汨羅市友誼河棚戶區(qū)改造項目國有土地上房屋征收補償安置方案

因棚戶區(qū)改造建設(shè)需要，汨羅市人民政府依法啟動了汨羅市友誼河沿線棚戶區(qū)改造項目。為規(guī)范本項目房屋征收管理，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，保障本項目的順利實施，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《湖南省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《湖南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》、《岳陽市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，結(jié)合本項目實際，制定本方案。

第一條 補償與安置原則

遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，對被征收人給予公平補償。

第二條 征收范圍

征收范圍具體詳見紅線圖。

第三條 簽約期限

征收簽約期限自房屋征收決定公告發(fā)布之日起10日。超過期限未簽約的，由汨羅市人民政府依法作出征收決定，并申請人民法院強制執(zhí)行。

第四條 房屋征收部門及房屋征收實施單位

汨羅市人民政府確定市房屋征收安置辦公室為本項目房屋征收部門。征收項目涉及的歸義鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)部門為本項目的征收實施單位，承擔(dān)本項目的房屋征收與補償?shù)木唧w工作。

第五條 補償內(nèi)容

對被征收人的補償包括：

一、被征收房屋價值的補償；

二、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置補償；

三、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償；

四、權(quán)證補償；

五、補助、補貼及獎勵；

第六條 補償與安置

一、  房屋的補償

房屋征收補償具體包括：

（一）被征收房屋主體、裝飾裝修、附屬物的補償：

被征收房屋主體、裝飾裝修、附屬物的價值由依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定，但主體評估單價低于2000元/平方米的補足到2000元/平方米。

（二）搬遷費補償：

1、被征收住宅房屋合法建筑面積在80平方米以下（含80平方米）的，按2000元/戶·次計算；80平方米至144平方米（含144平方米）的，按2500元/戶·次計算；144平方米以上的，按3000元/戶·次計算。

2、被征收房屋為營業(yè)門面的，按營業(yè)用房的合法建筑面積30元/平方米·次計算；其他非住宅房屋按合法建筑面積20元/平方米·次計算。

3、生產(chǎn)、經(jīng)營性用房中設(shè)施設(shè)備的搬遷費，根據(jù)拆卸、搬運、安裝生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的實際情況，按照有關(guān)規(guī)定評估確定。

4、采取貨幣補償?shù)?，搬遷補助計算一次；采取公寓式安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋搬遷按二次計算。

（三）臨時安置費補償：

實行貨幣補償安置的，住宅房屋按每月800元+4元/平方米×被征收房屋合法建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)計算六個月的臨時安置補助；非住宅房屋按征收時同地段同類房屋市場平均租金/平方米·月×被征收房屋合法建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)計算六個月臨時安置補助。

非住宅房屋給予了臨時安置補助的，不再給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

（四）權(quán)證補償

被征收房屋有《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，按每本3000元的標(biāo)準(zhǔn)給予補償，補償后權(quán)證無條件交房屋征收部門辦理權(quán)證注銷手續(xù)。

（五）停產(chǎn)停業(yè)損失補償

生產(chǎn)、經(jīng)營性用房每月按房屋合法建筑面積的主體評估價的7‰計算，其中選擇貨幣補償?shù)模瓌t上補償6個月。

被征收人認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)損失超過前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前上一年度實際經(jīng)營效益的相關(guān)證明材料，由經(jīng)法定程序擇定的評估機構(gòu)進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果給予補償。

被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)樯a(chǎn)、經(jīng)營性用房的，征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原依法批準(zhǔn)的用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。

給予了停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，不再給予臨時安置補助。

（六）按期簽約獎

按征收公告規(guī)定的簽約期限分為二個時段，每個時段內(nèi)簽約的給予相應(yīng)獎勵：

在第一時段簽約的，按被征收住房正屋建筑面積給予400元/平方米的獎勵。（第1-5天）

在第二時段簽約的，按被征收住房正屋建筑面積給予300元/平方米的獎勵。（第6-10天）

超出規(guī)定時段簽約的不予獎勵。

（七）騰空拆除獎

在房屋征收補償安置協(xié)議約定時限內(nèi)騰空交房并配合拆除被征收房屋的，按每戶10000元給予騰空拆除獎。

二、  房屋的安置

本項目安置方式有住房貨幣安置和公寓式安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，兩種供被征收人選擇。

征收附屬房屋一律按照評估價補償，不予安置；征收非住宅房屋實行貨幣補償。

（一）   住房貨幣安置

住房貨幣安置是指被征收人獲得貨幣補償后自行購買商品住房居住的安置方式。

1、購房補助：本項目國有土地上住宅房屋被征收并選擇貨幣補償?shù)模瑧{合法有效的購房合同和契稅繳納證明（被拆遷人除被拆遷房屋外還有住房的，帶自有住房合法證明材料）按被征收住房正屋建筑面積×1400元/平方米給予購房補助。

