導(dǎo)讀：在征收實(shí)踐中，房屋面積的確定無疑是直接決定房屋征收補(bǔ)償數(shù)額的最重要因素。倘若你的房屋面積被征收方通過各種“說辭”“理由”而予以大幅壓減，那么最終到手的補(bǔ)償款也自然會(huì)大打折扣。那么，需要被征收人關(guān)注的面積問題究竟都有哪些？面對(duì)房屋面積被“打折”，你又該采取怎樣的舉措加以有力回絕呢？

關(guān)鍵點(diǎn)一：房屋面積有證的按證載數(shù)字算，無證的由評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)量

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

在這一環(huán)節(jié)中，房屋征收部門會(huì)從被征收房屋所在行政區(qū)域的房屋登記機(jī)構(gòu)調(diào)取該房屋的資料，作為之后補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。調(diào)查人員還會(huì)采取入戶調(diào)查的方式，對(duì)房屋的面積狀況進(jìn)行調(diào)查登記，被征收人此時(shí)要予以積極配合。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第9條規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

也就是說，已登記頒證的按證和登記簿（即房屋登記機(jī)構(gòu)所保存的內(nèi)部數(shù)據(jù)）確定面積；未經(jīng)登記的所謂“無證建筑”，如果被有關(guān)政府認(rèn)定為合法，則要由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行科學(xué)測(cè)量，得出其準(zhǔn)確的面積數(shù)字。而如果被征收人對(duì)證載面積存在疑問的可直接提出，要求調(diào)查人員予以記錄，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)重新進(jìn)行測(cè)量。通常而言，對(duì)于房屋面積認(rèn)定這一專業(yè)領(lǐng)域問題，法院是不會(huì)主動(dòng)介入的。但如果被征收人在隨后的程序中針對(duì)征收補(bǔ)償決定提起了訴訟，認(rèn)為存在面積認(rèn)定不清、評(píng)估程序不合法等問題，那么法院是會(huì)以撤銷征收補(bǔ)償決定的判決來從客觀上促使征收方重新對(duì)房屋面積進(jìn)行認(rèn)定的。

再告訴大家一個(gè)“面積維權(quán)”的早期途徑：實(shí)踐中，對(duì)于被征收房屋建筑面積的認(rèn)定辦法，很多地方是規(guī)定在房屋征收部門所擬訂的征收補(bǔ)償方案中的。被征收人如對(duì)這一認(rèn)定辦法有異議，則可以通過針對(duì)征收補(bǔ)償方案提出意見、要求聽證的方式來在項(xiàng)目啟動(dòng)初期實(shí)施救濟(jì)。如提意見未獲采納，還可通過訴房屋征收決定來提出自己的主張。這些程序性權(quán)利中均涵蓋了被征收人對(duì)房屋面積認(rèn)定問題的異議權(quán)利。

關(guān)鍵點(diǎn)二：無證面積就一定不予認(rèn)定嗎？

關(guān)于這個(gè)“老生常談”的話題，在明律師不想在此做過多展開了。只把結(jié)論告訴大家，請(qǐng)廣大被征收人務(wù)必牢記：在當(dāng)下的征收實(shí)踐中，無證面積絕不等于不予認(rèn)定的違法建筑面積！尤其是對(duì)于農(nóng)村宅基地上房屋而言，整村整村的“無證”是極為普遍的現(xiàn)象，若都簡(jiǎn)單粗暴的“不予認(rèn)定、補(bǔ)償”，老百姓的權(quán)益無疑將遭受滅頂之災(zāi)。我們只講兩點(diǎn)原因供大家理解這一現(xiàn)象的產(chǎn)生和普遍長(zhǎng)期存在：其一，歷史遺留原因?qū)е碌臒o證房屋仍有相當(dāng)大的存量。通常在80年代中期以前建造的房屋均存在無證、缺證的情形，而以后施行的必須有這個(gè)證、那個(gè)證的法律是不能隨便“溯及既往”的，否則就沒有公平可言了；其二，有些90年代以后建造的房屋之所以無證，是因?yàn)楦鶕?jù)地方上的建房規(guī)定它就不需要證，而只需找村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報(bào)批、備案即可。發(fā)不出證來絕非被征收人主觀上不去走程序，而是受限于政策而“沒有建房指標(biāo)”所致。很多老百姓?qǐng)?bào)批程序都走完了，但就是沒有領(lǐng)到證，這不是他們的過錯(cuò)。

故此，將無證面積與有證面積區(qū)別對(duì)待，按差距過于懸殊的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償顯然是不公平、不合理的，是要讓老百姓替地方政府的長(zhǎng)期不作為“背黑鍋”。對(duì)于此種情形，被征收人一定要堅(jiān)決依法維權(quán)，推翻粗率的面積認(rèn)定結(jié)論。

關(guān)鍵點(diǎn)三：一層的認(rèn)定，二層以上的就不予認(rèn)定？

這是在實(shí)踐中非常普遍的現(xiàn)象。農(nóng)村宅基地上房屋大多是兩層到四層的獨(dú)棟房屋，到了拆遷時(shí)卻只認(rèn)定最下面一層為合法面積，二層以上的全部不予認(rèn)定，或只按極低的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定些磚頭瓦塊錢。而事實(shí)上，這種“一刀切”式的認(rèn)定方式是缺乏法律依據(jù)的。在一些地方，就自建房而言，二層是沒有任何問題的，三層以上才可能面臨“超高”等違法嫌疑，那也需要白紙黑字的規(guī)定來作為依據(jù)，而不能征收方說超了就超了。

關(guān)鍵點(diǎn)四：院落、空地面積不予認(rèn)定？

對(duì)于農(nóng)村宅基地上房屋拆遷而言，其房屋所在的院落、空地通常屬于宅基地性質(zhì)，依照《土地管理法》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)對(duì)證載土地面積予以補(bǔ)償，這是沒有什么爭(zhēng)議的。而針對(duì)國(guó)有土地上房屋中個(gè)別存在的院落、空地面積問題，最高人民法院《關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》則做了如下規(guī)定：

對(duì)土地公有制之前，通過購買房屋方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后迄今仍繼續(xù)使用的，未經(jīng)確權(quán)登記，亦應(yīng)確定現(xiàn)使用者的國(guó)有土地使用權(quán)。

國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。

也就是說，對(duì)于城市房屋拆遷中的院落、空地，只要是在被征收人所持國(guó)有土地使用權(quán)證證載的面積范圍內(nèi)，被征收人就有權(quán)獲取公平、合理的征收補(bǔ)償。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，關(guān)于房屋征收中面積認(rèn)定的問題，被征收人需要的是及早提起法律程序，全面行使征收程序中所賦予被征收人的各項(xiàng)權(quán)利，將事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤的問題及時(shí)糾正過來，以確保自己能夠獲取公平、合理的征收補(bǔ)償。救濟(jì)的時(shí)間“下限”是征收補(bǔ)償決定，一旦這個(gè)沒有訴，再想改變結(jié)論就會(huì)困難重重。關(guān)注以上4方面問題，一旦出現(xiàn)苗頭，及時(shí)咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，是最保險(xiǎn)、穩(wěn)妥的“面積維權(quán)”之道。