“小產(chǎn)權(quán)房”遇征收能獲得補(bǔ)償嗎？

導(dǎo)讀：“小產(chǎn)權(quán)”，很可能就是“沒產(chǎn)權(quán)”，老百姓記住這點(diǎn)，足以了……

小產(chǎn)權(quán)房，是一個(gè)很難說(shuō)清的非法律問(wèn)題，更接近于一種社會(huì)現(xiàn)實(shí)狀況。因?yàn)槟惴榉l，也無(wú)法發(fā)現(xiàn)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房這一概念的準(zhǔn)確界定，應(yīng)該說(shuō)這是老百姓約定俗成、口口相傳的一種叫法。那么，從法律原則上出發(fā)，小產(chǎn)權(quán)房究竟是一個(gè)什么性質(zhì)，又將在可能面臨的土地征收、房屋拆遷中面臨一個(gè)什么樣的結(jié)局呢？本文，在明拆遷律師嘗試為大家初步解析這一問(wèn)題……

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是相對(duì)于產(chǎn)權(quán)狀態(tài)明晰的普通房屋而言的，即在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其“產(chǎn)權(quán)證”不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。這個(gè)概念是筆者直接百度來(lái)的，因?yàn)樗鼪]有一個(gè)法律上的準(zhǔn)確概念，所以大家只能是湊合著理解。

事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房的核心問(wèn)題在于，其系在農(nóng)村集體土地（耕地或宅基地）上建設(shè)，又出售給了非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員甚至是城市居民。“無(wú)證”是這種房屋的現(xiàn)象，其本質(zhì)是違法用地。

《土地管理法》第43條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。據(jù)此，到處賣的小產(chǎn)權(quán)房顯然不符合上述法律的規(guī)定。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（十）規(guī)定，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。

手持小產(chǎn)權(quán)證的城鎮(zhèn)居民，自然寄希望于自己的“小產(chǎn)權(quán)房”能夠在有朝一日土地制度改革時(shí)“轉(zhuǎn)正”成為“大產(chǎn)權(quán)房”，通過(guò)某種程序?qū)崿F(xiàn)登記確權(quán)，進(jìn)而補(bǔ)領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，在面臨征收時(shí)獲得獲取補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。然而就現(xiàn)階段的政策性文件來(lái)看，這個(gè)“口子”始終都沒能被打開哪怕一小道縫隙。

《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（十三）明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。據(jù)此，小產(chǎn)權(quán)房的“無(wú)證”狀態(tài)仍在繼續(xù)延續(xù)。

《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》也規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。

而一旦小產(chǎn)權(quán)房面臨土地征收，由于購(gòu)買其居住、使用的城鎮(zhèn)居民只享有房屋的使用權(quán)，而不享有土地的任何權(quán)利及房屋的所有權(quán)，那么其補(bǔ)償權(quán)益從法律上講是難以得到保障，也是難尋法律依據(jù)的。

對(duì)此，北京在明律師事務(wù)所的青年拆遷律師陳麗芳指出，實(shí)踐中小產(chǎn)權(quán)房的形成原因是多種多樣的，對(duì)于其購(gòu)買、使用者而言一般也是能夠獲取一定的補(bǔ)償?shù)?，這需要依據(jù)個(gè)案具體確定。有些小產(chǎn)權(quán)房是由于復(fù)雜的歷史原因形成的，不宜被簡(jiǎn)單粗暴地認(rèn)定為違法用地、違法建筑。但實(shí)踐中最常見的，或者說(shuō)通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，還是前文所述這種以違法用地為前提所建起來(lái)的用于出售的住宅。對(duì)于這種復(fù)雜的法律情況，還是要依靠專業(yè)律師的幫助來(lái)加以辨識(shí)、確定，以明晰房屋在面臨征收時(shí)的具體狀況。

但無(wú)論如何，小產(chǎn)權(quán)房的征收補(bǔ)償數(shù)額是不可能與“大產(chǎn)權(quán)房”等量齊觀的，這有些類似于無(wú)證房與有證房的區(qū)別。但鑒于購(gòu)房合同都可能因違法而被確認(rèn)為無(wú)效，購(gòu)買者的權(quán)益保障無(wú)疑將會(huì)是舉步維艱的。最后一個(gè)需要強(qiáng)調(diào)的問(wèn)題是，實(shí)踐中一些地方將小產(chǎn)權(quán)房作為拆遷安置房提供給被拆遷人，這一做法是違法的，是嚴(yán)重侵害被拆遷人合法權(quán)益的。面臨此情況時(shí)，被拆遷人至少要懂得拒絕接受小產(chǎn)權(quán)房的安置，而選擇較為穩(wěn)妥、安全的貨幣補(bǔ)償。至于小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)會(huì)怎么樣，究竟如何實(shí)現(xiàn)一些學(xué)者、專家口中的“轉(zhuǎn)正一批，拆除一批”，我們只能是拭目以待。

至少，在今天，相當(dāng)一部分小產(chǎn)權(quán)，就是沒產(chǎn)權(quán)。那么這樣的房子，擱你你還會(huì)選擇購(gòu)買么？