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租賃房屋拆遷補(bǔ)償及拆遷相關(guān)法律問題
作者：http://m.lqfengji.cn/
發(fā)布日期：2022-12-22瀏覽量：175
拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與承租人重新訂立房屋租賃合同?！痹摋l規(guī)定的原則是既要對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，同時又要兼顧房屋使用人的利益。
出租房屋包括出租住宅房屋和出租非住宅房屋。對出租住宅房屋而言，承租人租賃房屋的目的是解決居住問題，而居住問題是每個人都需解決的最基本問題之一，拆遷律師相對于出租方來說，承租人在經(jīng)濟(jì)等方面處于弱勢地位，因此，在拆遷時應(yīng)注意保護(hù)承租人的合法權(quán)益，解決承租人的居住問題，以保證社會安定。在達(dá)不成解除租賃協(xié)議的條件下，如果允許拆遷人用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞綄Ρ徊疬w人進(jìn)行補(bǔ)償安置，租賃的標(biāo)的物就會消失，租賃合同將不得不終止，承租人的居住問題就難以解決，會引發(fā)社會矛盾司法實踐中，出現(xiàn)了部分出租人在出租房屋面臨拆遷時或拆遷過程中以房屋租賃糾紛為由起訴至法院，要求解除與承租人間的租賃合同，以達(dá)到其在拆遷時少承擔(dān)對承租人義務(wù)、獨(dú)享拆遷利益目的的案件，就此類糾紛，人民法院不應(yīng)作為一般的租賃合同糾紛案件處理，而應(yīng)在查清相關(guān)事實的基礎(chǔ)上做出正確判斷，以保護(hù)承租人的合法權(quán)益。
產(chǎn)權(quán)狀況不明確房屋的拆遷補(bǔ)償由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補(bǔ)償安置的主體也就不確定，但是，不能因為被拆遷主體不明確，就降低或不對被拆遷房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對此做了相應(yīng)規(guī)定。通常情況下對產(chǎn)權(quán)不明房屋補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行，以確保補(bǔ)償安置方案的公平、合理是首先由拆遷人按照有關(guān)規(guī)定對拆遷房屋作勘察記錄。二是將上述調(diào)查資料進(jìn)行整理，然后向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全，使該資料具有法律效力。三是由拆遷人依照房地產(chǎn)評估結(jié)果，按照相關(guān)規(guī)定制定對產(chǎn)權(quán)不明房屋的補(bǔ)償安置方案。四是將該補(bǔ)償安置方案報拆遷主管部門審核、批準(zhǔn)。需注意的是，在拆遷產(chǎn)權(quán)不明房屋時，拆遷人向主管部門申報的拆遷方案中應(yīng)當(dāng)明確對被拆遷房屋的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、計劃補(bǔ)償方式，以及符合安置房屋使用人等。房屋使用人不同意拆遷安置方案的，可以申請拆遷主管部門裁決，也可以向人民法院提起訴訟。
拆遷許可證的知情權(quán)即拆遷許可證頒發(fā)后，拆遷人應(yīng)就拆遷許可證的拆遷范圍、拆遷期限，補(bǔ)償資金、價格評估、及拆遷方面的法律、政策向被拆遷人進(jìn)行充分的解釋與說明。依法要求拆遷人給予合理的拆遷補(bǔ)償安置。依法要求拆遷人就拆遷補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商的權(quán)利選擇拆遷補(bǔ)償安置方式的權(quán)利，貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)：在拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議時，雙方可協(xié)商或投票決定評估機(jī)構(gòu)對拆遷房屋進(jìn)行市場評估。評估結(jié)果的復(fù)核權(quán)：拆遷人與被拆遷人對評估結(jié)果不服時，均有提起復(fù)核的權(quán)利。申請鑒定權(quán)：拆遷當(dāng)事人一方對評估結(jié)果有異議，則可申請房屋拆遷主管部門組織專家鑒定委員會對評估結(jié)果進(jìn)行技術(shù)鑒定。申請裁決權(quán)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時，被拆遷人可以向拆遷管理部門申請行政裁決。申請行政復(fù)議、提起訴訟權(quán)利 拆遷人與被拆遷人對行政機(jī)關(guān)作出的拆遷補(bǔ)償安置裁決不服時，任何一方均可依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟依法請求回避的權(quán)利求評估機(jī)構(gòu)的工作人員回避。
