近年來城中村改造項目越來越多，有很多朋友都來咨詢城中村改造到底是怎么回事，自己家算不算城中村的范圍內(nèi)。

一、首先，城中村有以下幾個特點：

1.城中村內(nèi)的主要成員是原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民，這些農(nóng)民不再以農(nóng)業(yè)為生。

2.城中村實行村民自治的內(nèi)部管理體制，民事法律行為主體是村民依法推選的村民委員會或集體經(jīng)濟(jì)組織改組設(shè)立的合作或股份制經(jīng)濟(jì)組織。

3.城中村坐落于城市之中或位于城市周邊，基于各種歷史原因，城中村內(nèi)建筑并沒有或難以納入城市規(guī)劃管理。

4.城中村的土地原屬于集體所有，在城市化過程中部分或全部依法轉(zhuǎn)為國家所有。

二、城中村改造的原因

主要原因是“城中村”普遍存在建（構(gòu)）筑物抗震指標(biāo)不合格、火險隱患突出、環(huán)境臟亂差、市政設(shè)施不配套、治安混亂等問題，這些問題會導(dǎo)致一系列的社會隱患和城市問題，而且是城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴(yán)重障礙。除此之外，城中村改造也是城市規(guī)劃調(diào)整的需要。

三、城中村改造項目的一般性流程包括：

1.定城中村改造總體規(guī)劃和專項規(guī)劃。

2.村改居，即將城中村由村民自治管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制。

3.城市化轉(zhuǎn)地，即將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，實質(zhì)上將集體土地征收為國有土地，但各地的做法各不一樣。

4.改造模式的確定和城中村改造投資人的確定。

5.完成規(guī)劃許可等行政審批手續(xù)。

6.拆遷補(bǔ)償安置和拆除實施。

7.土地使用權(quán)手續(xù)的完善。

8.項目建造。

9.項目交付，主要包括回遷房的交付和公共設(shè)施、附屬設(shè)施的交付。

四、城中村改造的補(bǔ)償

如果城中村的土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，具體來說補(bǔ)償包括這四個方面：一、房屋價值的補(bǔ)償，房屋價值的補(bǔ)償不得低于周邊類似房地產(chǎn)的市場價格。二、因拆遷造成的搬遷、臨時安置的費(fèi)用。三、因征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。四、獎勵和補(bǔ)助。若選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，則同等條件下的安置房的面積不得低于被拆房屋的面積。

如果城中村的土地仍然為集體土地，但因為在城市，周邊物價和房價顯然比較高，也是可以參考前述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹?/p>

需要注意的是城中村改造中涉及大量復(fù)雜的法律事務(wù),而且由于各地的城中村形成的歷史原因、城中村建（構(gòu)）筑物的構(gòu)成、城中村內(nèi)的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等存在諸多不同，所以項目具有很強(qiáng)的地域性。因此各地的案例也都有著不同的特點，如果你在城中村改造中有什么問題需要解決，我們建議還是要找專業(yè)的人員進(jìn)行咨詢。

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