導(dǎo)讀：在國有土地上房屋征收中，最為重要、關(guān)鍵的兩份法律文件，無疑是兩個“行政決定”——房屋征收決定和房屋征收補償決定。實踐中，一些被征收人對專業(yè)法律術(shù)語存在抵觸情緒，或認(rèn)為這些都是忽悠人的與自己無關(guān)，或認(rèn)為自己的能力根本理解不了，這是極大的認(rèn)識誤區(qū)。分清兩份決定，有針對性的加以應(yīng)對，是被征收人獲取滿意征收補償?shù)幕A(chǔ)性前提。那么，這兩份“決定”，究竟都能決定些什么呢？

在明拆遷律師首先要強(qiáng)調(diào)的一點是，對法律專業(yè)術(shù)語的抵觸情緒要不得。你抵觸，你不懂，并以不懂為榮，那么正好被征收方所利用。須知，征收方也是有專業(yè)的法律顧問的，現(xiàn)如今也通常都是律師事務(wù)所的律師，而不再是某機(jī)關(guān)的法務(wù)工作人員那樣的一瓶子不滿半瓶子咣當(dāng)?shù)娜肆恕＞瓦@兩份決定而言，僅從字面出發(fā)，大家就能理解一二：征收決定，顧名思義，是決定征收還是不征收的；征收補償決定，則是決定對涉案房屋補償多少，如何補償?shù)?。所謂“征收補償”，從語序上就告訴我們是“先征收（項目啟動），后補償”的邏輯，如果征收項目都沒啟動，那么就談不上補償?shù)膯栴}。因此，任何一個征收項目，都是征收決定在前，征收補償決定在后。

關(guān)于征收決定，被征收人需注意以下幾個方面：

其一，征收決定通常是以征收決定公告的形式公布的?！?span style="font-size: 16px;color: #4f81bd">國有土地上房屋征收與補償條例》第13條對此有明文規(guī)定。被征收人見到公告了，就能確定征收項目的正式啟動。如果沒公告，就意味著沒項目。

其二，征收決定公告中會有關(guān)于征收補償方案的內(nèi)容。一般情況下，征收范圍、實施時間、補償方式、補償金額、補助和獎勵、安置用房面積和地點，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等信息就全有了。這個征收補償方案，此前是應(yīng)依法經(jīng)過征求意見程序的。因此，廣大被征收人不要錯過相關(guān)提出意見的機(jī)會。

其三，征收決定可復(fù)議可訴訟。如果被征收人認(rèn)為征收決定的內(nèi)容存在違法之處，有權(quán)在法定期限內(nèi)行使救濟(jì)。這里一是要注意不要錯過維權(quán)期限，二是要及時咨詢專業(yè)人士判斷涉案征收決定的法律狀況。被征收人須注意不要迷信征收決定而輕易認(rèn)為其不可推翻，實踐中真有將其訴至法院直接被撤銷的情況。

其四，在一些地方的舊城區(qū)改建（如危舊房改造、棚戶區(qū)改造）項目中，存在不同于一般征收程序的“預(yù)征收”模式，被征收人需提前預(yù)判提前應(yīng)對。預(yù)征收的特點是先預(yù)簽協(xié)議，待簽約比例達(dá)到80%或以上時，征收補償協(xié)議生效；而簽約比例未達(dá)標(biāo)的，征收決定會被終止執(zhí)行，項目即宣告流產(chǎn)。在此類實踐中，對預(yù)簽的那份協(xié)議的內(nèi)容的審查，是極為重要的。如果不滿意就堅決拒簽，進(jìn)而形成對征收決定的實質(zhì)影響。而一旦比例實現(xiàn)，維權(quán)立馬就會陷入困境之中。

征收補償決定，則不一定出現(xiàn)。實踐中，如果被征收人在簽約期限內(nèi)與征收方經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成了征收補償協(xié)議，那么征收補償決定就不會出現(xiàn)，而只需直接履行協(xié)議，一方按時搬家一方按時給付補償安置。協(xié)議達(dá)不成，被征收人對征收補償標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額始終不滿，或者被征收人出于各種原因而不愿搬遷選擇當(dāng)“釘子戶”，征收補償決定才會粉墨登場。

關(guān)于征收補償決定，被征收人需注意以下幾個方面：

其一，征收補償決定的作出主體應(yīng)是作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，而不能是房屋征收部門、街道辦、拆遷辦、征收服務(wù)中心、房管局。也就是說，補償決定和征收決定均應(yīng)是市、縣級政府一家作出的，而不應(yīng)分別由兩個衙門作出。

其二，征收補償決定應(yīng)當(dāng)依法予以公告和送達(dá)。征收補償決定的特點是“一對一”的下，即政府對著某戶具體的被征收人進(jìn)行下達(dá)，因此其必須依據(jù)《民事訴訟法》有關(guān)送達(dá)的程序性規(guī)定予以送達(dá)才能對被征收人產(chǎn)生效力。直接張貼在墻上、門上，或由不能確定身份的人代收代簽，都是不合法的。同時，征收補償決定也應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

其三，征收補償決定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)公平、全面，包括補償協(xié)議中應(yīng)當(dāng)具備的事項。具體的補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限這些，該有的一個都不能缺。

其四，征收補償決定可復(fù)議可訴訟，務(wù)必及時進(jìn)行法律審查。被征收人一定要明確，補償決定是司法拆遷的重要預(yù)警先兆。補償決定下來了，拆遷就進(jìn)入了倒計時，而且是程序上合法的拆遷，是被征收人很難避免的拆遷。因此，對于征收補償決定的合法性，一定要在第一時間聯(lián)系專業(yè)人士，進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析評判，及早提起程序進(jìn)行維權(quán)。也只有這樣，被征收人才可能將獲取滿意補償?shù)臋C(jī)會繼續(xù)保留下去。實踐中，一旦錯過對征收補償決定的救濟(jì)，維權(quán)就會變得無比艱難，即使是在明拆遷律師出馬也很難例外。說白了，沒復(fù)議沒訴訟，就意味著補償決定你認(rèn)了，認(rèn)了你還不搬，那就是你沒道理了。

需要指出的是，實踐中征收補償決定在程序、實體上違法的比比皆是。實體層面重點要關(guān)注房屋價值評估報告，對評估結(jié)果不服，經(jīng)過復(fù)核、專家委員會鑒定仍不服，最終的救濟(jì)就是靠對征收補償決定的復(fù)議和訴訟。也正因此，對征收補償決定的有效維權(quán)，其基礎(chǔ)是在評估環(huán)節(jié)中的細(xì)心收集證據(jù)，這點廣大被征收人一定要牢記。評估不上心，整個維權(quán)就完了，這樣講毫不夸張。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，兩份“決定”，直接決定了征收中被征收人的最終命運。無疑，對于這兩份決定，被征收人沒有主動發(fā)起的權(quán)利，只能被動應(yīng)答。因此，如何在“后手”的情況下實現(xiàn)“反先”，將整個大局掌控在自己的手中，便是考驗被征收人智慧、耐心、決心的時候了。只要被征收人頭腦清醒，明晰法律，及時咨詢專業(yè)意見，應(yīng)對及時，就能成為這兩份決定之下的受益者，而不被其所“決定”！