還用于拆遷或安置補(bǔ)償如何進(jìn)行稅務(wù)處理” src=”https://imgf.66law.cn/upload/f/201901/2/1053726517.jpg” />

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元土地出讓金。

協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后，以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平方米土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬元中，用于拆遷費(fèi)用1000萬元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬元。

稅務(wù)處理

營業(yè)稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(國稅函[2009]520號(hào))第二條規(guī)定，納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入，應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅;其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。

因此，此案返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)的收入1000萬元，應(yīng)按“建筑業(yè)”繳納營業(yè)稅30萬元。代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款的差額，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征收營業(yè)稅25萬元[(2000-1500)×5%]。

企業(yè)所得稅

返還款3000萬元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用后，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。

土地增值稅

土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

企業(yè)取得的返還款3000萬元中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不算土地增值稅清算收入。企業(yè)應(yīng)該將繳納的土地出讓金10000萬元全額計(jì)入開發(fā)成本中。