導(dǎo)讀：眾所周知，房屋按使用功能無非分為兩類，居住的和非居住的。而大家通常所熟知的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則，都是針對(duì)居住用房屋的。那么，對(duì)于用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)性用房究竟該如何依法公平補(bǔ)償呢？其中最為企業(yè)主所關(guān)心的停產(chǎn)停業(yè)損失又該如何計(jì)算呢？

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第23條規(guī)定，對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償涉及非居住房屋的認(rèn)定。這一問題是相對(duì)復(fù)雜的，一般認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上載明的房屋“設(shè)計(jì)用途”為“住宅”以外的情形，可以直接認(rèn)定為非居住類房屋?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第8條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：（一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

如果房產(chǎn)證上沒有直接載明，但房屋權(quán)利人有證據(jù)證明涉案房屋經(jīng)過合法審批改為營(yíng)業(yè)性用途的，也可以認(rèn)定為非居住房屋。譬如公房承租人與房屋所有權(quán)人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋；房產(chǎn)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計(jì)為居住房屋以及實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；原始設(shè)計(jì)為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J(rèn)定為非居住房屋等等。

接著看非居住房屋遇征收時(shí)究竟怎么補(bǔ)。《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第34條規(guī)定，征收非居住房屋的，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人、公有房屋承租人給予以下補(bǔ)償：被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。能夠按期搬遷的，應(yīng)當(dāng)給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。

我們來看停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算方法：因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10%確定。權(quán)利人如果認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過10%的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果予以補(bǔ)償。也就是說，補(bǔ)償權(quán)利人要注意提供證據(jù)的責(zé)任，否則就只能接受10%的停產(chǎn)停業(yè)損失。

對(duì)于公有出租非居住房屋的補(bǔ)償，與公有出租的居住房屋的計(jì)算方法大致相同。即如果選擇貨幣補(bǔ)償，那么租賃關(guān)系終止，被征收人拿20%，公有房屋承租人拿80%；如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么公有房屋承租人由被征收人負(fù)責(zé)安置，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，實(shí)踐中非居住房屋在面臨征收時(shí)所牽涉的利益矛盾糾紛往往更為巨大，權(quán)利人對(duì)于機(jī)器設(shè)備、停產(chǎn)停業(yè)損失等的補(bǔ)償權(quán)利的爭(zhēng)取甚至?xí)谡麄€(gè)征收補(bǔ)償中占據(jù)最大的比重。因此，當(dāng)企業(yè)面臨征收時(shí)，更需要提高法律意識(shí)，盡早發(fā)動(dòng)法律程序維權(quán)，將損失控制在最低限度。