導(dǎo)讀：隨著疫情防控形勢的持續(xù)向好，一些地方針對違建別墅的清理整治工作又開始啟動。近日，小編了解到，某市一農(nóng)墾集團公司建設(shè)銷售的38棟別墅房屋被當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府認(rèn)定為違建并處以沒收的行政處罰，當(dāng)?shù)胤ㄔ阂巡枚?zhǔn)予強制執(zhí)行。對拒不搬離騰空房屋、阻礙執(zhí)行公務(wù)的人員將追究其法律責(zé)任。然而，在此類“違建別墅”清理整治案件中，真正被“懲處”的絕非僅有違法建設(shè)的一方，以普通老百姓為主體的購房人也同樣面臨難以承受的現(xiàn)實損失……

圖文無關(guān)

【購房者的窘境：手握“產(chǎn)權(quán)證”卻沒產(chǎn)權(quán)】

按照購房人的描述，他們是通過2009年發(fā)布在合法媒體上的廣告得知該項目的。購房人認(rèn)為涉案項目周邊自然環(huán)境極佳，且建設(shè)銷售者系當(dāng)?shù)剞r(nóng)墾集團所屬的大型國有企業(yè)，對項目的合法性并未有任何質(zhì)疑，便紛紛出資購買了涉案項目中的別墅，打算為日后的養(yǎng)老居住使用。

在此后的多年間，從未有任何政府部門告知業(yè)主所購買的別墅房屋存在合法性問題。2019年5月，業(yè)主還按照涉案公司的公告交費辦理了涉案公司發(fā)放的房屋“產(chǎn)權(quán)證”，這更加增強了業(yè)主對所購房屋合法性的信心。

然而天有不測風(fēng)云。2019年當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府作出《行政處罰決定書》，認(rèn)定涉案公司所建造的38棟建筑未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，系“雙違”性質(zhì)建筑，將被依法予以沒收。眾多購房人期望中的養(yǎng)老居所轉(zhuǎn)眼變成了如過街老鼠人人喊打的違建別墅……

2020年4月1日，鎮(zhèn)政府貼出強制執(zhí)行公告，明確告知“房屋占有使用人”涉案《行政處罰決定書》已被當(dāng)?shù)胤ㄔ翰枚?zhǔn)予強制執(zhí)行，4月17日將是他們搬離并騰空房屋的最后期限。

而擺在購房人面前的，并沒有選擇，僅僅只有一紙涉案公司提供的“違建別墅沒收清退方案”。

目前，業(yè)主們的訴求是希望對房屋予以確權(quán)登記，使其獲取合法身份而免于被作為違建別墅沒收的結(jié)局。若不能實現(xiàn)，則希望按照正常征收拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)被沒收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格給予公平、合理的補償。

然而，方案中10000元/平方米的貨幣安置標(biāo)準(zhǔn)顯然不能讓購房人接受，但無論接受與不接受，4月17日這一天都將在一分一秒的流逝中不斷迫近……

【律師解析：購房人恐成“違建別墅”清理整治最大受害者】

根據(jù)上述通過購房人了解到的情況來看，他們期盼的養(yǎng)老居住用房所要面對的最終結(jié)局的確令人堪憂：

其一，所謂花錢辦理的“產(chǎn)權(quán)證”不是國家認(rèn)可的“大產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”，而是涉案公司發(fā)放的。根據(jù)購房人與當(dāng)?shù)卣块T在多次信訪中所獲知的情況看，涉案別墅很可能處于“諸證皆無”狀態(tài)，涉嫌違法用地和違反城鄉(xiāng)規(guī)劃“雙重違建”，其違法性質(zhì)不可謂不嚴(yán)重。

其二，購房人強調(diào)自己在購房時盡到了足夠的注意義務(wù)，但其在未查驗涉案項目“五證”（《國有建設(shè)用地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》）的前提下就輕信廣告，并出于對“大型國有企業(yè)”的迷之信賴而購買房屋，無疑為今天的被動局面埋下了重大的法律隱患。

小編不得不指出的是，當(dāng)?shù)卣蜕姘腹竟倘粚@一情況的產(chǎn)生負(fù)有不可推卸的監(jiān)管和主要責(zé)任，但購房人自己同樣有許多需要反思和總結(jié)的經(jīng)驗教訓(xùn)。

其三，涉案《行政處罰決定書》已被法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行，法律救濟的大門即將徹底關(guān)閉。結(jié)合購房人所提供的情況描述，在明律師認(rèn)為涉案《行政處罰決定書》的合法性事實上有很大的審查必要。

“雙違”在查處過程中牽涉當(dāng)?shù)匾?guī)劃和自然資源部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等多個行政主體，其認(rèn)定需要同時適用《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》?！锻恋毓芾矸ā返?3條明確規(guī)定了違建當(dāng)事人享有15天的訴訟救濟期限。

但殊為可惜的是，涉案《行政處罰決定書》的處罰對象系涉案公司而非38棟別墅房屋的購房人，故這一行政行為或在當(dāng)時并未引起業(yè)主們的足夠重視，事關(guān)違建認(rèn)定的最重要的起訴期限也因此而被喪失。

《行政訴訟法》第25條規(guī)定，行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。

也就是說，本案中的購房人完全有權(quán)針對涉案《行政處罰決定書》依法提起行政訴訟，只可惜目前起訴權(quán)已經(jīng)滅失。

但上述分析卻指向了一個十分重要的事實：涉案別墅究竟是否系公司和當(dāng)?shù)卣J(rèn)定的“雙違”，涉案《行政處罰決定書》所給予的沒收處罰究竟應(yīng)否被強制執(zhí)行，尚存在依法救濟的最后希望！

故此，小編鄭重建議涉案購房人能夠放棄通過信訪“行使權(quán)利”的想法，盡早咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑全面分析涉案別墅房屋所面臨的局面，綜合各方面事實、材料找尋保住房屋或者獲取公平、合理補償安置的機會，利用最后的時間為自己心目中的養(yǎng)老居住夢想付出努力。

對于今天的“雙違”房屋已被出售的局面，可以說地方政府的規(guī)劃、自然資源等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在監(jiān)管上存在著重大缺失和疏漏。購房人更是認(rèn)為涉案項目在建造時地方上完全是知情的，存在因政策變化導(dǎo)致“新官不理舊賬”的事實。如何在清理整治違建別墅的專項行動中有效保障無辜的購房人的合法權(quán)益，無疑是當(dāng)前及今后一段時間擺在各地方政府面前的一道必答題。

違建別墅的沒收、整治應(yīng)當(dāng)沉重懲戒真正的違法、失職甚至涉嫌犯罪者，但不能讓購房人在疫情剛剛好轉(zhuǎn)的春天里感到寒心！