2、購買商品房補貼：購買商品房補貼系指被征收人選購由房屋征收部門備案的商品房樓盤給予的補貼。本項目購買商品房補貼按如下規(guī)定給予執(zhí)行：

(1)憑合法有效的購房合同和契稅繳納證明按所購買的商品房建筑面積每平方米給予400元的購房補貼。購房補貼面積不得超過被征收住房正屋建筑面積。當(dāng)被征收住房正屋建筑面積不足100平方米的，購房補貼面積按100平方米結(jié)算。

(2)憑合法有效的購房合同和契稅繳納證明按所購買的商品房建筑面積一次性給予200元/平方米的稅費補貼，稅費補貼包括但不限于商品房交易產(chǎn)生的稅費、三年物業(yè)管理費補貼、公共維修基金補貼等。稅費補貼面積不得超過被征收住房正屋建筑面積。當(dāng)被征收住房正屋建筑面積不足100平方米的，稅費補貼面積按100平方米結(jié)算。

(3)房屋征收部門備案的商品房樓盤見本方案附件一。

3、貨幣補償方式獎：對選擇貨幣補償方式征收的私有住宅房屋所有權(quán)人按房屋主體評估價（不含裝飾裝修及其他補償補助）的15%給予貨幣補償方式獎。

（二）公寓式安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置

公寓式安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置即征收部門用成套的公寓式安置房與被征收人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被征收房屋評估價和調(diào)換的公寓式安置房價值進(jìn)行差價結(jié)算的集中安置方式。

1、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋位于汨羅市西片區(qū)南托村公寓式安置小區(qū)、大眾北路安置小區(qū)、城北茶園安置小區(qū)、汨新社區(qū)安置小區(qū)、窯洲安置小區(qū)內(nèi)，被征收人可以自由選擇。安置房屋土地供應(yīng)方式為國有劃撥土地。房屋首次上市交易參照國家經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策辦理。安置小區(qū)內(nèi)按照城市居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、配套。道路、供排水、供電、排污、綠化、物業(yè)管理等配套設(shè)施由政府出資統(tǒng)一建設(shè)，與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建設(shè)同步到位。安置住房物業(yè)管理費前三年由政府承擔(dān)，三年之后進(jìn)入市場運作。

2、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋有多層（5+1層或6+1層）、小高層（10+2層）、高層（15+2層）可供選擇。

3、被征收人選擇公寓式安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置時，調(diào)換的公寓式安置房按建筑面積實行分段計價方式：

第一段公寓式安置房購買價格為市場價，計價方式如下：

被征收人選擇公寓式安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置時，實行等面積調(diào)換并按市場價結(jié)算差價。為鼓勵被征收人積極參與房屋征收，在等面積調(diào)換的基礎(chǔ)上，由房屋征收部門按被征收人選擇的建筑類型，按如下規(guī)定進(jìn)行獎勵：被征收人選擇高層、小高層公寓式安置房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由房屋征收部門按被征收房屋建筑面積的15%進(jìn)行獎勵；被征收人選擇多層公寓式安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由房屋征收部門按被征收房屋建筑面積的10%進(jìn)行獎勵。等面積調(diào)換的安置房購買價格為市場價，各建筑類型的市場價均價分別為：5+1或6+1多層安置房市場價為￥2800元/㎡，10+2小高層安置房市場價為￥3000元/㎡，15+2高層安置房市場價位￥3300元/㎡。

考慮被征收人購買公寓式安置住房時，公寓式安置房需要成套購買，被征收人在等面積調(diào)換加獎勵面積的基礎(chǔ)上，可以再按優(yōu)惠價均價￥2000元/㎡的購買小于或等于10平方米的公寓式安置房。

如被征收人在等面積調(diào)換加獎勵再加優(yōu)惠價購買的基礎(chǔ)上還需要購買公寓式安置房的，一律按市場價購買，且購買上限為50㎡。

4、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的交房標(biāo)準(zhǔn)：按經(jīng)審定的設(shè)計圖紙施工，外墻、樓梯間、電梯間等公用設(shè)施見建筑設(shè)計圖紙；套內(nèi)為進(jìn)戶防盜門，安裝鋁合金或塑鋼窗，墻面為平整毛坯，水、電、有線電視、電話線路入戶。

5、房屋征收協(xié)議的簽訂與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的選號順序掛鉤，被征收人在規(guī)定時段（以發(fā)布公告時間為準(zhǔn)）內(nèi)按時簽約并如期完成搬遷交房，憑征收協(xié)議與搬遷交房驗收單參與搖號，先簽先搖。第1~15天簽約為第一個時段，第16~30天簽約為第二時段。