出租房屋包括出租住宅房屋和出租非住宅房屋。對出租住宅房屋而言，承租人租賃房屋的目的是解決居住問題，而居住問題是每個人都需解決的最基本問題之一，拆遷律師相對于出租方來說，承租人在經(jīng)濟(jì)等方面處于弱勢地位，因此，在拆遷時應(yīng)注意保護(hù)承租人的合法權(quán)益，解決承租人的居住問題，以保證社會安定。在達(dá)不成解除租賃協(xié)議的條件下，如果允許拆遷人用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞綄Ρ徊疬w人進(jìn)行補(bǔ)償安置，租賃的標(biāo)的物就會消失，租賃合同將不得不終止，承租人的居住問題就難以解決，會引發(fā)社會矛盾司法實踐中，出現(xiàn)了部分出租人在出租房屋面臨拆遷時或拆遷過程中以房屋租賃糾紛為由起訴至法院，要求解除與承租人間的租賃合同，以達(dá)到其在拆遷時少承擔(dān)對承租人義務(wù)、獨(dú)享拆遷利益目的的案件，就此類糾紛，人民法院不應(yīng)作為一般的租賃合同糾紛案件處理，而應(yīng)在查清相關(guān)事實的基礎(chǔ)上做出正確判斷，以保護(hù)承租人的合法權(quán)益。
產(chǎn)權(quán)狀況不明確房屋的拆遷補(bǔ)償由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補(bǔ)償安置的主體也就不確定，但是，不能因為被拆遷主體不明確，就降低或不對被拆遷房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對此做了相應(yīng)規(guī)定。通常情況下對產(chǎn)權(quán)不明房屋補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行，以確保補(bǔ)償安置方案的公平、合理是首先由拆遷人按照有關(guān)規(guī)定對拆遷房屋作勘察記錄。二是將上述調(diào)查資料進(jìn)行整理，然后向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全，使該資料具有法律效力。三是由拆遷人依照房地產(chǎn)評估結(jié)果，按照相關(guān)規(guī)定制定對產(chǎn)權(quán)不明房屋的補(bǔ)償安置方案。四是將該補(bǔ)償安置方案報拆遷主管部門審核、批準(zhǔn)。需注意的是，在拆遷產(chǎn)權(quán)不明房屋時，拆遷人向主管部門申報的拆遷方案中應(yīng)當(dāng)明確對被拆遷房屋的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、計劃補(bǔ)償方式，以及符合安置房屋使用人等。房屋使用人不同意拆遷安置方案的，可以申請拆遷主管部門裁決，也可以向人民法院提起訴訟。
拆遷許可證的知情權(quán)即拆遷許可證頒發(fā)后，拆遷人應(yīng)就拆遷許可證的拆遷范圍、拆遷期限，補(bǔ)償資金、價格評估、及拆遷方面的法律、政策向被拆遷人進(jìn)行充分的解釋與說明。依法要求拆遷人給予合理的拆遷補(bǔ)償安置。依法要求拆遷人就拆遷補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商的權(quán)利選擇拆遷補(bǔ)償安置方式的權(quán)利，貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)：在拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議時，雙方可協(xié)商或投票決定評估機(jī)構(gòu)對拆遷房屋進(jìn)行市場評估。評估結(jié)果的復(fù)核權(quán)：拆遷人與被拆遷人對評估結(jié)果不服時，均有提起復(fù)核的權(quán)利。申請鑒定權(quán)：拆遷當(dāng)事人一方對評估結(jié)果有異議，則可申請房屋拆遷主管部門組織專家鑒定委員會對評估結(jié)果進(jìn)行技術(shù)鑒定。申請裁決權(quán)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時，被拆遷人可以向拆遷管理部門申請行政裁決。申請行政復(fù)議、提起訴訟權(quán)利 拆遷人與被拆遷人對行政機(jī)關(guān)作出的拆遷補(bǔ)償安置裁決不服時，任何一方均可依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟依法請求回避的權(quán)利求評估機(jī)構(gòu)的工作人員回避。
