引子

甲企業(yè)為國有企業(yè)，以其廠房和其附著的范圍內的國有土地使用權為抵押物，向銀行借款，后該廠房和其附著范圍內的土地被國家征用，土地部門將其公開拍賣，乙公司支付對價取得房屋所有權和其附著范圍內的國有土地的使用權，并對該土地進行了商品房開發(fā)，當甲企業(yè)的還款期限到期時，甲企業(yè)無力還款，銀行將債務人（抵押人）甲企業(yè)和買受人乙公司訴至法院。

本案引出的問題是：第一、土地部門在明知國有企業(yè)的不動產已經抵押的情況下，可否征用該不動產？第二、買受人乙公司應否有義務替?zhèn)鶆杖思灼髽I(yè)承擔還款責任？第三、抵押權人在上述情況下的利益如何實現？第四、債權人銀行可否以債務人甲和土地部門為共同被告，提起民事訴訟？第五、抵押權可否對抗買受人的所有權？本文試圖對這些問題進行分析，并提出一些自己的觀點，以此拋磚引玉。

一、國家有關部門在明知國有企業(yè)的不動產已經抵押的情況下，可以對該不動產進行征用

我國物權法第42條規(guī)定：“ 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。……征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；……”可見，根據物權法和擔保法的規(guī)定和立法精神，國家有關部門作為第三人在明知國有企業(yè)的不動產已經抵押的情況下，為了社會公共利益的需要，是可以對該不動產進行征用的，當然應該進行必要的、合理的補償。按擔保法解釋第80條的規(guī)定，抵押物物被征用，抵押權人可就補償金受償。這也表明，我國法律并不禁止國家有關部門在明知國有企業(yè)的不動產已經抵押的情況下對該不動產進行征用，因為這也有利于物的流轉和物的用途的發(fā)揮，而且一般情況下，也不會有損債權人（抵押權人）基于擔保物權所享有的利益。

二、國家征用并出讓已抵押的不動產，善意買受人不應承擔債務人的還款責任

實踐中，往往會出現已抵押的不動產被第三人處分，通常發(fā)生在國有企業(yè)用其經營管理的不動產作抵押時，其已抵押的不動產被國家征用，有時也會發(fā)生在非國有企業(yè)和個人用其不動產作抵押而后該不動產被國家征用的場合，比如上述案例中土地部門代表國家征用并公開拍賣債務人甲企業(yè)已經抵押的廠房和其附著范圍內的土地。這時，如果債務人（抵押人）無法還債時，債權人（抵押權人）除可向債務人（抵押人）要求還債外，在債務人（抵押人）無力還債時，可否要求善意買受人來替?zhèn)鶆杖耍ǖ盅喝耍┻€債，如上例中，債權人銀行在債務人甲企業(yè)無力還債時，買受人乙是否有義務來替?zhèn)鶆杖思走€債？答案是否定的，這是因為：

1、買受人與債務人（抵押人）之間不存在因抵押人轉讓抵押物而產生的抵押權法律關系，因為買受人與債務人（抵押人）之間既不存在買賣抵押物的債權行為（如簽訂土地使用權轉讓合同），也不存在轉移抵押物有權的物權行為（如將該不動產從抵押人名下過戶到買受人名下的行為），故而與抵押人自己轉讓抵押物完全不同，買受人取得抵押物的物權并不以履行洗滌義務為前提，無義務替?zhèn)鶆杖诉€債也可取得該抵押不動產的物權。

2、買受人已經依法定程序取得房屋所有權和土地使用權，依法進行了土地權屬登記，取得了土地使用權證書，有公示公信效力，可以對抗第三人。

3、按我國擔保法解釋第80條的規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施?！笨梢?，抵押物物被征用，抵押權人可就補償金受償，故上例中債權人銀行應向債務人甲企業(yè)主張權利。