6、交房期限：用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的公寓式安置房為期房，多層建筑交房期限為自房屋征收補償安置協(xié)議簽訂之日起24個月，高層或者小高層建筑交房期限為自房屋征收補償安置協(xié)議簽訂之日起30個月。

7、公寓式安置房的基本戶型有二房二廳（建筑面積約80㎡）、三房二廳（建筑面積約120㎡）、四房二廳（建筑面積約140㎡），建筑面積均含公攤面積。

8、公寓式安置房樓層差價見附表二。

第七條 最低住房保障

對享受城鎮(zhèn)最低社會生活保障待遇且在我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)住房建筑面積合計不足60平方米的被征收戶，房屋主體按60平方米補償，但其它補償、補助、獎勵按實際征收面積補償。

第八條 違法建（構(gòu)）筑物、臨時建（構(gòu)）筑物的處理

一、違法建（構(gòu)）筑物

凡沒有合法有效產(chǎn)權(quán)證明的建（構(gòu)）筑物，一律報經(jīng)市人民政府進(jìn)行合法性認(rèn)定，認(rèn)定為違法建（構(gòu)）筑物的，違法建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施，一律不予補償和安置，并由相關(guān)部門依法處理。

二、臨時建（構(gòu)）筑物

（一）拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施一律不予補償和安置。

（二）拆除由國土、規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門在審批中已注明實施城市規(guī)劃時須無償拆除的建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施，不予補償和安置。

（三）拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施，可以根據(jù)使用年限給予適當(dāng)補償，不予安置。

三、搶建搶裝飾裝修和改變用途的建（構(gòu)）筑物

（一）征收決定公告發(fā)布后新建、改建、擴(kuò)建的建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施，不予補償和安置。

（二）征收決定公告發(fā)布后改變用途的建（構(gòu)）筑物按原用途補償安置。

第九條 保障與監(jiān)督

一、房屋征收工作人員在房屋拆遷工作中不履行本方案規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由市人民政府責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法依紀(jì)追究刑事責(zé)任。

二、采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋拆遷工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

三、貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責(zé)令立即改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法依紀(jì)給予處分。

四、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告，由征收部門提請發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)及房地產(chǎn)評估師并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

五、紀(jì)檢、監(jiān)察部門設(shè)立舉報電話，對房屋征收過程中的舉報信息進(jìn)行調(diào)查、核實、查處。

六、審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。

第十條  其他事項

一、對被征收房屋的建筑結(jié)構(gòu)、年代和房屋用途的認(rèn)定，以房屋所有權(quán)證標(biāo)注為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證未標(biāo)注的，以原始檔案記載、產(chǎn)籍資料標(biāo)注為準(zhǔn)。

二、凡已給予補償?shù)慕ㄖ铩?gòu)筑物及附屬設(shè)施均交由房屋拆遷或征收部門處置，被征收人不得私自處置，否則由此導(dǎo)致的安全事故由被征收人承擔(dān)全部責(zé)任。

三、被征收房屋有關(guān)設(shè)施的遷移。對被征收人原已獨立安裝了水、電、氣、有線電視等，因房屋被拆遷或征收而發(fā)生的遷移費用由房屋拆遷部門承擔(dān)。新增戶頭和項目費用由被征收人自行負(fù)擔(dān)。

四、被征收人交房前原房屋固定設(shè)施遭人為拆除的，將按損失的價值扣除被征收人的補償款。

五、拆遷房屋涉及的小學(xué)、初中學(xué)生可以在原學(xué)?；蛘攥F(xiàn)居住地就近學(xué)校就讀，教育主管部門應(yīng)辦理學(xué)生學(xué)籍轉(zhuǎn)接手續(xù)，學(xué)校不得收取擇校費或以非本學(xué)區(qū)學(xué)生為由收取其他費用。

第十一條 本方案自發(fā)布之日起實施，本方案授權(quán)汨羅市房屋征收安置辦公室負(fù)責(zé)解釋。

安置房購買價格明細(xì)

樓層	市場價（元/㎡）			優(yōu)惠價（元/㎡）
	多層房	高層房	小高層房	多層房	高層房	小高層房
1	2700			2000
2	2750			2000
3	2800	3210	2940	2000	2000	2000
4	2800	3225	2955	2000	2000	2000
5	2750	3240	2970	2000	2000	2000
6	2700	3255	2985	2000	2000	2000
7		3270	3000		2000	2000
8		3285	3015		2000	2000
9		3300	3030		2000	2000
10		3315	3045		2000	2000
11		3330	3060		2000	2000
12		3345	3075		2000	2000
13		3360			2000
14		3375			2000
15		3390			2000
16		3405			2000
17		3420			2000