導(dǎo)讀：在近年來(lái)的拆遷領(lǐng)域中，“協(xié)議拆遷”一路擴(kuò)張其領(lǐng)地而成為熱詞，以至于一些人開始將其與“拆遷（補(bǔ)償安置）協(xié)議”這一老概念進(jìn)行對(duì)比，并表示傻傻得弄不清楚。事實(shí)上，這二者間絕非生活里的“反正話”那么簡(jiǎn)單，其中的一些問(wèn)題是亟需廣大被拆遷人朋友搞清楚、弄明白的。本文，小編將為大家解析“協(xié)議拆遷”的那些事兒……

【“協(xié)議拆遷”越來(lái)越普遍】

所謂“協(xié)議拆遷”，并無(wú)法律上的準(zhǔn)確定義，但卻有實(shí)踐中較為明晰的內(nèi)涵——拆遷方通過(guò)直接與被拆遷人協(xié)商簽訂補(bǔ)償、收購(gòu)等具有“領(lǐng)錢-騰房-搬遷”內(nèi)容的協(xié)議而實(shí)施的拆遷，不以作出征收決定或持有拆遷許可證為啟動(dòng)的前提條件。

在以往的征收拆遷類項(xiàng)目中，合法的征收決定、征地批復(fù)是市、縣級(jí)政府啟動(dòng)協(xié)議簽訂工作的基礎(chǔ)依據(jù)，而現(xiàn)在，這種認(rèn)識(shí)已經(jīng)悄然發(fā)生了改變。

在騰退、城中村改造、“三舊改造”“村改居”甚至是新啟動(dòng)的農(nóng)村棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目中，協(xié)議拆遷模式被越來(lái)越頻繁、普遍地適用。

協(xié)議拆遷不是征收性質(zhì)，其操作程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等不受征收領(lǐng)域法律法規(guī)的約束，突出“村民自治”的特征又有利于在項(xiàng)目啟動(dòng)初期即形成不同意簽約的“少數(shù)”與支持、期盼改造的“多數(shù)”客觀上對(duì)立的形勢(shì)，助推項(xiàng)目進(jìn)度的目的實(shí)現(xiàn)起來(lái)是較為容易的。

【“協(xié)議拆遷”強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)處分權(quán)利，但須注意以下幾點(diǎn)】

顯然，協(xié)議拆遷強(qiáng)調(diào)得是公民有權(quán)對(duì)其合法所有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分。一旦被拆遷人經(jīng)不住村干部等的游說(shuō)，進(jìn)而與開發(fā)商、村委會(huì)等民事主體簽訂了涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償安置協(xié)議，再想通過(guò)法律途徑推翻的難度著實(shí)不小。

需要指出的是，“協(xié)議拆遷”的合法性始終存在疑問(wèn)，單就法律層面而言以“協(xié)議”替代“征收”尚有許多值得探討、商榷的地方，但就目前來(lái)看，這種疑問(wèn)或不足以構(gòu)成對(duì)已簽訂協(xié)議和被拆遷人補(bǔ)償利益的影響。

故此，廣大被拆遷人要提高對(duì)這類項(xiàng)目的警惕，注意做好以下4點(diǎn)：

其一，對(duì)協(xié)議拆遷中出現(xiàn)的逼簽、“幫拆”等違法行徑堅(jiān)決說(shuō)不，堅(jiān)決通過(guò)法律途徑有效遏止。既然是協(xié)議拆遷，就應(yīng)當(dāng)建立在平等、自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行。若村民與開發(fā)商、村委會(huì)達(dá)不成一致意見(jiàn)，拆遷、改造就只能被迫延后，但絕不可硬來(lái)。這就是協(xié)議拆遷與征收拆遷的本質(zhì)區(qū)別。

其二，確保自己對(duì)房屋的占有、使用權(quán)利不被瓦解或動(dòng)搖。在這類項(xiàng)目中，無(wú)證自建房的建造、使用者和公有房屋的承租人這兩類主體尤其需要注意風(fēng)險(xiǎn)防控。

前者很容易因伴隨項(xiàng)目而來(lái)的拆違整治行動(dòng)面臨被責(zé)令限期拆除、面積不予認(rèn)定等情形，后者則可能遭遇公有房屋產(chǎn)權(quán)方提起的要求解除公房承租關(guān)系的民事訴訟。

一旦這兩種情形發(fā)生，被拆遷人就可能喪失其對(duì)房屋的合法占有、使用權(quán)利，相關(guān)項(xiàng)目的補(bǔ)償安置利益也自然難以落到被拆遷人的頭上。

只要發(fā)現(xiàn)這類苗頭，被拆遷人務(wù)必要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，爭(zhēng)取穩(wěn)定涉案房屋的權(quán)屬狀態(tài)，確保自己在補(bǔ)償安置談判中的起碼話語(yǔ)權(quán)。

其三，對(duì)只管拆房不管補(bǔ)償?shù)摹跋刃邪徇w拆除協(xié)議”，要求被拆遷人自行動(dòng)手拆除房屋的“限期騰房搬遷協(xié)議”要堅(jiān)決拒簽。協(xié)議拆遷中被拆遷人的首要任務(wù)同樣是保障自己獲取合理補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，“先補(bǔ)償，后搬遷”雖無(wú)法直接適用于協(xié)議拆遷，但其中道理卻是被拆遷人必須要堅(jiān)持的。

同理，要求被拆遷人自行動(dòng)手拆除房屋，經(jīng)村委會(huì)等組織“驗(yàn)收”合格后才給予補(bǔ)償?shù)淖龇ㄍ瑯邮植焕诒徊疬w人權(quán)利的保障，其特殊程序設(shè)置的目的無(wú)非是在逃避其可能承擔(dān)的法律責(zé)任。對(duì)于這類協(xié)議，被拆遷人堅(jiān)決不要同意簽字，否則將可能面臨較大的補(bǔ)償利益風(fēng)險(xiǎn)。

其四，只要被拆遷人仍對(duì)補(bǔ)償條件存在不滿、疑問(wèn)，就有權(quán)暫不簽訂補(bǔ)償、騰房等協(xié)議。一旦簽約就不宜反悔，這一觀點(diǎn)廣大被拆遷人一定要牢固樹立。

對(duì)于協(xié)議拆遷中同樣存在的簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等促簽因素，被拆遷人要仔細(xì)認(rèn)真權(quán)衡利弊，拿不準(zhǔn)主意時(shí)及時(shí)咨詢專業(yè)律師，既要避免無(wú)謂損失利益，也要避免因小失大而被迫接受本不公平、合理的補(bǔ)償結(jié)果。

在各類型的協(xié)議拆遷中，從協(xié)商談判啟動(dòng)到拆遷方申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行一般都有很長(zhǎng)的路要走，有些項(xiàng)目甚至很難找到申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的“點(diǎn)”，考驗(yàn)得是雙方的毅力和決心。過(guò)于急躁、焦慮顯然無(wú)助于權(quán)利的維護(hù)，在簽約這件事上尤其是如此。

小編最后要提示廣大被拆遷人的是，相較于“有章可循”的征收拆遷而言，協(xié)議拆遷無(wú)疑賦予了拆遷雙方更多的意思自治權(quán)利，但也存在更多的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商、基層群眾性自治組織、行政主體、被拆遷人幾方的關(guān)系無(wú)疑更加復(fù)雜。避免盲目簽約，多用腦子去想問(wèn)題，才能確保被拆遷人在“協(xié)議拆遷”中收獲一份公平、安全的“拆遷（補(bǔ)償安置）協(xié)議”。

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