導(dǎo)讀：雖說征收補償結(jié)果只是參考評估報告的內(nèi)容，但是最后補償?shù)慕Y(jié)果往往由評估報告“確定”了。因評估報告具有相應(yīng)的專業(yè)性，廣大被征收人在拿到評估報告之后，不知如何對其進行解讀。為解決大家的困惑，小編就評估報告中的一些關(guān)鍵點進行說明，以方便大家掌握。

征收拆遷中的房地產(chǎn)價格評估報告一般由具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)，按照具體的評估辦法，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其價值進行評估。根據(jù)此解釋可得知，評估報告主要涉及評估機構(gòu)、評估方法、評估程序、評估報告的送達和救濟途徑等問題。

一、評估機構(gòu)應(yīng)具有什么樣的資質(zhì)？

因做征收評估的多為房地產(chǎn)評估機構(gòu)，本文不涉及其他種類的公司。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法（2015年修訂）》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

其中，暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

據(jù)此，除所謂“暫三級”資質(zhì)的機構(gòu)不得從事房屋征收價值評估工作外，其他資質(zhì)等級的機構(gòu)原則上均可從事征收拆遷領(lǐng)域的評估工作。

二、評估機構(gòu)如何選擇？

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，評估機構(gòu)首先由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商不成的，按照少數(shù)服從多數(shù)的方式投票選定；若投票仍選不出的，則采取搖號、抽簽等隨機方式選定。

評估機構(gòu)確定后，一般由房屋征收部門委托，委托人應(yīng)當(dāng)與評估機構(gòu)簽訂書面征收評估委托合同。受托評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。評估機構(gòu)和評估人員與被征收人有利害關(guān)系或者是被征收人的，應(yīng)當(dāng)回避。

三、評估方法如何選？

選用估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進行適用性分析。

如果選用市場比較法的，應(yīng)當(dāng)搜集交易實例、選取可比實例、建立比較基礎(chǔ)、進行交易情況修正、進行市場狀況調(diào)整、進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整、計算比較價值。其中可比實例的選取不得少于三個，且還要符合一定的條件要求。

一般而言，估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。城市房屋征收中，市場比較法因此而被廣泛適用。

四、評估時點是何時？

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

但實踐中，評估報告的作出是否真實的體現(xiàn)房屋在征收決定公告之日的價值，還是有待探究的。

需要指出的是，評估時點并非完全一成不變。當(dāng)征收方因怠于履行補償安置職責(zé)而長期未作出補償決定，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價值有較大變動時，需要根據(jù)情況適當(dāng)調(diào)整評估時點。

五、評估報告應(yīng)該如何送達？

房屋征收部門可以直接送達，包括去被征收人住處送達，或者讓被征收人去征收部門所在處領(lǐng)取。在直接送達不行時，可以把評估報告留在受送達人的住所，并采用拍照、錄像等方式記錄送達過程；或者有受送達人住所地的居民委員會、村民委員會的工作人員以及受送達人所在單位的工作人員見證，將評估報告留置在被征收人住所處。

在完全無法實現(xiàn)留置送達的狀況下，最后才能考慮公告送達。據(jù)此，實踐中偶有出現(xiàn)的“順著門縫兒扔進去”的做法，并非合法的送達。

六、不服評估結(jié)果該如何依法救濟？

評估報告作出后，應(yīng)當(dāng)進行公示，聽取相關(guān)意見。評估機構(gòu)及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)及時回應(yīng)被征收人的疑問。公示期滿后，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。被征收人對評估結(jié)果有異議的，可以向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)核評估。

評估機構(gòu)改變評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新作出評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，書面通知被征收人。被征收人對原評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向被征收房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

評估專家委員會認為評估報告存在技術(shù)問題的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告；不存在問題的，維持原評估報告。

小編最后想提示大家的是，圍繞評估報告是否依法、科學(xué)作出，被征收人有許多文章可做。大家要及時咨詢專業(yè)律師，在法定的救濟期限內(nèi)及時提起相應(yīng)程序，為最終的補償決定訴訟奠定良好的基礎(chǔ)。打補償決定的官司，事實上打的就是評估報告。

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