導讀：大家都知道，一旦被征收房屋被認定為違建，在拆遷時就無法與合法房屋一樣得到房屋拆遷補償。但是現(xiàn)實生活中，很多人由于各種原因導致其所居住使用多年的房屋并沒有房產(chǎn)證或者土地證。這時一旦房屋遭遇拆遷，這些無證房是否屬于違建，又能否得到公平、合理的征收補償，就成為了對廣大被征收人切身利益影響最為重大的問題。

一、什么是違建？

我們通常所說的違建是指違反法律、法規(guī)在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，沒有取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的建筑，或者是采取欺騙手段騙取批準而新建、擴建或改建的建筑。違建的形成原因多種多樣，這其中既有歷史的原因也存在著監(jiān)管的缺失。不能認為所有的違建都是建造者一方的責任、過錯，這是與客觀事實嚴重背離的。

二、無證房是否都是違建？

在一般人看來，違建有一個很明顯的表現(xiàn)就是沒有房產(chǎn)證和建設用地規(guī)劃許可證，但是是否所有沒證的房屋都是違建呢？

認定違法建筑的法律依據(jù)主要是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》?！?span style="color: #4f81bd">城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設……實踐中，征收方多依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的上述規(guī)定，直接認定無證、缺證的房屋是違法建筑，這種做法是不合理的。征收范圍內(nèi)的房屋情況復雜，尤其是棚戶區(qū)、城中村或舊城區(qū)，存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權登記或未依法辦理審批許可手續(xù)的建筑，這其中很多房屋在不違反規(guī)劃的情況下，繳納一定數(shù)額的罰款后補辦證件，也是能夠成為合法房屋的。根據(jù)行政法領域的“最小損害原則”或曰“比例原則”，在征收中對這類并不影響規(guī)劃實施的無證房屋是應當經(jīng)依法處置后按合法建筑予以補償?shù)?。并且《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日才開始實施的，根據(jù)法不溯及既往的原則，至少對于2008年以前建造的房屋，行政機關是不得依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》來做出認定、處置的?？梢姡耙坏肚小钡膶o證房都認定為違建的做法顯然是不合理也不合法的，其主要目的還是在于壓低被征收人所應獲得的補償，為征收方控制成本。

三、對無證房補償?shù)呐袛?/p>

對無證房的補償要結合建造的時間、當時的立法狀況、當時的執(zhí)法機關是否存在過錯來綜合判斷：

對于嚴重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法律，或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋應當不予補償；對于房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產(chǎn)權證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長期生活居住，應當?shù)玫胶戏ㄑa償安置。例如轟動全國的“浙江金華許水云案”中，許水云的房屋就屬于典型的“無證房”，但卻被法院認定為合法建筑，原因就在于其房屋的“無證”是政府沒有及時發(fā)證所導致的，而并非其沒有依法去報批。

總之，無證房性質的認定需要具體問題具體分析，每個人、每處房屋的情況都不同，不可簡單的一概而論。建議被拆遷人要在房屋征收啟動前盡早去相關部門針對自己的具體情況進行咨詢，能補辦證件的要及早補辦，以免使自己以后的維權陷入被動之中。

幾種確定可以得到補償?shù)臒o證房

根據(jù)相關法律規(guī)定和司法實踐中的情況，下面這幾種無證房是可以得到補償?shù)?，尤其是絕對不應出現(xiàn)分文不補直接拆除的情況。

1. 代代流傳下來的祖宅

現(xiàn)在很多地區(qū)都存在祖宅這一類的房屋。在明律師所代理的案件中，有的被征收房屋干脆是建于民國時期的。在當時那個年代，許多房屋都是一代一代繼承下來的，并沒有房產(chǎn)證一類的房契類證明存在。無論如何，我們不能要求那些和故宮、皇城相府幾乎同齡的建筑擁有所謂的“合法證件”。

2. 農(nóng)村宅基地范圍內(nèi)自行建造的房屋

在上個世紀80年代之前，國家對農(nóng)村建房的要求并不是十分嚴格，建房辦理手續(xù)也比較簡單寬松，對房屋、土地確權方面很多都沒有做到位。因此，農(nóng)村還存在很多的無證房，只要是依法建造，獲得村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府某種形式批準的房屋，即使沒有產(chǎn)權證明，在征地拆遷時也應當給予合理的補償。

3. 在合理范圍內(nèi)加蓋出來的農(nóng)村房屋

只要是在自家的宅基地上，沒有“出圈兒”“越界”，農(nóng)民經(jīng)向“村長”打招呼就自行加蓋二層、三層的情況是非常普遍的。毫無疑問，這類房屋并不構成土地違法，也未直接影響鄉(xiāng)村規(guī)劃，那么在面臨征收時是應當給予一定的補償?shù)?。實踐中一些地方存在只認一層，二層以上加出來的一律按違建論處的做法，實際上是沒有什么法律依據(jù)的。但需要注意的是，如果加蓋部分是違反消防安全法規(guī)的彩鋼板、泡沫填充房屋，那么被認定為違建是很難避免的事情。

4. 棚戶區(qū)改造項目中的一些簡陋的房屋

這類房屋在建造時就是當事人為了生活所迫所建，改造項目的目的就是要提升其居住條件和生活質量。對這類“棚戶”類房屋簡單的按違建認定，無疑是與其行政目的不相符合的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，無證房的認定是個專業(yè)性比較強的問題，您如果自己無法判定的話，也可以尋找專業(yè)的律師咨詢。從以往的很多案例中可以發(fā)現(xiàn)，法院對待行政訴訟的態(tài)度并不是很積極，但凡能夠不進行實體審查就一律從程序上駁回。在此，在明律師建議，當事人要想爭取合理補償，就不能單靠行政訴訟這一種方式，而應該通過律師協(xié)助申請政府信息公開或者一系列的行政復議、行政訴訟程序，找到案件所涉及部門的違法點，爭取到與拆遷方公平談判的機會。須知，違建認定只是表象，其真正的目的、意圖在于被征收房屋的補償安置和項目的推進。打開視角，不局限于無證房、違建的認定之中，或許才能找尋到解決此類矛盾糾紛的最佳途徑。