導(dǎo)讀：下沉征收，充分發(fā)揮區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、社區(qū)、居民小組四級(jí)組織作用，抽調(diào)764名干部組建22個(gè)房屋征收工作組，下沉式依法開(kāi)展棚改房屋征收；模擬征收，開(kāi)展棚改居民意愿調(diào)查和模擬簽約，“改不改”群眾說(shuō)了算，群眾真正成為棚戶區(qū)改造主體，征收房屋拆遷由“要我拆”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙稹薄诒榧叭珖?guó)且力度不斷加大的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)程中，模擬征收一詞頻繁登臺(tái)。那么，這二者的結(jié)合究竟意味著什么呢？廣大被征收人又該如何理解和應(yīng)對(duì)呢？

首先需要客觀公正的講一句話：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)是好的，政策目的是清楚、明確的，即五部門《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中所述“改善民生、完善城市功能、促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。實(shí)踐中一些地方出現(xiàn)的“以棚改代征收”現(xiàn)象是不正常的，在明拆遷律師在此前的文章中曾提及過(guò)。那么，棚改究竟是如何和“模擬征收”這一新生事物扯上關(guān)系的呢？

追根溯源，我們還是要回到《指導(dǎo)意見(jiàn)》本身，其中有這樣的規(guī)定：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的確定和安置補(bǔ)償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖?jiàn)，在得到絕大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施……這樣的表述，就為上述“要我拆”變“我要拆”的改革舉措埋下了伏筆。模擬征收，也就成為了所謂“多種（征詢意見(jiàn)）方式”的表現(xiàn)形式之一。

那么，模擬征收在實(shí)踐中如何操作呢？我們以上海市的規(guī)定為例來(lái)做說(shuō)明：

因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

針對(duì)棚改中的模擬征收，在明拆遷律師認(rèn)為其中有3點(diǎn)不容忽視：

其一，合法的“模擬征收”開(kāi)展的前提是房屋征收決定業(yè)已作出，而不是懸而未決。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目無(wú)論如何具有“特殊性”，都屬于國(guó)有土地上房屋征收的一類，都要受《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)制。《指導(dǎo)意見(jiàn)》中也明確指出，嚴(yán)格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，維護(hù)群眾的合法權(quán)益……據(jù)此，無(wú)論怎么“改革創(chuàng)新”，棚改項(xiàng)目也不應(yīng)將590號(hào)令所規(guī)定的程序加以篡改。那么590號(hào)令的程序精髓究竟是怎樣的呢？簡(jiǎn)單講，大致是這樣一個(gè)順序：

征收補(bǔ)償方案征詢意見(jiàn)→征收決定、征收補(bǔ)償方案作出并公告→房屋征收評(píng)估→與被征收人進(jìn)行協(xié)商、簽約（如簽約則搬遷、補(bǔ)償落實(shí)，程序結(jié)束）→征收補(bǔ)償決定→申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行

大家可以看到，就征收補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)行協(xié)商、簽約這一環(huán)節(jié)的位置，一定是在征收決定作出和評(píng)估報(bào)告作出之后進(jìn)行的，這從邏輯上、法理上都是能夠說(shuō)得通、站得住腳的。而模擬征收則是人為的將這一環(huán)節(jié)提前了，直接引導(dǎo)被征收人根據(jù)方案來(lái)簽約，根據(jù)簽約是否能達(dá)到比例來(lái)決定征收項(xiàng)目是否繼續(xù)推動(dòng)。這樣的程序設(shè)計(jì)最大的好處就在于便于征收項(xiàng)目的民意基礎(chǔ)建立，很容易便可以形成“大多數(shù)”與“極少數(shù)”的區(qū)隔，對(duì)于征收項(xiàng)目的迅速有力實(shí)施無(wú)疑是有很大益處的。

但無(wú)論如何，征收決定必須先依法作出，才可以實(shí)施模擬征收，否則模擬的法律依據(jù)就沒(méi)有了。實(shí)踐中一些地方在決定懸而未決的情況下就直接以方案來(lái)進(jìn)行模擬，組織被征收人先簽約再說(shuō)，這是不符合《條例》規(guī)定的精神的。

其二，模擬征收客觀上容易導(dǎo)致“極少數(shù)”被征收人被孤立，不利于其依法維權(quán)。80%這個(gè)比例在實(shí)踐中是比較容易達(dá)到的。事實(shí)上對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目而言，90%都是不難實(shí)現(xiàn)的。但即使剩下的只有10%，其合法權(quán)益也是應(yīng)當(dāng)依法保障的，而絕不應(yīng)直接以“少數(shù)服從多數(shù)”的原則來(lái)直接犧牲掉。因此，這部分被征收人在面臨來(lái)自輿論、鄰居的壓力時(shí)要有明智的選擇，有面對(duì)困難的充分準(zhǔn)備。

其三，“我要拆”只是群眾意愿的反映，不代表征收補(bǔ)償方案本身合法、合理。因此，被征收人如果對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿，及時(shí)通過(guò)法律途徑維權(quán)仍是正當(dāng)?shù)倪x擇，不應(yīng)受到任何責(zé)難。既然地方性規(guī)定為政府適當(dāng)變通《條例》所規(guī)定的程序順序而開(kāi)了綠燈，那么同樣也不應(yīng)限制被征收人的合法維權(quán)。如前所述，這類維權(quán)所面臨的困難與挑戰(zhàn)是客觀存在的，但并不意味著被征收人要直接選擇放棄。如若涉案項(xiàng)目確實(shí)存在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、補(bǔ)償安置方式選擇權(quán)被限制、剝奪，將并非危舊房的房屋認(rèn)定為危舊房等情形，及時(shí)委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入仍是十分必要的舉措。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，棚改追求的首先是高效率、快拆快建和覆蓋面廣，這從客觀上是有其存在的合理性的，但也往往容易導(dǎo)致程序違法、合理性欠缺等弊端、漏洞的發(fā)生。在模擬征收中擦亮眼睛，理清頭緒，看清文件、協(xié)議的內(nèi)容后再?zèng)Q定是否同意“預(yù)簽約”，這是被征收人必須具備的能力。一旦簽了，再想反悔，難度將會(huì)非常大，時(shí)間上也可能來(lái)不及。更重要的是，你的預(yù)簽約行為必然令你成為了簽約比例的基數(shù)，不僅關(guān)乎你個(gè)人的權(quán)益，更會(huì)影響到其他人的未來(lái)。